מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס מס הכנסה- מיסוי קבלנים

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

פרק זה דן בהוראות ספציפיות לקבלנים שעוסקים במקרקעין. (ראה גם מס הכנסה- שינוי יעוד וכן מס הכנסה- יסודות החבות שדן בהוראות כלליות שחלקן רלבנטי לקבלנים כגון, מאפיינים של עסק ועסקה מסחרית, מכירת מניות בחברת מקרקעין ועוד). לעניין תכנון מס ראה עצות לקבלנים ויזמים .

הפקודה וכללי החשבונאות

ככלל פקודת מס הכנסה מכירה בכללי החשבונאות המקובלים, ואולם כללים אלו נדחים מפני הוראות מפורשות בפקודה. בסעיף 8א לפקודה נקבעו כללי דיווח על הכנסה של קבלן בונה וקבלן מבצע לגבי עבודות שמשך ביצוען מעל שנה. בסעיף 18(ד) נקבעו הוראות מפורטות לגבי יחוס הוצאות ליחידות עבודה ולקרקעות. לאחרונה פורסמו 3 תקנים חשבונאיים חדשים בנושאים אלו, אך אין בכוחם של תקנים אלו לגרוע מתוקפן של הוראות מפורשות בפקודה.

חלוקת הכנסה מעבודות שמשך ביצוען עולה על שנה

קבלן מבצע

בסעיף 8א לחוק נקבעו כללים מיוחדים לדיווח על "הכנסה" מביצוע עבודות בניה בבנין על פי הזמנתו של אדם אחר שמשך ביצועם עולה על שנה. לגישת הרשויות ההוראה חלה אף על עבודות שמתפרסות על פני שתי שנות מס, אף אם התקופה קצרה מ- 12 חודשים. "הכנסה" לענין זה היא הכנסה לפי סעיף 2(1) לפקודה (מעסק או משלח יד), ולגישת הרשויות לפי בסיס צבירה.

שלבי הדיווח

א) בשלב ראשון ידווח הקבלן הבונה על רווח משוער על פי  אומדן (אחוז מהרווח הכולל הצפוי) בשנה שסיים לבצע 25% מההיקף הכספי או כמותי של העבודה לפי בחירתו. 

ב) בכול שנה לאחר מכן ידווח על הכנסות (לפי אומדן) לפי חלק העבודה שביצע באותה שנה (כשהוא מחושב לפי אותו בסיס).

ג) בשנת המס שסיים את העבודה ידווח על התוצאה העסקית בשלמותה בניכוי ההכנסות שעליהן דיווח בשנים הקודמות.

הפסד יובא בחשבון רק בשנה שקבלן מבצע גמר 50% מההיקף הכספי או הכמותי של העבודה. הקבלן נדרש לצרף לדו"ח השנתי דו"ח רו"ח שיפרט את דרך חישוב ההכנסה או ההפסד והיקף ביצוע.

קבלן בונה

דיווח לפי שיטת "העבודות הגמורות" יחול על נישום (קבלן בונה) שיש לו הכנסות לפי סעיף 2(1) (מעסק או משלח יד) ממכירת בנין שבבעלותו, ואשר משך בנייתו עולה על שנה. קבלן בונה ידווח לראשונה על הכנסותיו מהבנין בשנת המס הראשונה שבה "הבנין ראוי לשימוש". כלומר בשנה שהבנין או חלקו חובר לרשת החשמל, או שהתמלאו התנאים לקבלת תעודת גמר בניה לפי חוק התכנון והבניה. הדיווח הוא על ההכנסות שהתקבלו עד לשנת הדיווח ובשנת הדיווח. בכל שנת מס לאחר מכן ידווח על הכנסות שהיו לו מאותו בנין באותה שנת מס. קבלן שמכר דירות לאחר השלמתן ידווח על ההכנסה לפי הכללים הרגילים דהיינו, לרוב בשנה שהדירות נמסרו לקונים. בחישוב ההכנסה ממכירת חלק מבניין יובא בחשבון חלק מעלות הבניין כולו, כיחס בין השטח הנמכר לבין שטח הבנין כולו. שטחי חניה אינם מובאים בחשבון.

