תחום מיסוי המקרקעין נחשב לאחד התחומים המורכבים בעולם המשפט, ובשנים האחרונות חלו בו שינויים רבים בעיקר בכל הנוגע לאופן חישוב מס השבח במכירת מקרקעין ובפטורים וההקלות השונות הקיימים במכירות של נכסים מסוימים ובמקרים מיוחדים.
מסיבה זו, ייאמר כבר עתה כי ככל שהעיסקה מורכבת יותר או שהצדדים לה בעלי מאפיינים מיוחדים (למשל, עסקת מכר מקרקעין בין תאגידים או בין אדם פרטי לתאגיד), רצוי לפנות לעורך דין שלא מתמצא בדיני מקרקעין בלבד, אלא גם בקיא בדיני מיסוי מקרקעין, בחקיקה ובפסיקה העדכניות בתחום המס, אשר ידע לייצג את הלקוח בצורה מקצועית וחכמה אל מול רשויות המס ולהביא עבורו את הפתרון האופטימאלי למקרה גם מבחינת מיסוי.
עם זאת ננסה לתת במאמר זה סקירה כללית של מושגים מתחום מיסוי המקרקעין, על מנת להועיל הן בניתוח כדאיות עיסקה בשלבים המוקדמים שלה (טרום החוזה), והן בהבנת התהליכים תוך כדי העסקה.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, חל על כל אדם או תאגיד אשר מוכר וקונה מקרקעין בישראל, והוא נועד למסות מכירה של כל סוג מקרקעין בישראל כמו חנות, משרד, דירת מגורים, מחסן, מרתף, גג, מלון, מוסך, מגרש חקלאי או כל ייעוד אחר.
מס שבח מקרקעין הוא מס שמוטל על הרווח ההוני שנוצר כתוצאה ממכירת מקרקעין בישראל. על פי סעיף 6(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, "שבח" הוא הרווח, שנוצר מההפרש שבין "שווי המכירה" ב"יום המכירה" לבין "שווי הרכישה" ב"יום הרכישה", ב"מכירה" של "זכות במקרקעין". לכל המונחים הנכללים בהגדרה קיימות הגדרות נפרדות ומיוחדות בחוק.
ביום 1.1.2018 נסתיימה תקופת המעבר שהחלה ביום 1.1.2014, בה חלו למעשה מספר הוראות מעבר שהשפיעו על המיסים לתשלום, כשבכל שנה ישנה הוראה אחרת / מעודכנת. בקצרה, נציין כי הוראות המעבר קבעו כי ניתן להחיל את שיעור המס החדש בגובה 25% תוך הגנה לינארית במכירת שתי דירות מזכות בלבד, כהגדרתן בחוק. החל מיום 1.1.2018, יחול שיעור המס החדש על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות נוספות.
כדי לחשב את שיעור המס במכירת דירה רשות המיסוי מעמידה לרשות הגולשים מחשבון כדי להעריך את המס המשוער. במקביל לעסקה עצמה, צריך מוכר הנכס תוך 40 ימים מיום המכירה להצהיר על הנכס הנמכר, התמורה, הניכויים והתוספות לעניין מס שבח, סכום המס וחישובו, זכאות לפטור או הנחה במס שבח. המוכר צריך למלא ולהעביר לרשויות מיסוי מקרקעין דיווח וכן יש לצרף אסמכתאות ואישורים שמעידים על הוצאות ותשומות בגינן מבקש המוכר להכיר לו כהוצאה לצורך החישוב. על המוכר לשלם את המס שחושב על ידו בתוך 60 יום מיום ביצוע העסקה.
לפי שיטת "חישוב מס שבח ליניארי חדש" שנכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2014, מחלקים את תקופת הבעלות של המוכר על דירתו לשניים: התקופה הראשונה היא מיום רכישת הדירה ועד ליום 1 בינואר 2014, עליה המוכר יהיה פטור מתשלום מס שבח. התקופה השנייה היא החל מיום 1 בינואר 2014 ואילך, עבורה ישלם המוכר מס שבח בשיעור של 25%.
ניקח לדוגמה מקרה בו אדם רכש דירה ביום 1 בינואר 1978 בסכום של מיליון ש"ח, והוא מוכר אותה ביום 1 בינואר 2018 בסכום של 3 מיליון ₪. לאותו אדם נוצר שבח בסך 2 מיליון ₪ במשך 40 שנה. אם נחלק 2 מיליון ב-40 שנה, נקבל שבח של 50 אלף שקל לכל שנה. לכן, בשיטת החישוב החדשה על השבח היחסי שהצטבר עד ל-1 בינואר 2014, המוכר לא יחויב בתשלום ובגין השבח שהצטבר מ-2014 ועד תחילת 2018 (ארבע שנים) הוא ישלם 25% מ-200 אלף שקל כלומר 50 אלף ש"ח.
