מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס עצות השבוע

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

פעולה באיגוד מקרקעין והיטל השבחה

הקניית נכס מקרקעין מהווה "מימוש זכויות" שעשויה לגרור תשלום היטל השבחה. לעומת זאת, פעולה באיגוד מקרקעין, דוגמת מכירת מניות, אינה נתפסת בהגדרת "מימוש זכויות", ולפיכך אינה מחייבת את מבצע הפעולה או את האיגוד בתשלום היטל השבחה. פעולה באיגוד עשויה בנסיבות מסוימות אף להפחית את סכומי מס הרכישה ומס המכירה.

היטל ההשבחה משולם על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה בהתרחש אירוע שהוא בגדר "מימוש זכויות", דוגמת, קבלת היתר לבניה, או מכירת המקרקעין. לפיכך איגוד מקרקעין שימכור נכס מקרקעין עשוי להתחייב בתשלום היטל השבחה. פעולה באיגוד מקרקעין חייבת במס על פי חוק מיסוי מקרקעין. אולם אין הוראה מקבילה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה המחייבת פעולה באיגוד בהיטל השבחה. נמצא כי לעניין היטל השבחה ביצוע פעולה באיגוד מקרקעין עדיף על פני מכירת המקרקעין. מסיבה זו רכישת נכסי מקרקעין באמצעות איגוד מקרקעין עשויה להצמיח יתרון.

פעולה באיגוד מקרקעין עשויה אף להפחית את סכומי מס מכירה ומס רכישה. בעסקת מכירת מקרקעין, שבמסגרתה הוסכם כי הקונה נושא בחבות היטל השבחה של המוכר, מצרפים את סכום ההיטל לשווי המכירה. המוכר זכאי לנכות את סכום ההיטל לצורך חישוב מס שבח, אך סכום ההיטל לא ינוכה לצורך מס מכירה ומס רכישה.

מאידך, פעולה באיגוד מקרקעין כגון מכירת מניות, אינה אירוע מס לצורך היטל השבחה, ולכן מבצע הפעולה אינו חייב בהיטל. החבות בהיטל תתגבש רק כאשר האיגוד עצמו יממש את הזכויות בנכס. למעשה מבחינה כלכלית רוכש מניות באיגוד ישא בתשלום ההיטל שמוכר המניות הייה נושא בו בעקיפין. למרות זאת, לצורך חוק מיסוי מקרקעין אין מצרפים לתמורה שקיבל מבצע הפעולה את סכום היטל ההשבחה שהאיגוד יצטרך לשלם בעתיד. הנימוק לכך הוא שרוכש המניות לא התחייב לשאת בתשלום היטל ההשבחה במקום המוכר, וכמו כן החבות בהיטל חלה על האיגוד ולא על מבצע הפעולה באיגוד (פ"ד נכסי אביבה).

העברת נכס "היסטורי" בפירוק לחברת בת

מכירת נכס שיום הרכישה שלו עד 1960 נהנית מתקרת מס שבח בשיעור 12%- 24%. בתיקון 50 נקבע סייג לפיו משנת 2005 ואילך תגדל תקרה זו באחוז אחד לשנה (עד ל- 25%), וזאת רק לגבי מכירה בידי חברה שהכנסתה מעסק, ו"יחיד" שקיבל נכס בפירוק מחברה כאמור. לפיכך, חברת בת שמקבלת נכס "היסטורי" ללא תמורה אגב פירוק אינה כפופה לסייג, אלא זכאית לתקרת המס המקורית.

החלת הסייג על יחיד שיקבל נכס כאמור בפירוק ולא על תאגיד מהווה פרצה מיותרת, שתאפשר לחברת אם שהיא איגוד מקרקעין להעביר נכס "היסטורי" לחברת בת, אשר מקבלת את יום הרכישה של חברת האם מכוח עקרון רציפות המס. חברת הבת תוכל למכור את הנכס לפי התקרה המקורית כאמור בסעיף 48א(ד) מבלי שתהיה כפופה לסייג המגדיל את תקרת המס באחוז לשנה, שכן סייג זה הוחל רק על "יחיד" שמקבל נכס אגב פירוק.