הפסד מבניין לא יובא בחשבון לפני שנת המס שבה היה הבניין ראוי לשימוש.

הנחיות הנציבות

קבלן בונה יכול לבצע את העבודות באמצעות קבלני משנה, ובלבד שהאחריות והסיכון על כול הפרויקט עליו. יראו את בעל מירב הזכויות בבנין כגון חכירה ארוכה כבעל בניין. בעסקת קומבינציה ידווח הקבלן המבצע על כל הפרויקט כקבלן בונה. בעל קרקע שמבצע עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי ידווח לפי הכללים הרגילים בפקודה. קבלן שמכר את כול הבניין ללא התחייבות להשלימו ידווח כאילו מכר מלאי. קבלן בעל קרקע שמוכר חלק מהקרקע ידווח לפי מועד החוזה והעמדת הקרקע.

יחוס הוצאות

סעיף 18(ד) לפקודה מחיל על קבלן מבצע ועל קבלן בונה כללים בדבר יחוס הוצאות הנהלה וכלליות והוצאות ריבית (כהגדרתם בסעיף) לשנת מס שבה דווח על הכנסה. משמעות יחוס ההוצאות היא דחיה במועד ההכרה בהוצאות. תחולת הסעיף מוגבלת לנישום שעיסוקו בנייה של "יחידות עבודה", ושבשנת המס היו לו או בביצועו יחידות עבודה או קרקע שהיא מלאי עסקי. "יחידת עבודה" היא מבנה שמשך בנייתו על מרכיביו לרבות עבודות חפירה, עפר, ביוב וסלילה עולה על שנה. ההוראה מוחלת אף על יחידת עבודה שהיא נכס הון שטרם החל לשמש ביצור הכנסה במחצית הראשונה של שנת המס.

יחוס הוצאות כלליות

חלק יחסי מהוצאות הנהלה וכלליות ייזקף לכל יחידת עבודה. הזקיפה היא לפי היחס בין סכום ההוצאות לביצוע אותה יחידת עבודה (שהוציא הנישום בשנת המס) לבין סך כול ההוצאות המצטברות לביצוע כל יחידות העבודה (שהוציא הנישום עד תום שנת המס), בתוספת סכום ההכנסות האחרות בשנת המס. יתרת ההוצאות שלא יוחסו כאמור יותרו בניכוי בשנת המס שהוצאו.

יחוס הוצאות ריבית

חלק יחסי מהוצאות הריבית ייזקף לכול יחידת עבודה או קרקע. הזקיפה היא כיחס שבין כל הוצאות המצטברות לביצוע אותה יחידת עבודה או לרכישת אותה קרקע (שהוציא הנישום עד תום שנת המס)- לבין סך כל ההוצאות המצטברות לביצוע כל יחידת העבודה ולרכישת כל הקרקעות (שהוציא עד תום שנת המס), בתוספת סכום ההכנסות האחרות בשנה. יתרת הוצאות הריבית שלא נזקפה כאמור תותר בניכוי לפי יחס בין הכנסות מועדפות לכלל ההכנסות. הנוסחה האמורה תופעל רק כאשר לא הוכח ייחוס הוצאות ריבית ליחידת בניה ספציית שמבצע הקבלן. כאשר לכל פרויקט היה ליווי פיננסי יש להפעיל את סעיף 17 שהוא דרך המלך לניכויים מוכחים (ע"א אינטרבילדינג).

בעת חישוב הייחוס יש להביא בחשבון הוראות בנדון הקבועות בחוק התיאומים, וכן הנחיות נוספות שפורסמו על ידי הנציבות.

פטור ממס שבח מכוח סעיף 50

סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין מורה כי מכירת זכויות במקרקעין (או פעולה באיגוד) שהריווח מהן נתון לשומה על פי הפרק הראשון לחלק ב' לפקודת מס הכנסה תהא פטורה ממס שבח. ההוראה נועדה למנוע כפל מס. ההוראה אינה מעניקה פטור ממס רכישה או ממס מכירה, ואף אינה משחררת את הצדדים מחובת הצהרה למס שבח, או מהצורך באישור רשויות מס שבח לרישום עסקה.

