מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס מס מכירה- פטורים והקלות

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

מס מכירה בוטל

מס מכירה בוטל בתיקון 61 לחוק מיסוי מקרקעין. הביטול חל למפרע על כל מכירת זכות במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין שבוצעו מיום 1.8.07 ואילך.

 

פטורים והקלות שחלו עד לביטול מס מכירה

 

 

 

בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות נקבעה רשימת פטורים ממס מכירה. מרבית העסקאות שפטורות ממס שבח פטורות גם ממס מכירה באותם סייגים. עם זאת, הפטור ממס מכירה הינו מוחלט וסופי, ולא רק דחיית מס כמו במרבית הפטורים ממס שבח. עסקאות שאינן בגדר אירוע מס לצורך חוק מיסוי מקרקעין אינן חייבות גם במס מכירה.

פטור במכירת דירת מגורים מזכה

מכירת "דירת מגורים מזכה" פטורה ממס מכירה, אף אם מכירת הדירה חייבת במס שבח.

"דירת מגורים מזכה" היא דירה או חלק מדירה שמתקיימים בה כל התנאים הבאים: א) בנייתה נסתיימה לפני מכירתה ב) היא בבעלות או בחכירת יחיד (ולא תאגיד) ג) משמשת או מיועדת לשמש לפי טיבה למגורים ד) אינה מלאי עסקי ה) שימשה בעיקרה למגורים 4/5 מתקופת השבח (החל מ 1.1.98) או ב- 4 שנים שקדמו למכירתה. "שימוש למגורים" כולל שימוש לפעולות חינוך (לרבות פעוטון) ודת או אי שימוש בדירה.

כשהתמורה הושפעה מזכויות בניה חל סעיף  49ז לחוק והפטור ממס מכירה יינתן רק לגבי הסכום שפטור ממס שבח לפי הסעיף. כלומר הפטור יחול לגבי סכום שווי השוק של הדירה ללא זכויות בניה, או כפל השווי האמור עד לתקרה הקבועה בחוק. יתרת שווי המכירה תהיה חייבת במס מכירה רגיל בשיעור 2.5%. ההוראה שמגבילה את היקף הפטור לדירה לא נקבעה בחוק, אלא בתקנות פטור ממס מכירה. הוראה זו ניתנה לכאורה בחוסר סמכות, משום ששר האוצר הוסמך לקבוע בתקנות פטורים, אך לא להגביל פטור (לדירת מגורים מזכה) שכבר קבוע בחוק.

מקרים שאינם אירוע מס לצורך חוק מיסוי מקרקעין

המקרים שיפורטו להלן אינם אירוע מס שחוק מיסוי מקרקעין חל עליו, ולכן ואינם חייבים גם במס מכירה, ואף אין חובת הצהרה לשלטונות מס שבח:

מכירת זכות במקרקעין בחו"ל חייבת מס רווחי הון משום שקרקע בחו"ל אינה באה בגדר "מקרקעין". אולם מכירת ורכישת זכות במקרקעין ביו"ש לרבות שיטחי הרשות הפלסטינית כפופה לחוק לפי סעיף 16א.

הורשה אינה בגדר "מכירה" או פעולה באיגוד מכוח סעיף 4 לחוק. בהעדר מכירה או פעולה באיגוד לא קמה חבות במס מכירה.

סעיף 5(ג) לחוק שנועד לצמצם את משמעות המונח "הורשה" (שפורש בהרחבה בהילכת שפייר) קובע כי חלוקת נכסי העיזבון בין היורשים (ללא תשלומי איזון)- אינה נחשבת "מכירה", ולכן אינה חייבת במס מכירה. עם זאת, אם במסגרת חלוקת העיזבון ניתנה תמורה בכסף או בשווה כסף חיצוני (שאינו שייך לעיזבון) כלומר שולמו תשלומי איזון- יחשב החלק שבעדו שולמו תשלומי האיזון- כאילו נמכר ולכן יהיה חייב במס מכירה. מנגד מכירת זכות במקרקעין (או עשיית פעולה באיגוד מקרקעין) השיכים לעיזבון תיחשב כמכירה בידי היורשים. משמע, היורשים יהיו חייבים במס מכירה.

העברה אגב פסק דין לגירושין לבן הזוג או לילדי בני הזוג אינה "מכירה".

הענקת זכות קניין שאינן "זכות במקרקעין" כגון זיקת הנאה, זכות קדימה או זכות סירוב.

חכירה עד 25 שנה אינה "זכות במקרקעין".

הרשאה שלא נהוג לחדשה אינה "זכות במקרקעין".

השכרה בדמי מפתח אינן בגדר "מכירה" מאחר שמדובר בזכות שכירות שאינה מכוח הסכם אלא מכוח הדין.

(עסקאות נוספות שאינן אירוע מס או ספק אם הן אירוע מס ראה מס שבח- בסיס המס).