העברת נכס בתמורה לקרוב או לאיגוד

העברת נכס בתמורה לקרוב או לאיגוד עשויה להביא לחסכון במס כאשר צפויה עלייה חדה בשוויו של הנכס. במכירת הנכס בידי הקונה ייקבע שווי רכישה נמוך לפי ערכו בעת קבלת הנכס, ולפיכך כל השבח הריאלי הרב שיצטבר ממועד העברה יחויב במס שבח בשיעור 25% בלבד.

 

בסעיף 48א(ב1) המתוקן לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי השבח הריאלי עד ליום התחילה (7.11.01) חייב במס לפי השיעורים שהיו נהוגים במשטר המס הקודם (36% תאגיד ועד 50% ליחיד). מטעמים פרקטיים הוגדר בסעיף 47 "שבח ריאלי עד ליום התחילה" כחלק יחסי מכלל השבח הריאלי, לפי היחס שבין התקופה מיום הרכישה ועד יום התחילה לבין כל תקופת השבח. נוסחה זו הינה פשוטה ונוחה לחישוב וליישום אך עלולה ליצור עיוותים. למשל, כאשר צפויה עליה חדה בשוויו של הנכס עלול להיווצר מצב לפיו חלק נכבד מהשבח הריאלי שנצבר למעשה במהלך תקופה קצרה אחרי יום התחילה יראו אותו לפי הנוסחה האמורה כשבח שנצבר לפני יום התחילה, ועל כן יחויב במס שבח בשיעור עד 50%. העברת נכס (שנרכש לפני כמה שנים) בתמורה לקרוב או לאיגוד בשליטת המוכר תחויב במס שבח. לנעבר יצמח יתרון בכך שייקבע לו שווי רכישה נמוך בבואו למכור את הנכס, ובכך הוא יבטיח שהשבח הריאלי הרב שיצטבר לאחר קבלת הנכס ישא בשיעורי המס המופחתים (25%).

לדוגמא, נכס שנרכש לפני 9 שנים ונמכר כשנה לאחר יום התחילה הרי לפי יחס התקופות רק כעשירית מהשבח הריאלי יחויב במס בשיעור 25%, וזאת אף אם בפועל מחצית מהשבח הריאלי נצבר לאחר יום התחילה. לעומת זאת, העברה בתמורה לקרוב או תאגיד תבטיח שבמכירת הנכס בידי הקונה מלוא השבח הריאלי שבפועל נצבר לאחר העברת הנכס יחויב במס בשיעור 25%.

נדרשת הקפדה שהעברה לקרוב או לאיגוד תהיה בתמורה על מנת שהנעבר יקבל שווי הרכישה חדש, ולא יהיה כפוף לעיקרון רציפות המס. יש להביא בחשבון שהעברה כאמור תחויב במס שבח, במס רכישה ובמס מכירה, ועל כן תכנון מס זה ימצא את צידוקו רק כאשר החסכון במס שבח יעלה על המס שיוטל בגין עסקת הביניים.

העברת דירה במתנה בטרם הסתיימה בנייתה

העברת דירה במתנה לקרוב עדיף לעשותה לפני תום בנייתה על מנת שהדירה לא תיחשב כדירה נוספת של נותן המתנה. חשוב מכך, העברה כאמור לקרוב, שאינו בן זוגו או ילדו, לא תיחשב כניצול פטור של נותן המתנה.

 

העברת דירה לפני תום בנייתה במתנה לקרוב מקנה לבעל הדירה שני יתרונות מיסויים חשובים לעומת העברת דירה לאחר תום הבנייה.

א) הגדרת "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כוללת את הדרישה שבניית הדירה הסתיימה. על כן דירה שבנייתה טרם הסתיימה אינה נחשבת כדירת מגורים לצורך החוק, ולפיכך אין היא נחשבת כדירה נוספת של בעליה. התוצאה היא שמאחר שהדירה נמכרת לפני סיום בנייתה דירה זו לא תבוא במנין דירות המגורים של המוכר, ולכן הוא לא יהיה מנוע מלמכור דירה אחרת בעילה של דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק.

