מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס מס רכישה- החיוב במס

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

מס רכישה חל על קונה שרוכש "זכות במקרקעין" (או מבצע "פעולה באיגוד מקרקעין"). בעבר המס נקרא "תוספת מס" והוא החליף את אגרת העברת מקרקעין. מס רכישה הינו מעין מס עקיף, והוא נבדל באופיו ממס שבח בכך שהוא מחושב באחוז מסוים משווי המכירה, ללא קשר לשבח (רווח) או להפסד שנצמח בעסקה.

הבסיס הנורמטיבי למס רכישה מצוי בסעיף 9 לחוק, שמכוחו הותקנו תקנות מס רכישה.

"מכירה" של זכות במקרקעין" (כמשמעותם לעניין מס שבח) גוררת חבות של הקונה במס רכישה בשיעור 5% משווי המכירה. ברכישת דירת מגורים שיעור המס הינו פרוגרסיבי ונמוך יותר. ראה מס רכישה- דירת מגורים.

בפעולה באיגוד מקרקעין חייב הרוכש במס רכישה בשיעור 5% מהחלק היחסי של שווי המכירה כאמור בסעיף 14(ג) לחוק.

עסקאות חייבות במס רכישה (שפטורות ממס שבח)

עסקה הפטורה ממס שבח אינה בהכרח פטורה גם ממס רכישה. להלן רשימת עסקאות שחייבות במס רכישה (למרות שהן פטורות ממס שבח), משום שאין לגביהן הוראת פטור מפורשת ממס רכישה. (בסוגריים מצוין הסעיף שפוטר ממס שבח בלבד):

א) תשלומי איזון בהרחבת דירה (49ז1).

ב) מכירות החייבות מס הכנסה. (50).

ג) ייפוי כוח לבצע מכירה (53).

ד) ויתור על זכות ללא תמורה (63).

ה) העברת זכות במקרקעין  ללא תמורה לאיגוד (70).

ו) פעולות באיגוד מקרקעין- משום שאין לגביהן הוראות פטור ממס רכישה.

ז) מתנה להורי הורה ולבני זוגם, לצאצאי בן הזוג ולבני זוגם, וכן לבני זוגם של הורים ושל אח או אחות (62). החבות נובעת מכך שהגדרת "קרוב" בתקנות מס רכישה הינה מצומצמת יותר מהגדרת קרוב לעניין מס שבח.

נכס שנרכש לפני תחילת החוק

נכס שנרכש לפני אוגוסט 1963, ולא נרשם בפנקסי המקרקעין- יהיה חייב במס רכישה כתנאי לרישום. המס ייקבע לפי שווי הזכות במקרקעין ביום שנמסרה ההצהרה, ולפי שיעור המס באותו היום (תיקון 5 לחוק). עם זאת הוסמך המנהל (בתקנות משנת 1974) לקבוע את סכום המס לפי שווי הזכות ביום המכירה, אם הוכח שהיא לא נרשמה על שם הקונה מחמת אחד העיכובים שפורטו בתקנות, ולא חלפו 4 חודשים או זמן סביר מהיום שהוסר העיכוב.

חישוב המס ותשלומו

שיעורי המס

מס רכישה על "דירת מגורים" הוא פרוגרסיבי והוא מחושב לפי 2 או 3 מדרגות מס.

מס רכישה על נכסים אחרים הוא בשיעור של 5% מ"שווי המכירה". בעבר שיעור זה עמד על 4.5% ומס רכישה על בנין (שאינו דירת מגורים) היה בשיעור 3.5%. בנוסף בוטלה התקנה לעניין פיצול מכירה של בניין אשר שיטחו הכולל היה פחות מ 30% מהשטח המותר לבניה.

פטורים והקלות נקבעו בתקנות מס רכישה. ראה מס רכישה- פטורים והקלות.

שווי המכירה

שווי המכירה מהווה את הבסיס שממנו נגזר סכום מס הרכישה לפי אחוזים משווי המכירה. ככלל שווי המכירה למס רכישה זהה לשווי שנקבע למס שבח (ללא ניכוי הוצאות). השווי נקבע כאמור בסעיף 17 לחוק בשילוב עם הגדרת שווי שבסעיף 1 לחוק.

הוצאות אין מנכים משווי המכירה לצורך מס רכישה. כיוצא מן הכלל מתירות רשויות המס לרוכש שהוא עוסק מורשה לנכות משווי הרכישה את המע"מ שמהווה גם מס תשומות עבורו. 

תוספות (ושיפורים) שנרכשו מהמוכר לאחר הסכם הרכישה חייבים (לדעת הרשויות) במס רכישה. כהוראה מקלה אין הרשויות גובות מס רכישה לגבי תוספות עד 5,000 דולרים או עד 2% משווי המכירה לפי הגבוה. ספק אם יש בסיס משפטי מוצק לחיוב במס בגין תוספות שאינן נובעות מההסכם המקורי, אלא אם מדובר בפיצול מלאכותי של עסקאות. אם נרכש מחסן או מקום חניה הרי לפנינו רכישה של זכות במקרקעין שהיא עסקה החייבת מס. הרשויות נוהגות לצרף את הסכום הנוסף למחיר הדירה ולחייבו לפי המדרגה העליונה. נראה שיש לכך הצדקה רק אם הרכישה הנוספת היא על פי ההסכם המקורי, שאם לא כן יש לפנינו רכישה עצמאית, ואין לערוך חישוב מאוחד לצורך מדרגות מס רכישה. ראה עצות מעשיות- לרוכשי דירה.

מועד החיוב והתשלום

לעניין מועד החיוב והתשלום דין מס רכישה כדין מס שבח. כלומר מועד החיוב הוא ב"יום המכירה". מועד התשלום מתגבש עם הגשת שומה עצמית תוך 50 יום או תוך 14 יום מקבלת שומה. התשלום יידחה עד לאחר שיתקיים אחד מתנאי סעיף 51 לחוק.

השגה וערר

הקונה רשאי להגיש השגה על שומה תוך 30 יום, ולאחר מכן ערר בהתאם לפרוצדורה לעניין מס שבח.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©