מכירת דירת מגורים – מתי יש פטור ממס שבח?

מאמרנו זה עוסק בתאונת מס נפוצה ומסוכנת למוכרי דירתם היחידה. המדובר על מי שמעוניין למכור את דירתו היחידה, אשר לרוב יש לידה, מתחתיה או מעליה יחידת דיור נוספת אשר מושכרת או משמשת למגורי בן המשפחה.

ליחידה זו כל המתקנים החיוניים הנדרשים: מטבח/ון, שירותים ומקלחת, חדר שינה וכו'. ישנה חוסר בהירות לגבי סיווגה של יחידת הדיור בעת קיומה / היעדרה של דלת חיצונית ליחידת הדיור מהבית העיקרי.

סוגי דירות

1. דירת וילה אשר בשטח החניה המקורה שלה נבנתה יחידת דיור לשימושו של הנער המתבגר.
2. יחידת הורים עם מטבחון קטן, חדר רחצה ועם כניסה נפרדת.
3. דירת וילה עם חדר חיצוני בן 30 מ"ר המשמש כדירה שכורה לצד ג'.

כל אחד מהחדרים או היחידות לעיל עלול לעלות ביוקר לבעלים שמעוניין למכור את דירתו העיקרית בפטור ממס שבח.

על הבעלים להיו מוכר של דירת מגורים מזכה אחת בלבד לצורך ניצול הפטור ממס השבח במכירת דירת המגורים שלו, זאת בנוסף ליתר תנאי הפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק.

כאשר המוכר הוא בעלים של דירת מגורים (בדר"כ על מגרש פרטי, אך לא רק) ובשטחה הכולל של דירת המגורים יש יחידה נפרדת עם כל המתקנים החיוניים הנדרשים על מנת לשמש כדירת מגורים, עלול להתעורר ספק בדבר זכאותו של הבעלים לפטור ממס השבח בהתאם לסעיף 49ב(2) לחוק.

הספק עלול להתעורר גם במקרה בו היחידה הנפרדת מהווה חדר בתוך הבית העיקרי לו כל המתקנים הנדרשים או ששימש בפועל למגורים.

לדעתו של כב' השופט ד.לוין בע"א 668/82 כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין [16.5.1985] המתקנים הם "מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה". ברם, בפסיקה שהתפתחה מאז פס"ד כורש בשנים האחרונות נקבע כי מבחן הימצאותם של המתקנים הפיזיים בדירה אינו חזות הכל ויש לבדוק האם הנכס יאה למגורים.

המוכר של דירת המגורים ושל היחידות הנוספות סבור מבחינתו שהפטור בכיסו מכיוון שהוא מוכר את הבית היחידי שלו – אך לא כך הדבר לגבי מניין דירותיו.

זכאות הפטור ממס שבח

לעניין זכאות הפטור ממס שבח, במידה והיחידה הנפרדת משמשת למגורים בפועל או מיועדת למגורים לפי טיבה (מהבחינה האובייקטיבית קרי קיומו של פוטנציאל ממשי לשמש למגורים), אזי היא עלולה לקלקל למוכר את הפטור ממס שבח במכירת הדירה העיקרית ולחייב אותו במס שבח.

לדעתו של השופט לוין בפרשת כורש לעיל "שינוי היעוד על-פי ההגדרה הנדונה יוכל להיעשות רק אם ייעשה שינוי במבנה הדירה, כגון שיהרסו חדרי השירותים או המטבח, כך שלא תהא עוד יאה למגורים". יש לשים לב כי שינוי מבנה הדירה כאמור, אשר ייעשה בסמוך למכירה ולצורך מטרת הפטור בלבד ללא טעם אמיתי אחר, עלול להיות מסווג על ידי רשויות המס כשינוי מלאכותי בו לא יכירו לצורכי המיסוי.

מס על מכירת דירת מגורים

לסיכום, יש להביא בחשבון במכירת דירת המגורים העיקרית את המס שיחול (ולא פטור) על מכירת הדירה העיקרית והחדרים/היחידות הנפרדות. בנוסף, יש לבחון במכירות מסוג זה גם את המיסוי הגבוה על זכויות בנייה נוספות, במידה וקיימות.

נציע להתייעץ עימנו עוד בטרם נמכרה הדירה עם עורך דין למיסוי מקרקעין על מנת להבין את השלכות המיסוי במכירה ואת כדאיותה למוכר.