ב) סעיף 49ב(1) קובע כי מוכר דירת מגורים מזכה זכאי לפטור לפי סעיף זה אם הוא לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה זו דירת מגורים אחרת בפטור ממס, למעט מכירות שמנויות בסעיף. לפי הסעיף העברת דירת מגורים במתנה שפטורה לפי סעיף 62 לחוק לקרוב שאינו בן זוגו או ילדו של המוכר תהווה ניצול פטור. הווה אומר, מתנה לקרוב כאמור תשלול מהמוכר את הזכות למכור דירה אחרת בפטור ממס שבח לפי עילה זו במשך ארבע שנים.

אולם אם המוכר מכר ללא תמורה דירה שאינה בגדר "דירת מגורים" הוא לא יהיה מנוע מלקבל פטור על פי הסעיף במכירת דירת מגורים מזכה לאחר מכן.

כאמור, דירה שבנייתה טרם הסתיימה אינה נחשבת בגדר "דירת מגורים", ועל כן מכירתה לא תהווה ניצול פטור לפי סעיף זה אף אם המוכר קיבל פטור ממס לפי סעיף 62 לחוק.

סיכומו של דבר, אדם שבונה דירה או אמור לקבל דירה בעסקת קומבינציה ייטיב לעשות אם יעביר אותה ללא תמורה לקרובו בטרם הסתיימה בנייתה ולא לאחר סיום הבנייה. העברת כאמור פטורה ממס שבח לפי סעיף 62(א) לחוק שמעניק פטור למכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו. היתרונות בהעברה כאמור הם שלא יראו את הדירה המועברת כדירה שניה של מעביר הדירה, ומכירתה לא תיחשב כניצול פטור שלו.

הימנעות מהפסקת פעילות עסק

בעל עסק שיפסיק לחלוטין את פעילות עסקו, וישאיר ברשותו נכס מקרקעין של העסק, יראו אותו כעבור שנתיים כמי שעשה שימוש לצורך עצמי בנכס, והוא יחויב במע"מ כאילו הוא מכר את הנכס. המשך פעילות עסקית מצומצמת ימנע חבות במע"מ בגין הנכס שנותר ברשותו.

סעיף 137א לחוק מע"מ קובע כי עוסק שהפסיק את עסקיו או העביר את הבעלות בעסקו לאחר, ונשאר ברשותו נכס, יראו אותו כעבור שנתיים כמי שעשה שימוש לצורך עצמי בנכס. עוסק שימשיך בפעילות מצומצמת לא ייחשב כמי שהפסיק את עסקיו ולכן הסעיף לא יחול עליו.

יצוין כי בהצעת החוק לתיקון חוק מע"מ (תיקון מס 22) מוצע לתקן את הסעיף, ולקבוע כי לגבי נכס מקרקעין מוסמך המנהל לדחות את החיוב במע"מ עד למכירת הנכס או למועד אחר בתנאים שיורה. אולם הסכמת המנהל לדחיית מס אינה מובטחת, והמנהל עשוי להתנות את הסכמות בתנאים שונים.

העברת דירה שהתקבלה בירושה במתנה

יורש שקיבל דירה או חלק מדירה בירושה מבן זוגו או מהורהו, ומבקש להעביר את הדירה במתנה לקרובו (שאינו בן זוגו או ילדו), יבקש פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) (אם מתקיימים כל תנאי הפטור) ולא לפי סעיף 62.

במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה ניתן פטור עצמאי ומיוחד המותנה בשלושה תנאים: א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו (כולל נכד או נין)  או בן זוגו של הצאצא. ב) לפני פטירתו היה מוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד ג) המוריש היה זכאי למכור את הדירה בפטור. לגישת הרשויות הזכאות נבחנת ביום המכירה בידי היורש ולא ביום הפטירה.

