מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס מס הכנסה- שינוי יעוד

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

כחריג לכלל שאין אדם סוחר עם עצמו נקבע בפקודת מס הכנסה כי שינוי יעוד של נכס ממלאי עסקי לנכס (רכוש) קבוע חייב במס הכנסה. במקביל שינוי יעוד של נכס מקרקעין למלאי עסקי עשוי להתחייב במס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין. שינוי יעוד של נכס מקרקעין גורר גם שינוי במשטר המס החל עליו. על נכס הוני חל משטר מס שבח, ואילו נכס שהוא מלאי עסקי כפוף להוראות פקודת מס הכנסה. האפשרות לשנות את משטר המס מזמינה תכנוני מס שמטרתם לנצל את ההבדלים בין המיסים. גם יחסם של חוקי האינפלציה משתנה לפי יעוד הנכס. שינוי יעוד ממלאי עסקי לרכוש קבוע עשוי להיחשב גם כשימוש לצורך עצמי שחייב במע"מ. לעניין תכנון מס בנוגע לשינוי יעוד ראה עצות מעשיות לקבלנים ויזמים.

שינוי היעוד ממלאי עסקי לנכס קבוע

מלאי עסקי יחשב כנמכר בסכום השווי כאשר העסק הופסק או הועבר, כאשר המלאי הוצא מהעסק, וכן כאשר הפכו את המלאי לנכס קבוע בעסק. ככלל נדרשים סימנים חיצוניים לשינוי היעוד. לא די בקבלת החלטה בדבר שינוי יעוד, אלא יש לממש את הכוונה על ידי השכרת הנכס או התחלת שימוש עצמי בנכס. השכרת נכס מהמלאי העסקי עשויה לשמש ראיה לכאורה בדבר כוונתו של בעל הנכס לשנות את יעודו, אלא אם יש בחוזה סעיף המאפשר למכור את המושכר במהלך השכירות.

עקרונית נכסי חברה קבלנית הם נכסים עסקיים. ברם קבלן שמוכיח כי הוא בנה לעצמו מלכתחילה דירה אחת בפרויקט, והיא לא נכנסה מעולם למלאי העסקי, הרי יש לחייבו במס על הרווח היחסי מהמגרש, כיחס עלות הדירה לעלות כל הדירות.

גם הפסקת עסק או חלק מהעסק נחשבת כמכירה רעיונית של המלאי. עם זאת הימנעות מפעילות עסקית במשך 3-4 שנים עשויה להיחשב תרדמה זמנית בעסקי המקרקעין.

המכירה הרעיונית היא לפי שווי השוק של הנכס.

כחריג נקבע כי בנין שבנו אותו, או הפכו אותו לבנין להשכרה מאושרת יראו את המלאי העסקי כנמכר בסכום העלות, במקום סכום השווי.

במכירה עתידית החייבת מס רווחי הון יהא סכום השווי המחיר המקורי (סעיף 85(ב)), אך אין הוראה מקבילה לעניין מס שבח. עם זאת, נראה שאין להטיל מס שבח בגין שבח מלפני שינוי היעוד, משום ששבח זה כבר חויב במס הכנסה במסגרת המכירה הרעיונית.

שינוי יעוד למלאי עסקי

מהות שינוי היעוד

סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין חל אם שוכנע פקיד השומה שאדם העביר זכות במקרקעין, או זכות באיגוד מקרקעין, לעסקו כמלאי עסקי, או שהפך זכות במקרקעין, או זכות באיגוד מקרקעין שהן נכס קבוע בעסקו, למלאי עסקי שבעסקו. (הוראה מקבילה נקבעה בסעיף 100 לפקודה). הטענה שנעשה שינוי יעוד יכול שתועלה על ידי הנישום או על ידי פקיד שומה. החלטת פקיד השומה אינה ניתנת לתקיפה בערר מס שבח, אלא יש לבקש פ"ד  הצהרתי.

אין הסעיף מדבר על החלטה להעביר למלאי עסקי, אלא על העברה בפועל. ולכן נראה שהכוונה היא כי אין שינוי יעוד ללא מעשה פוזיטיבי המוציא את הכוונה מהכוח אל הפועל.

הרישומים בספרי העסק אינם מכריעים, אלא יש צורך בסימן חיצוני לשינוי היעוד. מנגד הנישום נתפס על הצהרותיו לרשויות המס ועל הרישומים בספריו, אלא אם ישכנע שנפלה טעות בהצהרה או ברישומים. מועד שינוי יעוד יכול שיהיה כבר בעת הגשת הבקשה לקבלת רשיון בניה, או אף עם חתימת חוזה עם אדריכל להזמנת שירותי תכנון.

שינוי יעוד 4 שנים מיום הרכישה

שינוי יעוד למלאי עסקי יחשב כמכירה שחייבת במס שבח אם חלפו ארבע שנים מ"יום הרכישה" (כמשמעותו בפרק השלישי לחוק) של הנכס ועד יום העברה. פקיד השומה רשאי להעלות מיוזמתו טענה לפיה שונה יעודו של נכס, ולבקש שתוצא שומת מס שבח על פי סעיף 5(ב) לחוק. שומה שהוצאה ללא אישור פקיד שומה בדבר שינוי יעוד הינה שומה בחוסר סמכות ולכן היא בטלה. שינוי יעוד לאחר 4 שנים חייב הצהרה לרשויות מס שבח, כאשר יום מכירה הוא יום שינוי היעוד. ניתן לדחות את תשלום מס השבח עד למועד מכירת המלאי העסקי כולו או מקצתו. התשלום הנדחה נושא ריבית והפרשי הצמדה מיום המכירה. אין הוראה המחייבת להצהיר למס שבח על מכירת המלאי שגוררת תשלום מס השבח הנדחה. במכירת מקצת מהמלאי ישולם מס בסכום שלא יעלה על התמורה שנתקבלה.

הרשויות פוטרות שינוי יעוד מחבות במס רכישה, אף שאין הוראת פטור בדין. שינוי יעוד אינו אירוע מס לצורך מס מכירה.

שינוי יעוד תוך 4 שנים

לא חלפו ארבע שנים ממועד "יום הרכישה" ועד שינוי היעוד, לא יראו את ההעברה כמכירה החייבת במס שבח. מכירת הנכס בעתיד תתחייב במס הכנסה בלבד, ויראו את עלות המלאי העסקי כיתרת שווי הרכישה (כמשמעותה בסעיף 47 לחוק) של הנכס. עמדת רשויות המס היא כי שינוי יעוד אינו שולל את זכותו של המוכר לבקש פטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה, אף שקיים קושי משפטי להחיל הוראה זו בטרם חלפו 4 שנים משינוי היעוד, משום שלא התרחשה "מכירה".

שינוי יעוד בהעברה לתאגיד וממנו

בתיקון 39 לחוק נקבע כי הפטור ממס שבח שניתן בהעברת נכס לאיגוד לפי סעיף 70 לחוק, או מאיגוד מתפרק לבעלי מניותיו לפי סעיף 71 לחוק, מותנה בכך שבעת העברה לא שונה היעוד של הנכס למלאי עסקי.

בפרק ה2 לפקודה ישנן הוראות מיוחדות לגבי שינוי יעוד אגב מיזוג פיצול והעברת נכסים. הוראות אלו קובעות כי שינוי יעוד שנעשה בעת העברה כאמור או תוך שנתיים לאחריה עשוי לגרור חבות במס.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©