מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס מס ערך מוסף- מחיר ומועד החיוב

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

מחיר העסקה ומועד החיוב שלה משליכים על סכום המס ומועד תשלומו.

מועד החיוב

למועד החיוב נודעת חשיבות רבה: ראשית, העוסק חייב להוציא חשבונית תוך 14 או 7 ימים ממועד החיוב, ולשלם את המע"מ בדו"ח התקופתי הסמוך. שנית, מחיר העסקה נקבע למועד החיוב.

מועד החיוב בעסקת המקרקעין

בעסקת מקרקעין חל מועד החיוב עם העמדת המקרקעין לרשות הקונה או לשימושו, או עם רישום המקרקעין על שמו של הקונה לפי המוקדם. ואולם אם שולמו "סכומים" כלשהם (בכסף או בשווה כסף) על חשבון התמורה לפני מועד החיוב, יחול החיוב על כל סכום בעת תשלומו.

בעסקת אקראי במקרקעין כאשר הקונה הוא עוסק והמוכר אינו עוסק או מלכ"ר או מוסד כספי, אין חשיבות מעשית למועד החיוב. זאת משום שהחיוב במס עובר אל כתפי הקונה, שמנכה את סכום המס כמס תשומות על סמך החשבונית העצמית שהוא מחויב להוציא.

מועד החיוב בעסקת שירותי הבניה

בביצוע "עבודות בניה" חל מועד החיוב במס עם השלמת העבודה, או העמדת הקרקע שבהם נעשתה העבודה לרשות הקונה, לפי המוקדם. אם הועמד חלק מהמקרקעין לרשות הקונה חל החיוב לגבי אותו חלק מאותה שעה. ואולם כאשר משולמים "סכומים" (בכסף או בשווה כסף) לפני מועד החיוב יחול מועד החיוב לגבי הסכום ששולם בעת תשלומו (סעיף 29).

מועד החיוב בעסקת קומבינציה- אין בהכרח חפיפה בין מועד החיוב של עסקת מכר הקרקע למועד החיוב של עסקת שירותי בניה. עם זאת, במרבית המקרים מועד החיוב בשתי העסקאות הוא לכול המאוחר עם מסירת החזקה בקרקע לקונה (ע"א ניכן). רואים את החזקה כנמסרת לכל המאוחר עם התחלת הבניה (ע"א פוני). יש שמנסים להציג עסקת קומבינציה כשתי עסקאות עצמאיות ולא עסקת חליפין על מנת לדחות את מועד החיוב בגין שירותי הבניה. דרך זו תצלח רק אם תנותק הזיקה בין העסקאות בדרך שאינה מלאכותית.

מחיר העסקה

המע"מ הוא בשיעור 17% ממחיר העסקה. ככלל המחיר נקבע על פי התמורה המוסכמת. התמורה כוללת כל מס, היטל, אגרה, או תשלום חובה אחר המוטלים על העסקה, למעט אלה אשר מוטלים על פי הדין על הקונה, וכן למעט מע"מ, מס רווחי הון ומס על פי חוק מיסוי מקרקעין.

בסעיף 10 לחוק חל יוצא מן הכלל בשלושה מקרים: א) עסקה שמחירה מושפע מיחסים מיוחדים בין הצדדים ב) עסקה שלא נקבע לה מחיר ג) עסקה שתמורתה כולה או מקצתה איננה בכסף. במקרים אלו יהא מחיר העסקה המחיר שהיה משתלם בעדה בתנאים רגילים. ואולם אם לא ניתן לקבוע את המחיר בדרך זו, יהא מחירה עלות הנכס או השירות בתוספת הריווח המקובל באותו ענף. מחיר שנקבע בחוזה ללא התייחסות למע"מ הינו כולל מע"מ אלא אם נאמר במפורש אחרת.

מחיר עסקת מקרקעין הוא התמורה המוסכמת, אלא אם חל היוצא מן הכלל ואז המחיר הוא שווי השוק של הקרקע הנמכרת.