היתרון בפטור לפי סעיף 49ב(5) נעוץ בכך שפטור זה הינו עצמאי ואינו "שורף" פטור אחר של היורש. מנגד, החיסרון בשימוש בפטור לפי סעיף 62 לחוק בהעברת דירה לקרוב (למעט העברה לבן זוגו או לילדו של המעביר) טמון בכך שפטור זה "שורף" פטור של המוכר, ואז המוכר ייאלץ להמתין 4 שנים עד אשר יוכל למכור דירה אחרת בפטור לפי סעיף 49(ב)(1).

 

קביעת תניה בחוזה בדבר ביטולו

בחוזה מכר ניתן לקבוע תניה לפיה רשאים הצדדים (או המוכר בלבד) לבטל את הסכם המכר אם יתברר כי המוכר אינו פטור ממס, או שסכומי המס שהעסקה חויבה בהם עולים מעל סכום מסוים שננקב בחוזה.

לשיקולי המס נודעת חשיבות רבה משום שמס החל על העסקה עשוי להשליך על כדאיותה. יש והצדדים מתווים עסקה מתוך הנחה שהעסקה פטורה ממס, או שהמס שיחול על העסקה לא יעלה על סכום מסוים. היה והתברר שהמס החל על העסקה גבוה בהרבה מהמצופה פתוחה בפני הצדדים הדרך לבטל את ההסכם, ולדרוש את החזר המס ששילמו. ואולם הצדדים חשופים לסכנה שביטול ההסכם עשוי להיתפס כמלאכותי, ואולי אף כמכר חוזר.

הפסיקה אמנם הכירה בזכותם של צדדים לחוזה לבטל חוזה בנסיבות מסוימות בשל שיקולי מס, אך ביטול בהסתמך על תניה כאמור בחוזה עשוי להפחית במידה ניכרת את הסכנה שתועלה ותתקבל טענה שהביטול נגוע במלאכותיות.

 

מכירת מניות כשיש לבעל המניות הפסדים אחרים

בעל מניות באיגוד מקרקעין שיש לו הפסדים עסקיים או הוניים אחרים ברי קיזוז ימכור את מניותיו באיגוד כדי לקזז את הפסדיו, במקום שהאיגוד ימכור את המקרקעין.

מכירת מניות איגוד מקרקעין חייבות במס שבח בשיעור 36%. החייב במס הוא בעל המניות. בעל המניות יוכל לנצל את הפסדיו העסקיים או ההוניים ברי הקיזוז, כדי לקזז אותם כנגד שבח זה. לו ימכור האיגוד את הנכס הוא יהיה החייב במס שבח. התוצאה תהיה שלא יהיה באפשרות בעל המניות לקזז את הפסדיו כנגד השבח שצבר האיגוד. פתרון אחר אפשרי שהאיגוד ימכור את הקרקע והרווחים יועברו לבעל הקרקע כדיבידנד. העברה כאמור חייבת במס בשיעור 25%. אז יוכל בעל המניות לקזז את הפסדיו כנגד הדיבידנד, אך לא יוכל לקזז כנגד מס השבח של האיגוד.

חלוקה נכס בין שותפים שלא לפי חלקיהם

שותפים בנכס שמעונינים לחלק אותו בניהם שלא לפי חלקם בנכס (אגב תשלומי הפרשים), בשלב ראשון בטרם חלוקת הנכס יבצעו העברה מקדמית (שחייבת במס) של חלק מהנכס משותף אחד לשני, כדי לאפשר חלוקת הנכס לפי חלקם בנכס ללא תשלומי הפרשים.

בשלב השני יבצעו השותפים חלוקה של הנכס בפטור ממס.

על פי המצב המשפטי הקיים סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח למכירה שהיא חלוקה של מקרקעין בין בעליה המשותפים בהתאם לחלקיהם בזכות, ובלבד שלא שולמה תמורה נוספת. מהוראת הסעיף עולה כי כל תמורה נוספת שוללת את הפטור.

מציאות משפטית מעוותת זו מחייבת לנקוט בתכנון מס שנועד להימנע מתשלומי הפרשים בעת חלוקה המקרקעין. לשם כך נדרשים השותפים לבצע העברה מקדמית של חלק מהמקרקעין משותף אחד לשני (כנגד תשלום מס) כדי לגרום לכך שחלקיהם במקרקעין יהיו זהים לחלקיהם לאחר חלוקת המקרקעין. צעד זה מאפשר לשותפים לחלק לאחר מכן את המקרקעין בניהם לפי חלקיהם בנכס ללא תשלומי איזון, ועקב כך לקבל פטור ממס לפי סעיף 67.