אישור פקיד שומה

המצאת אישור מפקיד שומה מהווה תנאי לקבלת הפטור. פקיד שומה רשאי להתנות את מתן האישור בתשלום מס הכנסה המגיע מאותו אדם, או במתן ערובה להבטחת תשלום מס ההכנסה. הערובה לא תעלה על 40% מהתמורה שנקבלה בעסקה.

אישור שניתן יש להמציא במועד ההצהרה על המכירה. הרשויות התירו במקרים מסוימים לבקש את הפטור גם בשלב ערר על שומת מס שבח.

בהוראת ביצוע מטעם הנציבות נקבע כי לקבלנים מסוימים בעלי תיק פעיל במס הכנסה תינתן, לפי בקשתם, דחייה עד 36 חודש מיום המכירה לצורך השגת האישור מפקיד השומה. בתקופה זו יוקפאו הליכי מס שבח. לנישומים אחרים תינתן דחייה עד 18 חודשים, אך לחסרי תיק פעיל במס הכנסה לא תינתן כלל דחייה. לא הומצא האישור במועדים האמורים תוצא שומת מס שבח לפי השפיטה.

התנאים למתן האישור

פקיד שומה רשאי להתנות את מתן האישור בתשלום מס הכנסה המגיע מאותו אדם או במתן ערובה, וזאת עד לתקרה של 40% מהתמורה (בצרוף הפרשי הצמדה) שנתקבלה בגין העסקה שבגינה מבוקש האישור. הרשויות פרסמו רשימת דרישות שהן תנאי למתן האישור וכן הקלות במקרים מסוימים. ספק אם יש הצדקה לנוכח לשונו של סעיף 50 לחוק להתנות את מתן האישור בסילוק חובות מס של הנישום שלא נבעו מאותה עסקה. כאשר מבקש האישור הוא איגוד מקרקעין הנציבות דורשת גם סילוק חובות המס של בעלי הזכויות באיגוד.

תוקפו של אישור פקיד השומה

תקיפת החלטת פקיד שומה אינה בסמכות ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, ודומה כי תרופתו היחידה של הנישום היא בפניה לערכאות בבקשה למתן פסק דין הצהרתי. אם למנהל מס שבח יש השגות לגבי תוכנו של האישור עליו לפנות לפקיד שומה בבקשה שיתקן את האישור.

אישור מראש

בהוראת ביצוע 88/21 נקובים התנאים למתן אישור מראש, ובכללם סילוק חובות מס קודמים, ומתן ערובה לתשלום המס בגין אותה עסקה. לחברה בעלת הפסדים מצטברים הניתנים לקיזוז נקבעו דרישות מקלות יותר.

תשלום המס בידי הרוכשים

על פי הסדר מיוחד רשאים הרוכשים להפקיד בידי הרשויות פיקדון בשיעור 20% משווי הנכס בעבורו הם מבקשים אישור, להבטחת תשלום חוב המס בידי הקבלן. התברר כי נבצר לגבות את המס מהקבלן, יוחזר הפיקדון לרוכשים, ויינתן להם אישור לצורך רישום הנכס על שמם בלשכת רישום מקרקעין.

הוראות נוספות לגבי קבלנים

הקבלנים זכאים (בתנאים מסוימים) לניכוי הפרשה בגין התייקרויות עתידיות. קבלנים חייבים לנכות מס במקור גם בעבור תשלומים שהם משלמים בעד עבודות בניה או עבודות הובלה או ניכוי משירותים ונכסים. קבלנים חייבים לנהל פנקסי חשבונות לפי תוספת ד' להוראות ניהול פנקסי חשבונות. הדרישות בתוספת משתנות לפי היקף מחזור עסקו השנתי של הקבלן.

נישומים שמנהלים פנקסים לפי שיטת החשבונאות הכפולה חל עליהם פרק ב' לחוק מס הכנסה (תיאומים בשל האינפלציה). חוק זה קובע הוראות כלליות והוראות ייחודיות לקבלנים ולעסקאות מקרקעין לעניין חישוב ההכנסה מתוך מגמה לנטרל את השפעת האינפלציה (שעליהן נעמוד בעתיד).

חברה קבלנית עשויה להיחשב כאיגוד מקרקעין על כל המשמעויות הכרוכות בדבר.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©