כשזוג מחליט לרכוש נכס או שטח, עליו לבחון את כל ההיבטים הכלכליים של העסקה על מנת לוודא שהוא יוכל לעמוד בה. עליו לבחון מה הסכום אותו יידרש לשלם, גובה המשכנתא שיצטרך לקחת על מנת שיוכל להשלים את סכום העסקה, סכום ההון העצמי שעומד לרשותו וכן היבטים נלווים של עלויות העסקה.
אחד ההיבטים שיש לבחון לפני רכישת נדלן הוא מס רכישה. כל מי שניגש לבצע עסקה של רכישת נכס (מגורים/מסחרי) או רכישת שטח, צריך לקחת בחשבון שיהיה עליו לשלם מס זה. לכן חשוב שהוא ידע מה גובה המס, כיצד הוא נקבע, באילו תנאים משלמים ואיך אפשר לחשב אותו.
מה זה מס רכישה?
מס רכישה הוא מס שהמדינה גובה מכל מי שרוכש זכות על הקרקע. כאמור, המס יכול להיות מוטל על רכישת נכס או קרקע. חשוב להדגיש, שהמס מוטל על מי שרוכש דירה ראשונה כמו על מי שרוכש דירה להשקעה. יחד עם זאת, הוא מוטל על פי מדרגות מס שמתעדכנות מדי שנה.
גובה המס המוטל הוא בהתאם לשווי הנכס או השטח. ככל שהשווי עולה, כך שיעור המס עולה (מס פרוגרסיבי). הרעיון הוא, מי שרוכש נכס יקר ישלם יותר ממי שרוכש נכס זול. כמו כן, מי שרוכש דירה להשקעה (שנייה ויותר) ישלם מס רכישה גבוה יותר מאשר מי שרוכש דירה ראשונה למגורים.
על פי החוק, מי שצריך לשלם את המס הוא הקונה. ההיגיון שעומד מאחורי זה, מעבר לעובדה שהוא מי שרוכש את הנכס, אמור להשתמש בו ובעתיד ליהנות ממנו (כולל מהשבחתו ומכירתו כשירצה בכך), זה שאם המס היה מוטל על המוכר, הרי שהוא מגלם אותו במחיר הנכס. ברגע שהקונה משלם את המס, אז יש אפשרות שהוא יוכל גם ליהנות מפטורים והטבות מסוימות שיקלו עליו בעלויות המס.
מה זה פטורים של מס רכישה?
ישנם מקרים מסוימים בהם המדינה מעניקה פטור ממס רכישה או הקלות לרוכשים. לדוגמא:
· רוכשי דירות ראשונות עד סכום של 1.97 מיליון שקל (נכון לשנת 2026).
· עולים חדשים זכאים לפטורים מסוימים בתשלום מס רכישה עד ל-7 שנים מיום עלייתם ארצה.
· נכים ובעלי מוגבלויות זכאים להקלה משמעותית במס רכישה (תשלום עד 0.5%) פעמיים בחיים. הפטור ניתן בהתאם להחלטת רשות המסים. במקרה של נכי צה"ל או משפחות שכולות, הפטור ניתן דרך משרד הביטחון.
· משפרי דיור זכאים להקלה בתשלום מס רכישה, אם הם מוכרים את הדירה שברשותם תוך זמן מסוים.
כמה מס תצטרכו לשלם?
בשביל שיהיה ניתן לתכנן בצורה נכונה את עלויות רכישת הנכס, כולל תשלום מס רכישה, רצוי להשתמש בכלי כמו מחשבון יכולת ההחזר למשכנתא באתר משכנתאמן הכולל בתוכו מחשבון מס רכוש וגם אפשרות חישוב יכולות החזר משכנתא על פי סכום הנכס, סכום ההלוואה, גובה הון עצמי, ועל פי פרמטרים נוספים כמו תקופת החזר וריבית המשכנתא. בצורה כזו יהיה אפשר לדעת מה גובה משכנתא מקסימאלית שצריך לקחת בשביל להכיל בתוכה הן את סכום הרכישה של הנכס והן את גובה המס שצריך לשלם למדינה.
גובה מס רכישה, כאמור, נקבע בהתאם לגובה עלות הנכס. אם מדובר בדירה ראשונה, הרי שהמדרגות מתחילות ב-0% אם מדובר בסכום של 1.97 מיליון שקל והן מטפסות כלפי מעלה ככל שעלות הנכס עולה. המדרגה המקסימאלית היא 10%, במקרה של דירה ראשונה בשווי של 20 מיליון שקל ויותר או 6 מיליון שקל בדירה שנייה). חשוב לזכור, במקרה של דירה שנייה, משלמים החל מהשקל הראשון. במקרה כזה, המדרגה הראשונה היא 8% משווי העסקה.
למה צריך לחשב מס רכישה מראש?
שימוש במחשבון מס רכוש לפני שנוטלים משכנתא הוא חשוב משתי סיבות:
1.המחשבון מאפשר לנו לדעת מה גובה המס שנצטרך לשלם ואם אנחנו משתמשים במחשבון כמו שמוצג באתר משכנתאמן, הרי שיש לנו אפשרות לחשב את עלויות המשכנתא שנדרש לשלם עבור הנכס ולשלב בתוכן גם את עלויות מס רכישה.
2.בעזרת המחשבון, אנחנו יכולים לבחון איך לחסוך בעלויות הרכישה, האם לחפש נכס במחיר נמוך יותר שלא כולל מס רכישה ועוד.
בסיכומו של דבר, המחשבון מספק לנו ידע משמעותי שיכול לשרת אותנו לתכנון וחישוב העסקה, לפני שאנחנו ניגשים לבצע אותה ולהשקיע עלויות נוספות חיוניות בשביל שנוכל להוציא אותה לפועל.
מס רכישה הוא חלק בלתי נפרד מעלויות רכישת נכס, ולכן חשוב להביא אותו בחשבון כבר בשלב תכנון העסקה. היכרות עם מדרגות המס, הפטורים וההקלות האפשריים יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים ולסייע בקבלת החלטות כלכליות נכונות. שימוש במחשבון מס רכישה ובכלים לתכנון המשכנתא מאפשר לקבל תמונה מלאה של העלויות הצפויות, להימנע מהפתעות ולבנות עסקת נדל"ן המתאימה ליכולות הכלכליות שלכם.