ראוי לציין כי בהצ"ח ההסדרים משנה זו הוצע לתקן את החוק ולקבוע הראה לפיה כאשר שולמה תמורה נוספת בעת חלוקת מקרקעין לא יישלל הפטור, אלא יוטל מס בגין התמורה הנוספת בלבד. הסדר זה נועד לייתר את הצורך להיזקק לתכנון מס האמור לעיל. ואולם בשל שיקולים שלא מן העניין בנוסחו הסופי של חוק ההסדרים, שאושר לפני כמה חודשים, הושמט הפרק בהצעת החוק שעסק בתיקון חוק מיסוי מקרקעין. התוצאה היא שתכנון מס זה עדיין נחוץ.

לבנות כדי לנצל אחוזי בניה לפני המכירה

בעל דירת מגורים מזכה שצמודות לה זכויות לבניה נוספת בשווי משמעותי, צריך לשקול לנצל את אחוזי הבניה הנוספים לצורך הרחבת הדירה בטרם ימכור את הדירה בפטור ממס שבח וממס מכירה.

במכירת דירת מגורים מזכה שהתמורה בעדה הושפעה מזכויות לבניה נוספת אין המוכר זכאי לפטור בגין מלוא התמורה. במקרה כזה ייעשה  פיצול "אנכי" בין הדירה לבין זכויות הבניה שמכירתן חייבת מס. הפטור ניתן רק בשל הסכום שניתן לקבל ממכירת הדירה ללא זכויות בניה ממוכר מרצון לקונה מרצון. כלומר לפי שווי השוק של הדירה ללא זכויות בניה. אולם אם שווי זה נופל מהתקרה שבחוק שעומדת על סך של 1,231,700 שקלים (עד 15.1.02), יקבל המוכר כפל פטור עד לסכום תקרה.

מוכר שינצל את אחוזי הבניה כדי להרחיב את דירתו עשוי לזכות בפטור מלא ללא הגבלת סכום ממס שבח וממס מכירה בבואו למכור את הדירה. בדרך זו עשוי המוכר לחסוך מס מכירה (2.5%) ובנוסף עד 50% מהשבח הריאלי בעד סכום התמורה שמעבר לתקרת כפל הפטור. לדוגמא, כאשר התמורה בעד הדירה עם זכויות הבניה מסתכמת בסך 2 מיליון ש"ח, יאלץ המוכר לשלם מס שבח ומס מכירה על העודף מעל התקרה שעומד על כ- 750,000 ש"ח. (יצוין כי תוקפה החוקי של התקנה המחייבת תשלום מס מכירה בגין אחוזי הבניה מוטל בספק). בנסיבות מסוימות (שיפורטו בעתיד) כדאי לבצע העברה מקדמית של חלק מהנכס לקרובים.

איגוד ירכוש נכס מקרקעין מניב בחו"ל

לפני מכירה או הקצאת מניות באיגוד מקרקעין עדיף שהאיגוד ירכוש תחילה נכס מקרקעין בחו"ל. נדרש שהנכס הנרכש יניב הכנסה שאינה טפלה, וששוויו יהיה לפחות 5%-10% משאר נכסי האיגוד.

מכירה והקצאת מניות באיגוד מקרקעין היא "פעולה" שגוררת חבות במס שבח, במס מכירה, ובמס רכישה, ובנסיבות מסוימות אף במע"מ. יש לחתור להפוך את איגוד המקרקעין לאיגוד רגיל לפני מכירה או הקצאת מניות באיגוד, משום שמכירת מניות של איגוד רגיל חייבת במס רווחי הון בלבד. בנוסף הקצאת מניות באיגוד רגיל אינה כלל אירוע מס.