מס רכישה הינו מס שחל על כל אדם או תאגיד הרוכש דירה או כל זכות אחרת במקרקעין. מדרגות מס רכישה מתעדכנות אחת לשנה, בהתאם לתיקון בחוק. להלן מדרגות המס לעסקאות קניית דירה החל מיום 16/1/2018 ועד 15/1/2019:
מדרגות מס רכישה – רכישת דירה יחידה לתושב ישראל:
– על חלק השווי שעד 1,664,520 ₪: 0%
– על חלק השווי שבין 1,664,520 ₪ – 1,974,335 ₪: 3.5%
– על חלק השווי שבין 1,974,335 ₪ – 5,093,535 ₪: 5%
– על חלק השווי שבין 5,093,535 ₪ – 16,978,450 ₪: 8%
– על חלק השווי שמעל 16,978,450 ₪: 10%
מדרגות מס רכישה – רכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה):
– על חלק השווי שעד 5,095,570 ₪: 8%
– על חלק השווי שמעל 5,095,570 ₪: 10%
מדרגות מס רכישה – עולה:
רוכש המוגדר כ"עולה", בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין, זכאי להקלה במס רכישה בעת רכישת בית מגורים או עסק וזאת לתקופה המתחילה בשנה לפני עלייתו לישראל ומסתיימת לאחר 7 שנים שלאחר עלייתו, לפי השיעורים שלהלן:
– על חלק השווי שעד 1,672,385 ₪: 0.5%
– על חלק השווי העולה על 1,672,385 ₪: 5%
המיסוי על נדל"ן בישראל הוא תחום מורכב וכולל מספר סוגי מיסים כמו מס רכישה, מס שבח ומע"מ. כל אחד מהמסים הללו עשוי להשפיע על הרווחיות של השקעות בנדל"ן. הכרת המיסים השונים והדרכים שבהן ניתן לייעל את התהליך יכולה להוות יתרון משמעותי עבור משקיעים. הבנת הכללים והתקנות היא חיונית לצורך חיסכון במיסוי נדל"ן.
כשהמטרה היא לרכוש או למכור נכס, עו"ד להסכם מכר מהווה חלק בלתי נפרד מהתהליך. הסכם מכר הוא מסמך משפטי מחייב, ולכן ליווי משפטי מקצועי חשוב כדי להבטיח שההסכם יעמוד בדרישות החוק ויגן על האינטרסים של הצדדים המעורבים. עו"ד מיומן יכול להנחות את הצדדים במהלך המשא ומתן ולסייע בהבהרת תנאי ההסכם, כך שהמחלוקות יימנעו בעתיד.
מערכת המס בישראל כוללת מספר רכיבים המיועדים להסדיר את התחום הנדל"ני. חשוב להבין את המיסוי המוטל על הכנסות משכירות, מכירת נכסים, ומיסוי מקרקעי. כל אחד מהמרכיבים הללו מצריך הבנה מעמיקה של החוק והתקנות הקיימות, כדי למנוע תשלומים מיותרים ולמקסם את הרווחים.
מס שבח הוא מס המוטל על רווחים שנובעים מהמכירה של נכסי נדל"ן בישראל. כאשר אדם מוכר נכס, הוא מחויב לשלם מס על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה. כלומר, המס מחושב על הרווח שנצבר במהלך התקופה בה הנכס היה בבעלותו. מס זה נחשב לאחד ממקורות ההכנסה החשובים של המדינה בתחום המיסוי.
היטל השבחה הוא תשלום המוטל על בעל נכס בעקבות השבחה שנעשתה לנכס, לרוב כתוצאה משינוי תכנוני או פיתוח סביבתי. כאשר רשות מקומית מאשרת תוכניות בנייה חדשות או שינויים בתוכניות קיימות, הדבר עשוי להעלות את ערך הנדל"ן באופן משמעותי. ההיטל נועד להחזיר חלק מהתועלת שנובעת מהשבחה זו לרשות המקומית, כך שתוכל לממן שירותים ציבוריים נוספים או פיתוח תשתיות.
עורך דין מקרקעין משמש כאיש מקצוע המנחה את הלקוחות בתהליכים המשפטיים הקשורים לרכישת, מכירת או השכרת נכסי נדל"ן. תפקידו כולל ייעוץ משפטי, ביצוע בדיקות נדרשות והכנת חוזים, תוך שמירה על זכויותיהם של הלקוחות. עורכי דין בתחום זה נדרשים להבנה מעמיקה של החוקים והתקנות הרלוונטיים, כמו גם של השוק המקומי.
ברוכים הבאים לאתר שלנו, כאן תמצאו כל מה שצריך לדעת על מיסוי וכלכלה.