בשנים האחרונות חלו שינויים רבים בנוגע לאופן חישוב מס השבח במכירת מקרקעין ובפטורים וההקלות השונות הקיימים במכירות של נכסים מסוימים ובמקרים מיוחדים.
בלא מעט מקרים, משלם המוכר מס שבח אשר ייתכן שהיה יכול לקבל פטור מתשלומו באופן מלא או חלקי. לפיכך, מומלץ לפנות לרואה חשבון הבקיא בדיני מיסוי מקרקעין לצורך בחינת האפשרות להפחית את המס או להחזיר את מס השבח ששולם ביתר ולהביא עבור המוכר את הפתרון האופטימאלי למקרה גם מבחינת מיסוי על ידי אחת מהדרכים הבאות:
- פטורים שונים, קיזוזים, הנחות ופריסות של סכום המס.
- שימוש בפטורים אישיים ונקודות זיכוי במס.
- חלוקת מס שבח בין בני זוג.
- קיזוז הוצאות, הפסדים עסקיים ו/או הוניים מול מס השבח.
- קיזוז מס שבח לפי המס השולי.
פטורים והקלות במס שבח
קיימים בחוק ובתקנות מיסוי מקרקעין מספר פטורים והקלות במס שבח ורכישה, אשר קצרה היריעה מלפרט עליהם באופן נרחב במאמר זה. כך למשל, בשורה של סעיפים בחוק מיסוי מקרקעין נקבעו סוגי פעולות במקרקעין ועסקאות הפטורים מתשלום מס שבח, כגון איגודי מקרקעין מסוימים שנקבעו על ידי שר האוצר, מכירה למוסדות ציבור ללא תמורה, מתנות לקרובים, חלוקת קרקע למתיישבים על מקרקעין המשמשים למטרה חקלאית, העברת זכויות מנאמן לנהנה במכירה או העברת זכות באיגוד, החלפת מקרקעין בין חברי אגודה להתיישבות חקלאית וכיו"ב פטורים שקצרה היריעה מלהרחיב עליהם במאמר זה.
בנוסף, בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל"ה-1974, נקבעו שיעורי מס רכישה מיוחדים במכירת זכויות מקרקעין לעולים, למוסדות ציבור, לנכים, עיוורים ומשפחות שכולות, לקרובי משפחה ובני זוג כהגדרתם בחוק ובתקנות, לרוכש שהעתיק מגוריו לאזור פיתוח.
לאור האמור, מומלץ לפנות לרואה חשבון מומחה בדיני מיסוי מקרקעין שלו הידע והניסיון בכל הקשור בהתנהלות אל מול מס שבח ורשויות המס בכלל, דיווח על העסקה לרשויות מס שבח וטיפול בעסקה מול הרשות לאחר הגשת הדיווח, כך שהעסקה תעבור בצורה חוקית וחלקה, ללא חבות מס העולה על זו שדווחה ותוכננה מראש על ידי המוכר. רואה חשבון מומחה בתחום ידע גם להתמודד עם כל מחלוקת שתעלה מול רשות מיסוי מקרקעין בדרך של השגה ו/או בדרך דומה אחרת ולהביא לידי סיום המחלוקת תוך צמצום מרבי של עלויות.
שיעורי מס שבח כיום
ביום 1.1.2018 נסתיימה תקופת המעבר שהחלה ביום 1.1.2014, בה חלו למעשה מספר הוראות מעבר שהשפיעו על המיסים לתשלום, כשבכל שנה ישנה הוראה אחרת / מעודכנת. בקצרה, נציין כי הוראות המעבר קבעו כי ניתן להחיל את שיעור המס החדש בגובה 25% תוך הגנה לינארית במכירת שתי דירות מזכות בלבד, כהגדרתן בחוק. החל מיום 1.1.2018, יחול שיעור המס החדש על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות נוספות.
כדי לחשב את שיעור המס במכירת דירה רשות המיסוי מעמידה לרשות הגולשים מחשבון כדי להעריך את המס המשוער. במקביל לעסקה עצמה, צריך מוכר הנכס תוך 40 ימים מיום המכירה להצהיר על הנכס הנמכר, התמורה, הניכויים והתוספות לעניין מס שבח, סכום המס וחישובו, זכאות לפטור או הנחה במס שבח. המוכר צריך למלא ולהעביר לרשויות מיסוי מקרקעין דיווח וכן יש לצרף אסמכתאות ואישורים שמעידים על הוצאות ותשומות בגינן מבקש המוכר להכיר לו כהוצאה לצורך החישוב. על המוכר לשלם את המס שחושב על ידו בתוך 60 יום מיום ביצוע העסקה.