איגוד מקרקעין על פי הגדרתו הוא איגוד שכל נכסיו במישרין או בעקיפין הם זכויות במקרקעין. לעניין זה אין מביאים בחשבון נכסים שאינם משמשים בהשגת הכנסה, או שהם משמשים בהשגת הכנסה, אך הם טפלים למטרות האיגוד. נכס מקרקעין (או כל נכס אחר) שמצוי בחו"ל אינו נכנס למסגרת הגדרת "מקרקעין" לצורך החוק, שכוללת רק מקרקעין בישראל. איגוד שמחזיק נכס רגיל או מקרקעין בחו"ל שאינם טפלים והם מניבים הכנסה משמעותית- לא ייחשב איגוד מקרקעין, משום שלא מתקיימת הדרישה שכל נכסי האיגוד יהיו "זכויות במקרקעין".

אם הנכס הנרכש לא יניב הכנסה משמעותית, או ששוויו יהיה נמוך יחסית, עשוי הנכס להיחשב כנכס שאינו משמש להשגת הכנסה, או שהוא טפל למטרות האיגוד. במקרה כזה הנכס לא יובא בחשבון לצורך בחינת השאלה האם האיגוד נופל להגדרת איגוד מקרקעין.

תכנון מס זה אינו נכון במקרים חריגים שבהם החבות במס רווחי הון גבוהה בהרבה מהחבות במס שבח. למשל כאשר הרווח ממכירת המניות עולה בהרבה על השבח היחסי של בעל המניות, שנצמח ממכירה רעיונית של כל המקרקעין של האיגוד.

להימנע מהענקת דירה במתנה לבני זוג

א) הורה שמעוניין להעביר דירה במתנה לילדו ולבן זוגו של הילד, טוב יעשה אם יעביר את הדירה רק על שם ילדו. ב) בשלב שני מקבל הדירה במתנה יהיה זכאי להעביר חלק מהדירה על שם בן זוגו ללא חבות במס.

העברה דירה או חלק ממנה ישירות מהורה לבן הזוג של הילד טומנת בחובה שתי מגרעות עיקריות: א) העברה כאמור מהווה ניצול פטור של המעביר, ועלולה למנוע ממנו למכור דירה נוספת בפטור ממס במשך 4 שנים. מנגד, העברת דירה מהורה לילד אינה מהווה ניצול של פטור. ב) העברת דירה מהורה לילד עשויה לקצר את תקופת הצינון של הילד על פי סעיף 49ו לחוק. בהעברת דירה מהורה לילדו (שאינו גר בדירה) תקופת הצינון היא 3 שנים. כלומר, הילד לא יהיה רשאי למכור את הדירה במשך 3 שנים בפטור ממס. אם יועבר חלק מהדירה לבן הזוג של הילד הוא יהא כפוף לתקופת צינון שאורכה 4 שנים. בהעברת דירה במתנה מהורה לילדו שגר בדירה מגורי קבע והוא נשוי תקופת הצינון מתקצרת לשנה אחת בלבד (במקום 3 שנים בהעברה מהורה לבן הזוג של הילד). בשלב שני העברת חלק מדירה במתנה מבן זוג אחד לשני פטורה ממס, אינה מהווה ניצול של פטור, ואינה כרוכה בתקופת צינון. יצוין שלעתים יעדיפו בני הזוג שהדירה תישאר בבעלותו של בן זוג שקיבל אותה במתנה מהורהו בשל שיקולי מס שונים, שעליהם נרחיב את הדיבור בעתיד.

בצוואה לייחד הדירות ליורשים במקום לצוות על מכירה

א) מוריש שיש בבעלותו דירות מגורים טוב יעשה אם בצוואתו ייחד אותן ליורשים, במקום לצוות על מכירת הדירות וחלוקת התמורה בין היורשים. ב) רצוי לייחד ליורשים גם נכסי מקרקעין אחרים שאינם דירות.

