איך מיסוי בינלאומי משפיע על משקיעים ובעלי עסקים ישראלים
מאמר על ההשפעה של מיסוי בינלאומי על משקיעים ובעלי עסקים, כולל כפל מס, אמנות מס, רילוקיישן ואתגרי דיווח גלובליים.
20/05/2026
אין תגובות
תחום מיסוי המקרקעין נחשב לאחד התחומים המורכבים בעולם המשפט, ובשנים האחרונות חלו בו שינויים רבים בעיקר בכל הנוגע לאופן חישוב מס השבח במכירת מקרקעין ובפטורים וההקלות השונות הקיימים במכירות של נכסים מסוימים ובמקרים מיוחדים.
מסיבה זו, ייאמר כבר עתה כי ככל שהעיסקה מורכבת יותר או שהצדדים לה בעלי מאפיינים מיוחדים (למשל, עסקת מכר מקרקעין בין תאגידים או בין אדם פרטי לתאגיד), רצוי לפנות לעורך דין שלא מתמצא בדיני מקרקעין בלבד, אלא גם בקיא בדיני מיסוי מקרקעין, בחקיקה ובפסיקה העדכניות בתחום המס, אשר ידע לייצג את הלקוח בצורה מקצועית וחכמה אל מול רשויות המס ולהביא עבורו את הפתרון האופטימאלי למקרה גם מבחינת מיסוי.
עם זאת ננסה לתת במאמר זה סקירה כללית של מושגים מתחום מיסוי המקרקעין, על מנת להועיל הן בניתוח כדאיות עיסקה בשלבים המוקדמים שלה (טרום החוזה), והן בהבנת התהליכים תוך כדי העסקה.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, חל על כל אדם או תאגיד אשר מוכר וקונה מקרקעין בישראל, והוא נועד למסות מכירה של כל סוג מקרקעין בישראל כמו חנות, משרד, דירת מגורים, מחסן, מרתף, גג, מלון, מוסך, מגרש חקלאי או כל ייעוד אחר.
מס שבח מקרקעין הוא מס שמוטל על הרווח ההוני שנוצר כתוצאה ממכירת מקרקעין בישראל. על פי סעיף 6(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, "שבח" הוא הרווח, שנוצר מההפרש שבין "שווי המכירה" ב"יום המכירה" לבין "שווי הרכישה" ב"יום הרכישה", ב"מכירה" של "זכות במקרקעין". לכל המונחים הנכללים בהגדרה קיימות הגדרות נפרדות ומיוחדות בחוק.
ביום 1.1.2018 נסתיימה תקופת המעבר שהחלה ביום 1.1.2014, בה חלו למעשה מספר הוראות מעבר שהשפיעו על המיסים לתשלום, כשבכל שנה ישנה הוראה אחרת / מעודכנת. בקצרה, נציין כי הוראות המעבר קבעו כי ניתן להחיל את שיעור המס החדש בגובה 25% תוך הגנה לינארית במכירת שתי דירות מזכות בלבד, כהגדרתן בחוק. החל מיום 1.1.2018, יחול שיעור המס החדש על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות נוספות.
כדי לחשב את שיעור המס במכירת דירה רשות המיסוי מעמידה לרשות הגולשים מחשבון כדי להעריך את המס המשוער. במקביל לעסקה עצמה, צריך מוכר הנכס תוך 40 ימים מיום המכירה להצהיר על הנכס הנמכר, התמורה, הניכויים והתוספות לעניין מס שבח, סכום המס וחישובו, זכאות לפטור או הנחה במס שבח. המוכר צריך למלא ולהעביר לרשויות מיסוי מקרקעין דיווח וכן יש לצרף אסמכתאות ואישורים שמעידים על הוצאות ותשומות בגינן מבקש המוכר להכיר לו כהוצאה לצורך החישוב. על המוכר לשלם את המס שחושב על ידו בתוך 60 יום מיום ביצוע העסקה.
לפי שיטת "חישוב מס שבח ליניארי חדש" שנכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2014, מחלקים את תקופת הבעלות של המוכר על דירתו לשניים: התקופה הראשונה היא מיום רכישת הדירה ועד ליום 1 בינואר 2014, עליה המוכר יהיה פטור מתשלום מס שבח. התקופה השנייה היא החל מיום 1 בינואר 2014 ואילך, עבורה ישלם המוכר מס שבח בשיעור של 25%.
ניקח לדוגמה מקרה בו אדם רכש דירה ביום 1 בינואר 1978 בסכום של מיליון ש"ח, והוא מוכר אותה ביום 1 בינואר 2018 בסכום של 3 מיליון ₪. לאותו אדם נוצר שבח בסך 2 מיליון ₪ במשך 40 שנה. אם נחלק 2 מיליון ב-40 שנה, נקבל שבח של 50 אלף שקל לכל שנה. לכן, בשיטת החישוב החדשה על השבח היחסי שהצטבר עד ל-1 בינואר 2014, המוכר לא יחויב בתשלום ובגין השבח שהצטבר מ-2014 ועד תחילת 2018 (ארבע שנים) הוא ישלם 25% מ-200 אלף שקל כלומר 50 אלף ש"ח.
