רכישת נכס נדל"ן היא בין העסקאות הגדולות בהיקפן שמבצעים הרוכשים בישראל לאורך חייהם, כאשר מלבד עלות הנכס, העסקה כרוכה בעלויות נוספות ובלתי מבוטלות, החל מעלות דמי התיווך, שכר טרחת עורך דין, שמאות והערכת שווי ותשלום מס בגין רכישת הנכס כמתחייב על פי חוק. חשוב במיוחד להכיר ולבצע תכנון מוקדם של העסקה, תוך התייחסות לעלויות הנלוות בכלל, ועלות המס בפרט.
תכנון מס בעסקאות נדל"ן- משמעות וחשיבות
תכנון המס הוא הליך מקצועי המתבצע על ידי מומחי מס, ומטרתו לבחון מבעוד מועד את חבות המס הצפויה, הקלות והטבות המס האפשריות, התנאים למימושן, ולנהל את העסקה באופן שיאפשר את מיצוי הטבות המס והפחתת חבות המס ככל הניתן, בהתאם לפקודת החוק.
תכנון מס בעסקת רכישה יבחן את מועד הרכישה ביחס להיסטוריה הנדל"נית של הרוכש, את שווי הנכס ומדרגות סכום הרכישה המחייבות במס, את מאפייני הנכס והרוכש ביחס להטבות והקלות בחוק ופרמטרים רבים נוספים.
תכנון נכון של המס עשוי להביא לחיסכון מהותי בעלויות מס רכישה ועד לקבלת פטור מלא ככל הניתן, הטבה ששוויה עשוי לעמוד על עשרות אלפי שקלים.
מיסוי נדל"ן בישראל
פקודת המס בישראל מתייחסת לעסקאות נדל"ן באופן פרטני, ומחייבת במספר סוגי מיסוי, החלים על המוכר ו/או הקונה בהתאמה. סוגי מס הנדל"ן הנהוגים בישראל:
היטל השבחה- היטל המוטל על ידי הרשות המקומית בשטחה מצוי הנכס. המס מוטל על בעלי נכסים אשר עברו הליך היתר בנייה אל מול הוועדה לתכנון ובנייה ברשות המקומית, ובעקבות היתר זה נהנו מהגדלת זכויות הבנייה על הקרקע, תוספת של מרפסת, ממ"ד, קומה או יחידה נוספת בבית. ההיטל מחושב במעמד סיום הבנייה ואישור הרשות, אולם משולם בפועל רק בעת מכירת הנכס- הפעולה המהווה את מימוש ההשבחה. גובה ההיטל: 50% משווי ההשבחה.
מע"מ- מס ערך מוסף החל רוכשי הנכס, ומתווסף לערך הנכס כפי שנקבע בחוזה. מס זה חל על הציבור בישראל בנוגע לכל רכישת מוצר או שירות מעסקים ומארגונים, כאשר המוכר גובה את המס בגובה 17% מן הרוכש, ומחויב בהעברתו לרשויות המס.
מס זה מחויב ברכישת דירה חדשה מקבלן/יזם ואינו חל ברכישת דירה יד שנייה ממוכר פרטי.
מס שבח– מס שבח הוא מס החל על מוכר הנכס, ועיקרו הוא מיסוי הרווחיות שבעסקה, בגין ההפרש שבין עלות הנכס ברכישתו, לשווי הנכס בעת מכירתו. מס שבח הוא מס אחיד העומד על 25% (בדומה למס רווחי הון/הגרלות), אולם בתחשיב המס ניתן ואף מומלץ להביא בחשבון את עלויות מדד הנדל"ן והשפעתו, הוצאות אשר היו כרוכות בניהול עסקאות הרכישה והמכירה, השקעה בשיפוץ ובשדרוג הנכס ועוד. כמו כן החוק קובע מספר תבחינים המעניקים פטור ממס שבח שחשוב לבחון ולנצל על פי מאפייני העסקה.
מס רכישה– מס רכישה הוא מס מדורג החל על רוכשי זכויות במקרקעין בישראל, בהתאם לשווי הנכס, סוג הנכס וייעודו, קיימות 5 דרגות מס רכישה, כאשר המדרגה הראשונה פוטרת את הרוכשים דירת מגורים יחידה בסכום שאינו עולה על סכום התקרה שנקבע בחוק (נכון לשנת 2024 סכום זה עומד על 1,978,745), ועולה במדרגות של 3.5%-8% סך הכל. קיימים מספר תבחינים המאפשרים הקלות במס רכישה ועד לפטור מלא.
תכנון מס בעסקאות נדל״ן
תכנון המס ברכישה ובמכירה של דירה, עוסק בבחינת הזכאות, היכרות עם סכומי המיסוי והתקרות, ולעתים עשוי להוביל לחיפוש אחר נכס בסכום המאפשר את מיצוי הפטור, תוך הימנעות מרכישה בהפרש שנראה זניח בעסקה עצמה אך משמעותו גבוהה בתחשיבי המיסוי.
משפרי דיור אשר במקרים רבים מחזיקים בדירתם הקיימת בעודם רוכשים ומתחייבים לדירה חדשה, ומתוך מטרה למכור את הנכס הקיים בטווח זמן קצוב, עשויים להיות חשופים למס רכישה אימתני בגין דירה שנייה, ללא תכנון ודיווח לרשויות המס על מאפייני העסקאות וניצול פרק זמן המותר בחוק לאחזקה בשני הנכסים במקביל ללא מיסוי. גם רכישת דירה במחיר נמוך שאינו ריאלי לשווי השוק, בזכות הטבה או מתנה הניתנת על ידי בן משפחה, מחייבת בתכנון מס ודיווח שימנע חקירות וקנסות.
תכנון המס הוא חשוב ומהותי, כאשר מיסי נדל"ן מהווים חלק בלתי נפרד מתחשיב כדאיות העסקה כולה.
מי עוסק בתכנון מיסוי נדלן?
תכנון מס דורש היכרות עם סעיפי החוק, התבחינים והזכויות השונות, כמו גם עם הליכי הדיווח וההתנהלות אל מול רשויות המס. ניתן להסתייע בעורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי נדל"ן, ביועץ מס אשר תפקידו הוא תכנון ויישום של פתרונות מיסוי על פי חוק והוא מביא את הידע הנרחב והמורכב הנדרש לשם כך. על מנת להבטיח את הפנייה לאנשי המקצוע המנוסים והטובים בתחומם, מומלץ להיוועץ בשירותי משרד תיווך נדלן מקומי, אשר יסייע בהנגשת מידע רב, המלצה על נותני שירות שונים, החל מיועץ מס ועורך דין וכלה בחברות בדק, שמאי מקרקעין וקבלני שיפוצים, וזאת לצד הכוונה וסיוע באיתור ובבחירת נכס נדל"ן מתאים באזור הרצוי.