מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס מס מכירה- חבות במס

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

מס מכירה בוטל

מס מכירה בוטל בתיקון 61 לחוק מיסוי מקרקעין. הביטול חל למפרע על כל מכירת זכות במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין שבוצעו מיום 1.8.07 ואילך.

 

מס מכירה שחל עד לביטולו

 

בתיקון 45 לחוק מיסוי מקרקעין הוסף לחוק פרק שישי 1 שמסדיר את הטלת מס מכירה על עסקאות מקרקעין (כתחליף לביטול מס רכוש). מס מכירה הינו מעין מס מחזור שמוטל על מלוא שווי המכירה, בלי להתחשב ברווח (שבח) שצמח בעסקה. המס יוטל אף במקרה שנוצר הפסד בעסקה.

החבות במס מכירה מתגבשת בעקבות "מכירה" של "זכות במקרקעין" או "עשיית פעולה" ב"איגוד מקרקעין". (לעניין הגדרת המושגים ראה מס שבח- בסיס המס). למעשה החבות במס מכירה חופפת כמעט לגמרי את החבות במס שבח. עסקאות שחייבות במס שבח תהינה לרוב חייבות גם במס מכירה. מאידך, עסקאות שאינן אירוע מס לצורך חוק מיסוי מקרקעין אינן נושאות אף בחבות מס מכירה. ראה מס מכירה- פטורים והקלות.

דין מס מכירה- כדין מס שבח לכל דבר ועניין, למעט לעניין הפטורים.

מכירת מלאי עסקי שהוא "זכות במקרקעין" חייבת מס מכירה, אף אם היא פטורה ממס שבח מכוח סעיף 50 לחוק.

שינוי יעוד למלאי עסקי מועט מהגדרת "מכירת מקרקעין" ולכן אינו חייב במס מכירה.

החייב במס מכירה הוא המוכר (או עושה הפעולה באיגוד מקרקעין).

שיעור מס המכירה

שיעור המס הרגיל- הוא 2.5% מ"שווי המכירה", שהוא לרוב המחיר המוסכם של הנכס הנמכר. מס זה אינו מותר בניכוי לפי כל דין (סעיף 72ו(א)).

מס מופחת בשיעור 0.8%

בשני מקרים נקבע מס מופחת בשיעור 0.8% (שאף מותר בניכוי):

א) מכירת "דירת מגורים" שהיא "מלאי עסקי".

"דירת מגורים" היא כהגדרתה לצורך מס רכישה, דהיינו דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים. ההגדרה כוללת גם דירה שבנייתה טרם הסתיימה, זולת אם אין עמה התחייבות של המוכר (בדרך כלל קבלן) לסיים את בנייתה. כלומר קבלן שימכור דירה בטרם בנייתה הסתיימה, מבלי להתחייב לסיים את הבניה, יחויב במס מכירה מלא בשיעור 2.5%, ללא זכות ניכוי למס הכנסה.

"מלאי עסקי" מוגדר כהגדרתו בסעיף 85 לפקודת מס הכנסה. כלומר מדובר במכירת דירת מגורים הנמכרת במהלך הרגיל של העסק. הכוונה היא למכירה בידי קבלנים וסוחרי מקרקעין שעיסוקם הוא בין השאר מכירת דירות.

ב) מכירת "דירת מגורים מזכה" בבנין להשכרה- בידי מי שהיה זכאי להטבות לפי פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון- אינה פטורה ממס מכירה, אלא חייבת מס בשיעור 0.8% משווי המכירה. נדרש שהדירה הנמכרת תהיה "דירת מגורים מזכה". מנגד "דירת מגורים" מוגדרת לעניין זה לפי הגדרתה בסעיף 9(ג). מאחר שהגדרה זו אינה דורשת שהדירה תהיה בבעלותו או בחכירתו של יחיד עולה לכאורה שהוראה זו חלה גם על מוכר שהוא תאגיד.