תיקון 24 לחוק ביטל את הילכת שפייר שקבעה כי מכירת נכסי העיזבון על מנת לחלק את התמורה בין היורשים הינה חלק מתהליך ההורשה. כל עוד שלטה הילכת שפייר בכיפה עדיף היה לצוות על מכירת הנכסים וחלוקת התמורה, בעיקר משום שבדרך זו עוקפים את כלל רציפות המס. בתיקון 24 שונה הדין ונקבע בסעיף 5(ג)(1) לחוק כי מכירת נכסי העיזבון נחשבת כמכירה בידי היורשים.

אם המוריש יצווה על מכירת הדירות וחלוקת התמורה בין היורשים, תיחשב מכירת הדירות כמכירה בידי היורשים. כתוצאה מכך נכפית על היורשים מכירת הדירות בעיתוי של חלוקת העיזבון. מכירת הדירות בעיתוי זה עשויה להיות בעוכרי היורשים, ובנסיבות מסוימות אף למנוע מהם לקבל פטור ממס שבח וממס מכירה. הדברים אמורים לגבי יורש שלא היה זכאי בעת מימוש דירות העיזבון למכור דירה בפטור ממס שבח. למשל, אם היורש מכר או נתן במתנה דירה אחרת בפטור ממס שנה לפני כן. במקרה שהדירה אינה בגדר "דירת מגורים מזכה" יישלל מהיורש הפטור ממס שבח ומס מכירה. ואפילו אם היורשים יהיו זכאים לקבל פטור ממס שבח (וממס מכירה), הרי המכירה במסגרת חלוקת העיזבון תאלץ אותם לנצל פטור אישי שלהם, שאפשר שלא היו רוצים לנצלו באותה עת.

באשר להורשת נכסי מקרקעין אחרים- המצב שונה משום שלא ניתן לקבל פטור כמו במקרה של דירות מגורים. עם זאת, עיתוי המכירה בעת חלוקת העיזבון עשוי להיות לא נוח ליורש. יורש עשוי לחפוץ לדחות את המכירה בשל שיקולים רבים, למשל כאשר צפוי לו הפסד עסקי בשנת המס הבאה, או כאשר מדובר בנכס שיום הרכישה שלו חל עד 1960 ועוד.  

וויתור על כפל הפטור בעסקת קומבינציה

א) מוכר דירת מגורים במסגרת עסקת קומבינציה צריך לשקול לוותר על בקשת הפטור ממס שבח בגין מכירת הדירה גם כאשר הוא  זכאי לכפל פטור. ב) יש לערוך חישוב האם לפי הילכת יוניזדה הפטור רק יגדיל את סכום המס, או יקטין אותו רק במעט, כך שלא כדאי יהיה לנצל פטור במכירה זו.

בעסקת קומבינציה הסטנדרטית (מסוג מכר חלקי) רואים את המוכר כמי שמכר חלק מהקרקע לקונה תמורת קבלת יחידות מבונות (שירותי בניה). שווי המכירה הוא שווי עלות בניה בצירוף רווח קבלני מע"מ. ואולם אם יבקש בעל הקרקע פטור בגין מכירת הדירה הוא יקבל פטור או כפל פטור מוגבל בתקרה. ברם, לאור הילכת יוניזדה יתווסף לשווי המכירה במקרה של פטור גם מרכיב הקרקע שנשאר בבעלותו של המוכר. לא אחת תוספת מרכיב הקרקע עולה על כפל הפטור, ונוצר עיוות לפיו שיעור המס גדל בעקבות בקשת הפטור. גם במקרה שבקשת הפטור תקטין את שיעור המס רק במעט, יש לשקול האם כדאי לנצל פטור אישי לצורך חסכון קטן במס. ניצול פטור עלול לשלול מהמוכר את הזכות למכור דירה אחרת בפטור ממס שבח במשך 4 שנים.

להסיר את המתקנים של דירה שמושכרת לא למגורים

א) בעל דירת מגורים שמבקש להשכירה למטרה שאינה למגורים (למשל למשרד או לעסק כלשהו) ייטיב לעשות אם ידאג שבמהלך השיפוצים יוסרו המתקנים האופייניים לדירה (כגון מטבח, אמבטיה או מקלחת). ב) מומלץ לתעד את הסרת המתקנים.

