קיבלתם שומה או דרישת תשלום מרמ״י? כך תבדקו אם ניתן להפחית אותה

דרישת תשלום מרשות מקרקעי ישראל עשויה להגיע בעקבות עסקה, בנייה, שינוי בנכס, הסדרת שימוש, הקניית בעלות או פעולה אחרת בקרקע. במקרים רבים הסכום שמופיע בדרישה גבוה משמעותית מזה שבעל הזכויות ציפה לו – ולעיתים מדובר במאות אלפי שקלים ואף יותר.

רגע לפני שמשלמים, חשוב להבין: דרישת התשלום אינה בהכרח סוף פסוק. כאשר החיוב מבוסס על שומת מקרקעין מטעם רמ״י, ניתן במקרים המתאימים לבחון את השומה ולבדוק אם קיימת הצדקה להגשת השגה.

מדוע כדאי לבדוק את שומת רמ״י לפני התשלום?

שומת רמ״י מבוססת על הערכת שווי הקרקע ועל נתונים והנחות הנוגעים לנכס ולעסקה. גם כאשר השומה נערכה בהתאם לנהלים, עשויים להתעורר פערים מקצועיים ביחס לשווי שנקבע, למאפייני הנכס או לאופן שבו הובאו בחשבון הזכויות הרלוונטיות.

חשוב להדגיש שלא כל דרישת תשלום גבוהה היא בהכרח שגויה, ולא בכל מקרה כדאי להגיש השגה. מטרתה של הבדיקה המקדימה היא להבין אם קיים פער מהותי המצדיק פעולה מקצועית – ומהי הדרך המתאימה לטפל בו.

בדיקה מוקדמת עשויה למנוע שני מצבים לא רצויים: תשלום של סכום שהיה ניתן להפחית, או כניסה להליך שאין בו כדאיות כלכלית מספקת.

באילו מקרים מתקבלת דרישת תשלום מרמ״י?

דרישות תשלום עשויות להופיע במגוון מצבים, ובהם:

• הקניית בעלות בקרקע

• דמי היתר בעקבות תוספת בנייה או שינוי בניצול הנכס

• דמי שימוש בגין שימוש שאינו תואם את ההסדרה החוזית

• דמי היוון

• דמי רכישה בנחלה

• דמי הסכמה

• פיצול מגרש או פיצול נחלה

• עסקאות ושינויים בזכויות בקרקע המנוהלת על ידי רמ״י

לכל סוג חיוב יש מאפיינים שונים. לכן עצם ההיכרות עם שמאות מקרקעין אינה תמיד מספיקה, ונדרש ניסיון ממוקד בעבודה מול רשות מקרקעי ישראל ובהתמודדות עם סוג החיוב המסוים.

מה כוללת בדיקה מקצועית של שומת רמ״י?

בדיקת שומת רמ״י אינה מסתכמת בשאלה אם הסכום “נראה גבוה”. שמאי מקרקעין המתמחה בעבודה מול רמ״י בוחן את המסמכים, את הזכויות בנכס, את מטרת השומה ואת הנתונים שעליהם מבוססת דרישת התשלום.

בשלב זה נבדקת גם הכדאיות הכלכלית של המשך הטיפול. המטרה אינה להבטיח מראש הפחתה, אלא לספק לבעל הזכויות תמונה מקצועית: האם קיימת עילה שמאית משמעותית, מהו היקף המחלוקת והאם נכון להגיש השגה על שומת רמ״י.

הטענות המקצועיות עצמן ואופן הצגתן משתנים מתיק לתיק. נכס במושב אינו דומה למגרש תעשייה, ודרישה בגין דמי שימוש אינה דומה לשומה לצורך דמי היתר או שינוי בזכויות. משום כך אין נוסחה אחידה שמתאימה לכל דרישה.

השגה או ערעור על שומת רמ״י – מה ההבדל?

אנשים נוטים להשתמש במונח „ערעור על שומת רמ״י”, אך בהליך המקצועי המונח המקובל הוא בדרך כלל „השגה על שומת רמ״י”.

ההליך מאפשר לבעל הזכויות לחלוק על השווי שנקבע בשומה באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעמו. בהתאם לנסיבות עשויים לעמוד לרשותו מסלולי טיפול שונים, ולכן חשוב לבדוק את המסמכים מיד עם קבלתם ולא להמתין לרגע האחרון.

המועדים והאפשרויות להגשת השגה נקבעים לפי ההליך והמסמכים שנמסרו. עיכוב בבדיקה עלול לצמצם את האפשרויות הקיימות, גם כאשר קיימות טענות מקצועיות טובות.

למה חשוב לבחור שמאי המתמחה ברמ״י?

תחום שמאות המקרקעין כולל מגוון רחב של שירותים: הערכת דירות, חוות דעת לבנקים, היטלי השבחה, הפקעות, נכסים מסחריים ועוד. טיפול בשומת רמ״י הוא תחום התמחות בפני עצמו.

שמאי המתמחה בהשגות על שומות רמ״י מכיר את סוגי העסקאות והחיובים, את מבנה השומות ואת אופן ניהול ההליך מול הגורמים הרלוונטיים. ניסיון כזה מאפשר לזהות כבר בבדיקה הראשונית אם יש הצדקה להתקדם – וגם לומר ללקוח ביושר כאשר הסיכוי להפחתה אינו מצדיק את העלויות והזמן.

לפני בחירת שמאי מומלץ לבדוק:

• האם עיקר ניסיונו כולל טיפול בשומות ובדרישות תשלום של רמ״י

• האם הוא טיפל בעבר בחיובים דומים לזה שקיבלתם

• האם הוא יכול להציג תוצאות מתיקים קודמים

• האם הבדיקה כוללת גם הערכה אמיתית של כדאיות ההליך

• האם הוא מלווה את התיק לאורך שלבי ההשגה

קיבלתם דרישת תשלום? אל תמהרו לקבל החלטה

הסכום שנקבע בשומת רמ״י עשוי להשפיע על כדאיות העסקה, על אפשרויות הבנייה ועל היכולת להתקדם עם הפעולה המתוכננת בנכס. לכן מומלץ להבין תחילה על מה מבוסס החיוב והאם נכון לקבל אותו כפי שהוא.

דוד רום הוא בעל משרד שמאות מקרקעין המתמחה בתחום רשות מקרקעי ישראל, לרבות בדיקת שומות, הגשת השגות והפחתת דרישות תשלום. המשרד מטפל במגוון חיובי רמ״י ומלווה בעלי נכסים, חברות, יזמים ובעלי נחלות בהליכים הדורשים מומחיות שמאית ממוקדת.

קיבלתם שומה או דרישת תשלום? ניתן לפנות לצורך בדיקת שומת רמ״י והערכת כדאיות ההשגה לפני קבלת החלטה או ביצוע התשלום.

המידע בכתבה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ שמאי או משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו והמסמכים הרלוונטיים.