מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס מס ערך מוסף- פטורים וניכויים

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

עסקאות פטורות ממע"מ

סעיף 31 פוטר ממע"מ בין השאר 4 עסקאות אלו:

1) השכרה למגורים עד 10 שנים.

2) מסירת מקרקעין בדמי מפתח (במשמעות חוק הגנת הדייר), השכרת מקרקעין שחל עליהם חוק הגנת הדייר, או מכירת מקרקעין המושכרים כאמור.

3) מכירה (שכוללת השכרה) של בנין שאושר להשכרה לפי חוק לעידוד השקעות הון. הפטור מותנה בכך שהחלק הנמכר היה מושכר במשך 5 שנים לפחות, והתמלאו התנאים שנקבעו בחוק האמור או על פיו.

4) מכירת נכס שלא ניתן היה בעת הרכישה (או היבוא) לנכות את מס התשומות בשל רכישתו. אם ניתן היה לנכות חלק יחסי אזי ישולם מע"מ חלקי לפי אותו יחס.

החסרון בעסקאות פטורות נעוץ בהעדר זכות לנכות מס תשומות שישמש לעסקאות אלו. שימוש במקרקעין לשם השכרה פטורה בשני המקרים הראשונים יחשב שימוש לצורך עצמי ויחויב במע"מ, אם מי שהשכיר את המקרקעין גם עשה בהם את עבודת הבניה. ראה מס ערך מוסף- בסיס החיוב.

עסקאות בשיעור אפס

סעיף 30 לחוק מונה שורה של עסקאות ששיעור המע"מ בגינם הוא אפס. בהבדל מעסקאות פטורות ניתן לנכות מס תשומות ששימש לעסקאות אלו. הסעיף חל על 3 סוגי עסקאות מקרקעין:

1) מכירת נכסים מעסק של עוסק או עוסקים לרבות ציוד לחברה תמורת מניות, ובלבד שלאחר המכירה יש להם לפחות 90% מכוח ההצבעה באותה חברה. מכירה עתידית של הנכסים על ידי החברה תחויב בכל מקרה במע"מ.

2) מכירה ללא תמורה של כל נכסי עסקו של עוסק שהוא חבר בני אדם לרבות ציוד אגב פירוקו לבעלי הזכויות בו. העברה חייבת להיות פרופורציונלית לזכויות החברים. מכירה עתידית של הנכסים על ידי בעל הזכות בכול מקרה תחויב במע"מ.

3) מכירת מקרקעין ממוסד כספי או ממלכ"ר למוסד כספי או למלכ"ר- המתבצעת במסגרת שינויי מבנה בהתאם לתנאי חלק ה2 לפקודת מס הכנסה.

שני המקרים הראשונים מקבילים (בשינויים מסוימים) לפטור ממס שבח (דחיית מס) הניתן בהעברת זכות במקרקעין ללא תמורה לאיגוד מקרקעין על ידי בעלי הזכויות בו, ובהעברת זכות במקרקעין אגב פירוק איגוד לבעלי הזכויות בו.

מכירת מקרקעין המצויים באזור אילת פטורה ממע"מ. מכירה שהיא פעולה באיגוד מקרקעין תהא פטורה רק אם כל המקרקעין של האיגוד מצויים באזור אילת.

מס תשומות

עוסק זכאי לנכות מהמע"מ שהוא חייב בו "מס תשומות", שכלול בחשבונית (או במסמך אחר שאושר על ידי מנהל מע"מ). הניכוי מותנה בכך שהחשבונית הוצאה לעוסק כדין, והיא נושאת את שמו. הניכוי חייב להיעשות תוך 6 חודשים מיום הוצאת החשבונית.

"מס תשומות" מוגדר כמע"מ שהוטל על מכירת נכסים או מתן שירותים לעוסק (או על יבוא נכסים על ידי העוסק), הכול לצרכי עסקו או לשימוש בעסקו. הניכוי הוא בערכים נומינליים.

אין לנכות מס על תשומות, אלא אם הן לשימוש בעסקה החייבת במס. די שהתשומה תשמש את העסק בכללותו, ובלבד שסביר להניח שהעסקאות של העסק בעתיד יהיו חייבות מע"מ. תשומה שמשמשת לעסקאות חייבות ופטורות יש להתיר ניכוי יחסי שלה. אין להתיר ניכוי כאשר קיים קשר ישיר בין התשומה לעסקה פטורה. מי שניכה מס תשומות, והתברר שהתשומה לא שימשה לעסקה חייבת יידרש להשיב את מס התשומות שניכה, ובמקרים מסוימים יחויב בגין שימוש לצורך עצמי. לא יותר ניכוי כאשר העסקה מלאכותית. מס תשומות מנוכה בערכים נומינליים.

ניכוי מס תשומות בעסקת אקראי- עוסק הרוכש מקרקעין מאדם פרטי חייב להוציא חשבונית עצמית, אך הוא זכאי לנכות את המע"מ על סמך אותה חשבונית. מלכ"ר או מוסד כספי שרכשו מקרקעין מאדם פרטי אינם זכאים לנכות את המע"מ שהם מחויבים לשלם באותה עסקה. ואולם אם הם ימכרו מקרקעין בעסקת אקראי הם יהיו רשאים לנכות ממע"מ בגין עסקה זו את המע"מ שהם שילמו בשל רכישת המקרקעין. זאת בתנאי שיש בידם חשבונית מס (או מסמך שאישר המנהל) המעידה שהם שילמו מע"מ ברכישת הנכס והמס לא נוכה.

החזר מס תשומות- עוסק עשוי להידרש להשיב מס תשומות שניכה אם התברר שהוא לא ניהל עסק, או שמס התשומות שימש לעסקה פטורה. עוסק עשוי להידרש להשיב מס תשומות שניכה גם כאשר התשומה שימשה לזמן קצר לעסקת בינים (השכרה זמנית) שהיא פטורה ממס, וכן כאשר העוסק שינה את תוכניותיו והתשומה משמשת לעסקאות פטורות ממס (השכרה מאושרת למגורים).

מס תשומות בגין עבודות פיתוח- המינהל נוהג לקבוע תניה לפיה הזוכים במכרז ישלמו לחברה מפתחת עבור עבודות פיתוח תמורה בצירוף מע"מ. התשלום עשוי להיות כתמורה לויתור העיריה על היטלים. על פי הסדר זה החברה המפתחת תוציא את החשבונית ע"ש העיריה בלבד. התוצאה היא שהזוכה לא יוכל לקזז מס תשומות בגין התשלומים ששילם כולל מע"מ לחברה המפתחת. החשבונית מוצאת לעיריה גם מהטעם שהעיריה נחשבת כמי שמקבלת את השירות, על אף שהיא מאפשרת לזוכה לשלם ישירות לחברה המפתחת תמורת ויתור על ההיטלים.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©