מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס מס ערך מוסף- בסיס החיוב

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

מס ערך מוסף (להלן- מע"מ) הינו מס עקיף שמוטל על ביצוע "עסקה" בישראל (ועל יבוא טובין) ושיעורו כיום 16.5% ממחיר העסקה.

"עסקה" כוללת 3 חלופות: א) מכירת נכס או מתן שירות בידי עוסק במהלך עסקו, לרבות מכירת ציוד ב)  מכירת נכס אשר נוכה מס התשומות שהוטל על מכירתו למוכר ג) עסקת אקראי.

מכירת נכס מקרקעין

תנאי ראשון לכניסה לאחת מחלופות של הגדרת "עסקה" שמקימה חבות במע"מ הוא ביצוע "מכר" של "נכס" כהגדרתם בחוק.

"מכר" כולל בהגדרתו השכרה, הקניית רשות שימוש בתמורה, הקניית זכות בנכס, שימוש בנכס לצורך עצמי, ולעניין מקרקעין לרבות פעולה באיגוד מקרקעין כמשמעותה בחוק מס שבח ורישום מניות איגוד מקרקעין בבורסה.

"נכס" מוגדר "טובין או מקרקעין"

"מקרקעין" מוגדרים לרבות זכות במקרקעין, ולרבות זכות באיגוד מקרקעין כמשמעותה בחוק מס שבח. משמע המונח "זכות במקרקעין" (בהבדל מזכויות באיגוד) רחב יותר מאשר לצורך מס שבח.

מכירת נכס מקרקעין בידי עוסק במהלך עסקו

החלופה הראשונה להגדרת "עסקה" שהיא השכיחה ביותר דורשת שמכירת נכס או מתן שירות יהיו בידי "עוסק במהלך "עסקו", כאשר הסיפא של ההגדרה כוללת גם מכירת "ציוד".

 עוסק במהלך עסקו- החבות במע"מ קמה כאשר מכירת המקרקעין נעשית בידי עוסק במהלך העסק שלו. "עסק" מוגדר ככולל משלח יד. הנטיה בפסיקה לתת למושג עסק משמעות דומה לזו שבפקודת מס הכנסה לפי המבחנים שפותחו בפסיקה. (ראה מס הכנסה יסודות החבות). הביטוי "במהלך עסקו"- פורש בהרחבה והוא כולל כל מה שעוסק עושה לתועלת מפעלו ולקידומו ולהצלחת עסקיו. בעלות בנכסים רבים ללא פעילות אינה עולה כדי עסק. לרישומו של המוכר כעוסק מורשה יש משקל ראייתי, אך אינו מכריע, בעיקר כאשר אין קשר בין הרישום לעסקה. המוכר אינו חייב במע"מ (לפי החלופה הראשונה) אם לא ניהל "עסק", או שהמכירה היתה של נכס פרטי ללא כל זיקה לעסקו של המוכר.

מכירת "ציוד"- נחשבת "עסקה" על פי הסיפא של החלופה הראשונה. "ציוד" מוגדר כנכס ששימש, משמש או נועד לשמש לעוסק בעסקו. מכירת נכס מקרקעין הוני ששייך לעסק (כגון משרד של עו"ד) חייבת במע"מ, משום שהנכס נחשב "ציוד" (או משום שנוכה מס תשומות ברכישתו).

עסקאות נוספות שחייבות מע"מ

מכירת נכס שנוכה מס תשומות ברכישתו חייבת במע"מ מכוח החלופה השניה להגדרת "עסקה", שמיישמת את עקרון ההקבלה בין מע"מ לבין מס תשומות. במקביל אם נאסר על המוכר לנכות מס תשומות בעת רכישת נכס תהיה מכירת הנכס פטורה ממע"מ.

מכירת קרקע בידי חקלאי עשויה להתחייב במע"מ אם הקרקע היא בגדר "ציוד" בהיותה משמשת או נועדה לשמש לחקלאי בעסקו. שינוי יעוד של קרקע חקלאית הגורר ביטול חוזה חכירה עם המינהל וחתימת חוזה חכירה או חוזה פיתוח חדש עלול ליצור שני אירועי מס החייבים מע"מ. אין לראות בהחזרת הקרקע למינהל לאחר שימוש בה במשך שנים משום ביטול עסקה. ראה עסקאות מינהל- קרקע חקלאית.

מכירת מניות באיגוד מקרקעין מהווה "מכר" אשר עשויה לשאת בחבות מע"מ אם המכירה נופלת להגדרת "עסקה". עמדת הרשויות שיש להרים את המסך בין האיגוד לבעלי הזכויות בו טרם נדונה בפסיקה, והיא שנויה במחלוקת.

רישום ני"ע שהנפיק איגוד מקרקעין בבורסה נכלל בהגדרת "מכר", ועשוי להיחשב כעסקה החייבת במע"מ. מחיר עסקה זו ומועד תשלום המס הם לפי הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין.