מס רכישה הינו מס שחל על כל אדם או תאגיד הרוכש דירה או כל זכות אחרת במקרקעין. מדרגות מס רכישה מתעדכנות אחת לשנה, בהתאם לתיקון בחוק. להלן מדרגות המס לעסקאות קניית דירה החל מיום 16/1/2018 ועד 15/1/2019:
מדרגות מס רכישה – רכישת דירה יחידה לתושב ישראל:
– על חלק השווי שעד 1,664,520 ₪: 0%
– על חלק השווי שבין 1,664,520 ₪ – 1,974,335 ₪: 3.5%
– על חלק השווי שבין 1,974,335 ₪ – 5,093,535 ₪: 5%
– על חלק השווי שבין 5,093,535 ₪ – 16,978,450 ₪: 8%
– על חלק השווי שמעל 16,978,450 ₪: 10%
מדרגות מס רכישה – רכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה):
– על חלק השווי שעד 5,095,570 ₪: 8%
– על חלק השווי שמעל 5,095,570 ₪: 10%
מדרגות מס רכישה – עולה:
רוכש המוגדר כ"עולה", בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין, זכאי להקלה במס רכישה בעת רכישת בית מגורים או עסק וזאת לתקופה המתחילה בשנה לפני עלייתו לישראל ומסתיימת לאחר 7 שנים שלאחר עלייתו, לפי השיעורים שלהלן:
– על חלק השווי שעד 1,672,385 ₪: 0.5%
– על חלק השווי העולה על 1,672,385 ₪: 5%
מאמר על ההשפעה של מיסוי בינלאומי על משקיעים ובעלי עסקים, כולל כפל מס, אמנות מס, רילוקיישן ואתגרי דיווח גלובליים.
בשנים האחרונות דימונה כבר מזמן לא נתפסת רק כעיר דרומית מרוחקת. יותר ויותר משפחות צעירות, משקיעים, זוגות בתחילת הדרך וגם אנשים שמחפשים איכות חיים רגועה יותר, מתחילים להסתכל על העיר אחרת לגמרי. מחירי הנדל"ן במרכז ממשיכים לטפס, אפשרויות הדיור מצטמצמות, ודווקא בערים כמו דימונה נוצר שילוב שמושך תשומת לב: מחירים שעדיין נחשבים נגישים יחסית, פיתוח עירוני מתמשך ותחושת הזדמנות שעוד לא מיצתה את עצמה.
האם הסכם ממון הוא באמת המילה האחרונה? גלו איך 'פירצה' גאונית באותיות הקטנות הצילה לקוח של משרדנו מגזירה של עוני והחזירה לו נכס בשווי מיליונים
רכישת קרקע להשקעה נחשבת לאחת ההחלטות הכלכליות המורכבות והמשמעותיות ביותר שניתן לקבל. מצד אחד, מדובר בהזדמנות אמיתית ליצירת רווחים גבוהים לאורך זמן, במיוחד כאשר הקרקע משנה ייעוד או נכנסת לתהליך פיתוח. מצד שני, מדובר בתחום שמלא בפרטים קטנים, סיכונים נסתרים והבדלים מהותיים בין סוגי הקרקעות. כדי להימנע מטעויות יקרות, חשוב להבין לעומק מה באמת צריך לבדוק לפני שמבצעים רכישה.
שוק המגורים במרכז הארץ נמצא בעיצומה של טרנספורמציה עמוקה, המונעת מצמצום עתודות הקרקע, רגולציה משתנה וביקושים קשיחים. המאמר סוקר את מגמות הפיתוח העיקריות, את תפקידה של התחדשות עירונית בתל אביב ואת מאפייני פרויקטים בשיווק בערים המרכזיות. בנוסף נבחנים האיזונים החדשים בין מגדלי יוקרה, דיור בר-השגה ותכנון תחבורתי, וההשפעה הצפויה על מחירים, איכות החיים ומפת ההשקעות למגורים במרכז.
השוק האמריקאי מושך ישראלים כבר שנים בגלל היצע גדול, מגוון אזורים, ושוק שכירות פעיל בערים רבות. אבל לצד ההזדמנויות יש גם לא מעט מוקשים: חוקים שונים בין מדינות, פערי מידע מול שותפים מקומיים, עלויות נסתרות, ומבני מיסוי שיכולים לשנות לגמרי את הכדאיות. כדי לעשות את זה נכון צריך להסתכל על שני האנקורים יחד: קניית נכס בארה"ב היא הפעולה עצמה, ו השקעות נדל"ן בארצות הברית היא החשיבה הרחבה שמגדירה אסטרטגיה, ניהול סיכונים ותוכנית יציאה.