המקדמה במיסוי מקרקעין היא תשלום על חשבון מס השבח בעסקת מכר של זכות במקרקעין. מחד, מי שחייב בתשלום מס השבח הוא המוכר ומי שחייב בתשלום המקדמה על חשבון מס השבח הוא הרוכש.
התכלית של תשלום המקדמה באה, בין היתר, להבטיח לרוכש הזכות קבלת אישור מס שבח לטאבו לצורך רישום זכויותיו במרשמי המקרקעין בזמן קצר, וזאת מבלי שהדבר יהיה תלוי בגמר הטיפול בתיק ע"י משרדי מיסוי מקרקעין או בתשלום מלוא מס השבח ע"י המוכר.
שיעור המקדמה
שיעור המקדמה נגזר משווי המכירה כלומר, בדר"כ התמורה שמשלם הרוכש למוכר אך לא בהכרח.
שיעור המקדמה נקבע לפי שני קריטריונים עיקריים: הקריטריון הראשון הוא זהות המוכר והקריטריון השני הוא מועד רכישת המקרקעין הנמכרים.
לפי הקריטריון הראשון, במידה והמוכרת היא חברה, אזי שיעור המקדמה ע"ח מס השבח יעמוד על 7.5% מתמורת הממכר ובמידה והמוכר הוא אדם ולא חברה, החלוקה תהיה לפי הקריטריון השני של מועד רכישת המקרקעין, שיעור המקדמה ליחיד הינו כדלקמן:
חבות המקדמה ליחיד תעמוד על שיעור של 7.5% וזאת במידה והזכות הנמכרת נרכשה החל מיום 7/11/2001 או שחבות המקדמה ליחיד תעמוד על שיעור של 15% במידה והמקרקעין נרכשו לפני ה-7/11/2001.
מועד תשלום המקדמה
תשלום המקדמה הוא חובה ולא רק זכות לקבלת אישורי מיסים לטאבו ולכן נקבע בחוק המועד לפיו חלה חובת תשלום המקדמה. המועד לתשלום ייקבע לפי המאוחר מבין מועד מסירת ההצהרה לרשויות המס על חתימת הסכם המכר או מיד לאחר ששולמו למוכר לפחות 40% מסך התמורה הנקובה בהסכם.
כפועל יוצא מכך, לא תיקבע חובת תשלום המקדמה בטרם הגיע המועד להגשת ההצהרה על העסקה לרשויות המס. נציין בעניין זה, כי איחור במועד התשלום יישא ריבית והצמדה כחוק.
הקטנת המקדמה מעבר לקבוע בחוק
במקרים בהם המס הצפוי בהתאם לשומה העצמית שהגיש המוכר יהיה נמוך מגובה המקדמה, רשאי המנהל מיוזמתו להקטין את שיעור המקדמה על פי שיקול דעתו.
בדר"כ הקטנת שיעור המקדמה לא מתבצעת ביוזמת מנהל מיסוי מקרקעין ויש להגיש בנסיבות שפירטנו בדבר גובה המס לפי השומה העצמית לעומת גובה המקדמה, בקשה להקטנת מקדמה ע"י המוכר או ע"י הרוכש.
הגשת הבקשה להקטנת מקדמה תוגש תוך עד 30 ימים מיום המכירה (מועד החתימה על הסכם המכר אך לא תמיד) ועל המנהל להשיב לבקשה תשובה מנומקת בכתב תוך עד 20 ימים ממועד הגשת ההצהרה למנהל מיסוי מקרקעין בגין הדיווח.
במידה ולא ניתנה תשובת המנהל תוך המועד הקבוע, יראו את הבקשה להקטנת שיעור המקדמה כאילו התקבלה באופן אוטומטי.
השפעת השינויים על המקדמה בשנת המס 2018:
נדגיש כי במכירת דירות מגורים עפ"י חישוב המס הליניארי החדש, אשר סכום המס בעסקאות אלה צפוי להיות נמוך מאוד, נקבע כי עד ל-31.12.2017 שגובה המקדמה יעמוד על סכום המס שנקבע בשומתו העצמית של המוכר באופן אוטומטי.
ואם נחבר את העניין הזה לבקשה להקטנת מקדמה כאמור לעיל, גם כאן יהיה נכון וצודק להגיש בקשה להקטנת המקדמה שכן החל מה-1.1.18, הקטנת סכום המקדמה כאמור אינה אוטומטית ויש לבקשה באופן פוזיטיבי.
יחד עם זאת, לעורכי הדין אשר מעיינים במאמר זה, נציע להתייחס בהסכמי המכר לעניין שיעור המקדמה בעניין חישוב המס הלינארי החדש כמקדמה שאינה מופחתת אוטומטית כמו לפני ה-1.1.2018 וכי ההפחתה על ידי המנהל אינה מובטחת בדין. לפיכך, הסכום שיש להפקיד לחשבון הנאמנות מושפע בין היתר גם מגובה המקדמה הצפויה ויש לתת על כך את ההתייחסות בהסכם המכר.
לבסוף, נציין כי חובת תשלום המקדמה אינה קיימת בסוגי עסקאות מסויימים:
מכירת דירת מגורים מזכה שהתבקש בגינה פטור לפי פרק חמישי 1, מכירת זכות במקרקעין בידי גוף מהגופים המנויים בסעיף 72 לחוק (רשות מקומית, רשות הפיתוח, הקרן הקיימת לישראל, הימנותא בע"מ) וכן בעסקאות קומבינציה.