זכות ניכוי- מס המכירה המופחת על פי סעיף זה- מותר בניכוי בחישוב הכנסתו של המוכר על פי הוראות פקודת מס הכנסה בלבד. מס המכירה אינו מותר בניכוי (לפי סעיף 39 לחוק) במכירה החייבת מס שבח. בנין להשכרה ישמש בדרך כלל נכס הוני אשר מכירתו תהיה חייבת במס שבח, ופועל יוצא מכך המוכר לא יהא זכאי לניכוי מס המכירה ששילם.

שווי המכירה

מס המכירה מוטל בשיעור 2.5% (או 0.8%) משווי המכירה.

"שווי המכירה" הוא כמשמעותו בסעיף 17 לחוק לצורך מס שבח, דהיינו "השווי" ביום המכירה של הזכות במקרקעין הנמכרת, שהיא נקיה מכל חוב או שעבוד שנועד להבטיח חוב. "השווי" משקף לרוב את התמורה החוזית המוסכמת. עם זאת המנהל עשוי להעדיף את שווי השוק, אם הוא לא שוכנע כי התמורה נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין הצדדים. (ראה מס שבח- שווי המכירה).

משווי המכירה אין מנכים הוצאות, ואולם לפנים משורת הדין הרשויות מתירות למוכר שהוא עוסק מורשה לנכות מע"מ שהוא שילם אם הוא זכאי לנכותו כמס תשומות.

סעיף 17 לחוק מונה 3 חריגים לעניין דרך קביעת שווי המכירה: א) זכות שהופקעה- שווי המכירה שלה הוא השווי שנקבע לעניין הפיצויים. ב) מכירה שלא על ידי בעליה על פי סעיף 5(א)- השווי הוא התמורה שנתקבלה במכירת הזכות. ג) כשהוסכם שהקונה ישלם את מס השבח או את מס המכירה- ייקבע השווי בשיטת הגילום המלא.

"שווי המכירה" בפעולה באיגוד מקרקעין יחושב בשני שלבים. בשלב הראשון מבצעים הרמת מסך וקובעים את השבח הרעיוני כאילו האיגוד מכר את כל הזכויות במקרקעין שלו (ושל איגוד הבן) ביום ביצוע הפעולה. בשלב שני קובעים את חלקו היחסי של המוכר מתוך כלל השבח. שווי יחסי זה נקבע לפי סעיף 14(ג) בהתאם ליחס שווי הנכסים שעושה הפעולה זכאי לקבל בפירוק לבין שווי כלל נכסי האיגוד. ואם אין לו זכות לנכסים בפירוק- אז לפי החלק היחסי שיש לו באותה זכות נמכרת מתוך כלל הזכויות באיגוד מאותו סוג. (ראה איגודי מקרקעין- חישוב השבח ופטורים).

מועד החיוב ותשלום המס

מועד החיוב במס מכירה מתגבש ב"יום המכירה". ראה מס שבח- חישוב השבח.

מועד התשלום חל בעת הגשת ההצהרה תוך 30 יום, או במועד להגשת שומה עצמית תוך 50 יום מיום המכירה.

ניתן לדחות את תשלום  מס מכירה (כמו מס שבח) עד שיתקיים אחד משלושת תנאי סעיף 51 לחוק: א) החזקה נמסרה לקונה או לפקודתו ב) הקונה שילם מעל 50% מהתמורה ג) המוכר מסר לקונה יפויי כוח בלתי חוזר לרשום את זכות במקרקעין על שם הקונה. ראה מס שבח- חישוב המס ותשלומו.

ניתן גם לדחות את תשלום המס בגין רישום ניירות ערך שהנפיק איגוד מקרקעין למסחר בבורסה לפי סעיף 8 לחוק, שמחיל את הוראות סעיף 101 לפקודה. הוראה זו חלה גם על תשלום מס מכירה, משום שדין מס מכירה כדין מס שבח לכל דבר ועניין.

השגה וערר- הקונה רשאי להגיש השגה על שומה וכן ערר תוך 30 יום בהתאם לפרוצדורה לעניין מס שבח.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©