דירה שלא מצויים בה המתקנים האופייניים לדירת מגורים אינה נחשבת "דירת מגורים" לצורך חוק מיסוי מקרקעין. לפיכך, אם לא יוסרו המתקנים האמורים תיחשב הדירה המושכרת בגדר דירת מגורים נוספת לצורך מס שבח ולמס רכישה. כפועל יוצא מכך בעל הדירה המושכרת לא יהא זכאי למכור דירה אחרת שבבעלותו בפטור ממס שבח לפי עילה של דירה יחידה. בנוסף, בעל הדירה לא יהיה זכאי לרכוש דירה נוספת במס רכישה מופחת לפי 3 מדרגות מס רכישה. הטבה זו מוענקת למי שרוכש דירה שהיא דירתו היחידה (או מחליף דירה יחידה תוך 12 חודשים). תיעוד הסרת המתקנים נחוץ למקרה שיתגלעו בעתיד חילוקי דעות עם רשויות המס באשר למועד שבו הדירה חדלה להיות "דירת מגורים".

למכור מניות איגוד מקרקעין במקום את מקרקעי האיגוד

באיגוד מקרקעין ששווי מניותיו או התמורה המוסכמת עבור המניות הנמכרות (או קרקע האיגוד) עולים על שווי המקרקעין של האיגוד, כדאי לבעל המניות למכור את המניות, במקום שהאיגוד ימכור את המקרקעין. המטרה להקטין את שווי המכירה וגובה המס.

במכירת מניות של איגוד מקרקעין יחושב השבח כאילו האיגוד מכר את כל המקרקעין של האיגוד. בדרך זו מתעלמים משווי המניות ומהתמורה המוסכמת בעדן. לכן שווי המכירה של המניות לצורך מס שבח ולצורך מס מכירה יקבע לפי שווי המקרקעין שבבעלות האיגוד, אף אם שווי המקרקעין הינו נמוך משווי המניות או מהתמורה המסוכמת. במסגרת תכנון מס זה יש לבחון האם קיים הבדל בין יום ושווי הרכישה של המניות לבין זה של המקרקעין, וכן את השלכות העסקה מנקודת המבט של הקונה.

כאשר הנכס מצוי בעלות איגוד רגיל יש לשקול להפוך אותו לאיגוד מקרקעין לפני מכירת מניותיו. מכירת המניות עדיפה על פני מכירת המקרקעין בידי האיגוד גם במצבים אחרים, למשל כאשר לבעל המניות יש הפסד בר קיזוז  

קבלן בונה ידחה או יקדים את סיום בניית פרויקט

א) בפרויקט מרוויח קבלן בונה ידחה את מועד סיום הבניה לתחילת שנת המס הבאה, כדי לדחות את מועד הדיווח על ההכנסות מהפרויקט. ב) בפרויקט מפסיד יקדים הקבלן את סיום בנייתו לאותה שנת מס, כדי שלא ידחה מועד ההכרה בהפסד.

סעיף 8א(ג) לפקודת מס הכנסה מחיל את שיטת הדיווח "העבודות הגמורות" על נישום (קבלן בונה) שיש לו הכנסות לפי סעיף 2(1) (מעסק או משלח יד) ממכירת בנין שבבעלותו, ואשר משך בנייתו עולה על שנה. קבלן בונה (לרבות קבלן שהתקשר עם בעל הקרקע בעסקת קומבינציה) ידווח לראשונה על הכנסותיו מהבנין בשנת המס הראשונה שבה "הבנין ראוי לשימוש", קרי, בשנה שהבנין או חלקו חובר לרשת החשמל, או שהתמלאו התנאים לקבלת תעודת גמר בניה לפי חוק התכנון והבניה. דחייה שאינה מלאכותית של סיום הבנייה לשנת המס הבאה, תביא לדחיית מועד הדיווח על ההכנסות מאותו פרויקט.

הפסד מבניין אף הוא לא יובא בחשבון לפני שנת המס שבה היה הבניין ראוי לשימוש. מטבע הדברים הקבלן יחתור להקדים את מועד ההכרה בהפסד, ולכן ישאף לסיים פרויקט מפסיד לפני סוף שנת המס.  

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©