מחיר עסקת שירותי הבניה הוא התמורה המוסכמת, ואם חל היוצא מן הכלל המחיר הוא שווי השוק של שירותי בניה.

מחיר דירה משומשת- בסעיף 5(ב) נקבע חריג, לפיו במכירת דירת מגורים בידי עוסק מקרקעין שנרכשה מאדם פרטי, יהיה מחירה ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה.

מתנה ותרומה שהעוסק קיבל ייחשבו כחלק ממחיר עסקאותיו, ועליו לשלם מע"מ בגינם.

המחיר לצורך מס שבח כולל מע"מ ששולם בגין הקרקע. הוא הדין לגבי המחיר למס רכישה ולמס מכירה. ואולם הרשויות מתירות לעוסק מורשה שמוכר או קונה קרקע לנכות משווי המכירה מע"מ שהוא זכאי לנכות כמס תשומות.

המחיר בעסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה היא במהותה עסקת חליפין קרקע תמורת שירותי בניה. לפי הילכת ניכן מאחר שהתמורה כולה או חלקה איננה כסף יקבע המחיר לפי המחיר שהיה משתלם בעדה בתנאים רגילים והוא שווי השוק של הקרקע הנמכרת. שווי זה נקבע למועד החיוב שהוא יום מסירת החזקה. לדעתנו, לפי לשון החוק יש לקבוע מחיר נפרד לכל עסקה בנפרד (לעסקת מכר הקרקע ולעסקת שירותי בניה). זאת גם משום שלא בהכרח מתקיים שויון בשווי שתי העסקאות, בעיקר כשמשתלמים תשלומי איזון. כלומר המחיר של עסקת המקרקעין יהא שווי השוק של הקרקע, ואילו מחיר עסקת שירותי הבניה יהא שווי השוק של שירותי בניה (ולא שווי הקרקע). השווי של שירותי בניה (או של הקרקע) צריך להיקבע ליום החיוב שהוא לרוב מועד מסירת החזקה בקרקע לקבלן. לחילופין, ראוי להגביל את תחולת הילכת ניכן רק למקרים שיש זהות במועדי החיוב של שתי העסקאות, לא שולמו תשלומי איזון בעסקה, וניתן להניח שמחיר ערך הקרקע משקף את שווי שירותי הבניה בצירוף ריווח קבלני. בנסיבות אלו יש לקבוע את מחיר עסקת שירותי הבניה לפי ערך הקרקע ליום מסירת החזקה.

אין להסתמך על שומת רשויות מס שבח זולת לעניין קביעת שווי שירותי בניה או שווי הקרקע, ובלבד ששווי זה נכון ליום מסירת החזקה בקרקע. אין גם לקבוע את השווי לפי ערך דירות התמורה בניכוי מרכיב הקרקע (ע"א פ.ל.). תשלומי איזון שהקבלן משלם לבעל הקרקע (בנוסף לשירותי הבניה) הם חלק ממחיר עסקת הקרקע, אך אין לראותם כחלק ממחיר עסקת שירותי בניה. אם לא הוסכם מפורשות אחרת הקרקע ניתנת בתמורה לקבלת שירותי בניה בתוספת מע"מ, ולכן יש לנטרל את המע"מ משווי הקרקע.

מועד הוצאת החשבונית דיווח ותשלום

ככלל יש להוציא חשבונית (להבדיל מקבלה) תוך 14 יום מיום החיוב, או תוך 7 ימים מיום ששולמה תמורה לפני מועד החיוב. תשלום המס נעשה במועד הגשת הדו"ח התקופתי. בדו"ח יש לכלול גם חשבוניות שהוצאו לפני המועד שחל להוצאתן. מי שביצע עסקת אקראי חייב לדווח בטופס מיוחד, אלא אם החייב במס הוא עוסק שקונה מאדם פרטי. במקרה כזה על העוסק להוציא חשבונית עצמית ולדוח עליה בדיווח התקופתי שלו.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©