פטורים על פי תקנות פטור ממס מכירה

בחודש מאי 2000 נכנסו לתוקף תקנות מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) (פטור ממס מכירה) התש"ס 2000 שמכוחם נקבעו פטורים ממס מכירה כדלקמן:

מכירת מקרקעין מיחיד לקרובו- "קרוב" לעניין מס מכירה כולל בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא, צאצאי בן הזוג ובני זוגם של כל אלה. אח או אחות נחשבים כ"קרוב" רק לגבי זכות שנתקבלה אצל המוכר מהורה או מהורה הורה בירושה או ללא תמורה מלאה או חלקית. כלומר, ניתן להעביר לאח או אחות בפטור ממס מכירה רק זכות במקרקעין (או זכות באיגוד) שנתקבלה מההורים או מהורי הורים בירושה או ללא תמורה. בהוראות ביצוע מובהר שמכירת דירת מגורים מזכה בין אחים לא תמורה (או בתמורה) פטורה ממס מכוח סעיף 72ה לחוק.

מכירה שהיא איחוד מקרקעין של חלקות גובלות או רצופות לשם חלוקתן או תכנונן מחדש, וזאת ללא תשלומי איזון. היה ושולמו תשלומי איזון הם יהיו חייבים במס מכירה.

מכירת דירת מגורים שהיא מלאי עסקי- בכפוף לשלושה תנאים מצטברים: א( המכירה התבצעה בשנת 2000  ב) הרוכש קיבל הלוואה על פי חוק הלוואות לדיור ג( המוכר שילם מס רכוש בגין אותה קרקע לגבי השנים 1997- 1999 כולן.

פטור בגין מכירות שפטורות ממס שבח

התקנות מעניקות פטור ממס מכירה למכירות שפטורות ממס שבח מכוח סעיפי חוק שיפורטו להלן. הפטור ניתן בתנאים ובמגבלות הנקובים באותם סעיפים בשינויים המחויבים.

49ז1 תשלומי איזון בהרחבת דירה.

53 ייפוי כוח לבצע מכירה.

54 העברת שליטה (מוגבלת) לאדם באיגוד בנסיבות המפורטות בסעיף.

55 מניעת כפל מס כאשר שולם בעבר מס בגין אותה מכירה (או פעולה).

57 פעולה במניות הנסחרות בבורסה.

60 מכירה ללא תמורה לרשות מקומית, לקרן קיימת, או לקרן היסוד המגבית המאוחדת לישראל.

61(א) מכירה ללא תמורה למוסדות ציבור.

61(ב) מכירה בידי מוסד ציבורי בתנאי הסעיף.

62(ב) מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה מיחיד לבן זוגו המתגורר אתו בדירה (ידוע בציבור).

64 הפקעה של זכות במקרקעין שתמורתה ניתנה כפיצוי רק זכות במקרקעין ללא תשלומי איזון.

65 החלפת מקרקעין בשל צו רשות מוסמכת על פי דין. תשלומי איזון יהיו חייבים מס מכירה.

66 חלקות מקרקעין המשמשים למטרה חקלאית ושעובדו על ידי חברי אגודה שיתופית חקלאית במשותף לחברי האגודה.

67 חלוקת מקרקעין בין בעליה המשותפים לפי חלקיהם וללא תשלומי איזון.

68 החלפת מקרקעין המשמשים לעיבוד חקלאית בין חברי אגודה שיתופית חקלאית  מקומית לפי החלטת האגודה באישור שר האוצר.

69 העברה מנאמן לנהנה שניתנה עליה הודעת נאמנות כחוק.

70 העברת זכות במקרקעין  ללא תמורה לאיגוד בתנאי הסעיף.

71 העברת זכות במקרקעין (או זכות באיגוד) ללא תמורה לבעלי הזכות באיגוד לפי חלקיהם בתנאי הסעיף.

פטורים נוספים

שינוי יעוד למלאי עסקי- לפי סעיף 5(ב) לחוק אינו אירוע מס לצורך מס מכירה, אף אם שינוי היעוד נעשה לאחר שחלפו 4 שנים מיום הרכישה.

העברה מכוח חוק המיזוגים והפיצולים (פרק ה2 לפקודה) לא הופטרה בחוק או בתקנות, אך היא פטורה מכוח הוראות הפקודה, הפוטרות העברה מתשלום על פי חוק מיסוי מקרקעין (או בשמו הקודם חוק מס שבח מקרקעין).

מכירות שלא הופטרו מס מכירה

להלן סעיפי פטור ממס שבח שלא הוחלו על מס מכירה, ולכן המכירות אלו נושאות בחבות מס מכירה:

50 מכירה שהריווח שלה נתון לשומת מס הכנסה (הפרק הראשון לחלק ב' לפקודה)

59 פעולות באיגוד שהופטרו על ידי שר האוצר (מכוח סמכותו על פי סעיף זה).  מכוח סעיף זה הותקנו תקנות מס שבח מקרקעין (פטור בהעברת מניות מחברת חוץ לבעליה מניותיה). העברה זו לא הופטרה משום מה ממס מכירה.

63 ויתור על זכות ללא תמורה.

72 מכירה זכות במקרקעין בידי רשות מקומית.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©