מתן שירותי בניה מהווה עסקה חייבת במע"מ, אם ניתן "שירות" בידי עוסק במהלך עסקו, ואף כאשר מתן השירות הינו באקראי ובעל אופי מסחרי. השירות חייב להיות בתמורה.

עבודות פיתוח תמורת ויתור על היטלים מהווה עסקה שחייבת במע"מ על פי הפסיקה.

עסקת אקראי במקרקעין

"עסקת אקראי" חייבת מע"מ מכוח היותה כלולה בחלופה השלישית להגדרת "עסקה".

עסקת אקראי זוכה להגדרה נפרדת. מהחלופה השניה להגדרה עולה כי מכירת מקרקעין תיחשב כעסקת אקראי בהתאם לסטאטוס של המוכר והקונה. לא נדרש עוד שהמכירה תהיה בעלת אופי מסחרי. כל שנדרש שמוכר אין עיסוקו במכירת מקרקעין, ושהקונה הוא "חייב מס" קרי, עוסק, מלכ"ר או מוסד כספי. החלופה מחריגה מכירת דירת מגורים למלכ"ר, או למוסד כספי.

החייב במס בעסקת אקראי שבה המוכר הוא אדם פרטי עובר נטל החבות במע"מ לקונה (תקנה 6ב). קונה שהוא עוסק חייב להוציא חשבונית עצמית במקום המוכר ולדווח עליה. הקונה אף רשאי לקזז את המע"מ שהוא חייב על סמך אותה חשבונית עצמית. התוצאה היא שאין נפקות כלכלית לחיוב במע"מ בעסקת אקראי במקרקעין בין המוכר שהוא אדם פרטי לבין הקונה שהוא עוסק.

שימוש לצורך עצמי

שימוש לצורך עצמי נכלל בהגדרת "מכר", והוא זוכה להגדרה עצמאית הכוללת 2 חלופות:

א) שימוש בנכס מנכסי העסק שלא לצרכי העסק. השימוש צריך להיות בידי אדם שיש לו חלק בבעלות על העסק או בהנהלתו או שהוא מועסק בו. למשל קבלן המשתמש בדירה של עסק בבעלותו לצרכי מגוריו הפרטיים.

ב) שימוש לצורכי העסק בנכס העסק כקבוע בתקנות.

שימוש להשכרה פטורה- בתקנה 1(2) נקבע כי שימוש במקרקעין לשם השכרה למגורים עד 10 שנים, או השכרה בדמי מפתח שפטורות ממס- הוא שימוש לצורך עצמי, ובלבד שמי שהשכיר את המקרקעין עשה בהם גם את עבודות הבניה. החבות במס חלה אף אם המשכיר אינו הבעלים של הנכס שבעסקו, וגם במקרה שבנה את הנכס באמצעות אחר.

כחריג נקבע שהשכרה מאושרת לפי חוק עידוד השקעות הון לא תיחשב שימוש לצורך עצמי כל עוד מתמלאים תנאי הפטור.

בפסיקה נאמר שהחיוב בגין שימוש לצורך עצמי הוא בדרך של גביית מע"מ על עסקת השכרה הפטורה. מכך ניתן להסיק שאין לקבוע את המחיר לצורך חבות במע"מ כאילו נעשתה מכירה רעיונית של הבעלות בנכס, אך ישנה גם פסיקה מחוזית הפוכה. עסקה עתידית של מכירת הדירות תהיה חייבת שוב במע"מ, אך ייתכן שניתן יהיה לנכות חלק מהמע"מ ששולם בגין השימוש לצורך עצמי.

עוסק שהפסיק את עסקו או העביר הבעלות בעסק לאחר, והשאיר בידו נכסים של העסק, יחשב כמי שעשה שימוש לצורך עצמי בנכסים שנתיים לאחר ההפסקה או העברה כאמור.

עוסק ששינה את רישומו למלכ"ר או למוסד כספי יחשב כמי שעשה שימוש לצורך עצמי בנכסים שנותרו בידיו עם שינוי הרישום.

רישום

כל עוסק מלכ"ר ומוסד כספי חייבים ברישום. ניתן להירשם גם בשלב הקמת עסק. מנהל מע"מ רשאי לסרב לרשום עוסק מלכ"ר או מוסד כספי אם יש לו יסוד סביר לחשוש שהוא יעסוק בפעילות בלתי חוקית. המנהל גם רשאי לשנות את סיווג הנרשם. המנהל נוהג לסרב לרשום עוסק אם הוא סבור שהוא לא ינהל עסק. הדברים אמורים בעיקר לגבי מי שמבקש להירשם כעוסק כדי לנכות מס התשומות ברכישת נכס מקרקעין.

עוסקים רשאים לבקש להירשם כעוסק אחד. מנגד אדם בעל כמה עסקים רשאי להירשם בנפרד לגבי כל עסק או יחידה בעסקו.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©