מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס מס שבח- פטורים אחרים

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

החוק והתקנות מונים שורה של פטורים ממס שבח במכירת זכות במקרקעין (ובפעולה באיגוד). מקצתם של הפטורים אינם פטורים מוחלטים, אלא רק דחיית מס, משום שהנעבר יאלץ בבואו למכור את הנכס בעתיד לשלם מס גם בגין השבח שנצבר בידי מי שהמעביר אליו את הנכס בפטור.

ישנן עסקאות שאינן אירוע מס לצורך חוק מיסוי מקרקעין בין מכוח הוראה מפורשת בחוק, ובין משום שאינן בגדר "מכירה" של "זכות במקרקעין" כאמור בחוק. עסקה שאינה אירוע מס כאמור אינה חייבת במס מכירה ובמס רכישה, ואין כלל חובה להצהיר על העסקה לשלטונות מס שבח.

מכירה החייבת מס הכנסה

מכירת זכות במקרקעין (או פעולה באיגוד) שהריווח מהן נתון לשומה של חלק ב' לפקודת מס הכנסה פטורה ממס שבח. הפטור מותנה בקבלת אישור פקיד השומה. הפטור מיועד לקבלנים וסוחרי מקרקעין, וכן למי שמבצע עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי. (ראה מס הכנסה- מיסוי קבלנים).

מתנה לקרובים

מכירת זכות במקרקעין (והקניית זכות באיגוד) ללא תמורה מיחיד ל"קרוב" שלו פטורה ממס שבח.

"קרוב" הוא אחד מאלה- בן זוג נשוי, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן הזוג, אח או אחות, ובני זוגם של כל אלה. צאצא כולל גם נכד נין וכד'. אחים של הקרובים (למעט אחים של המוכר) אינם בגדר "קרוב". הגדרת "קרוב" לצורך פטור ממס מכירה ובעיקר למס רכישה הינה מצומצמת יותר.

החלפת מתנות נחשבת עסקת חליפין בתמורה ואינה פטורה ממס.

מתנה דירת מגורים לידועים בציבור

ידועים בציבור אינם נחשבים בגדר "בן זוג" או "קרוב". כחריג נקבע כי מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים לידוע/ה בציבור פטורה ממס שבח. הפטור מותנה בכך שהם התגוררו יחד בדירה, חיו חיי משפחה וניהלו משק בית משותף בדירה במשך לפחות שנה לפני מכירתה, ואף אחד מהם לא נשוי לאחר.

העברה מנאמן לנהנה

העברת זכות במקרקעין (וזכות באיגוד) מנאמן לנהנה פטורה ממס. נאמן הוא מי שמחזיק בזכות בשמו הוא בשביל הנהנה. נדרש שהנאמן רק השאיל את שמו, ואין לו כל אינטרס כלכלי בנכס או טובת הנאה (פ"ד חזון). לגישת הרשויות רכישת הנכס צריכה להיות מכספי הנהנה ולפי הוראותיו, למעט נאמן שהוא הורה או צאצא של הנהנה. תנאי לפטור שהנאמן הודיע על הנאמנות תוך 30 יום מיום הרכישה. בנסיבות מיוחדות ניתן לקבל הארכת מועד למתן ההודעה. העברה הפוכה מנהנה לנאמן אינה פטורה על פי החוק, אך הרשויות נוטות שלא לחייב העברה זו במס. עמותת משתכנים שרכשה קרקע בנאמנות עבור חברים שזהותם ידועה בעת הרכישה פטורה ממס בעת העברת הזכות מהעמותה לנהנים.

הענקת יפויי כוח למכור לאדם שלישי

הענקת יפויי כוח נכנסת להגדרת מכירה של זכות במקרקעין. ואולם הענקת יפויי כוח עשויה להיות פטורה ממס, ובלבד שהתקיים אחד מהתנאים הבאים: א) נותן יפויי הכוח רשאי לבטלו בכול עת ב) יפויי הכוח תקף עד 6 חודשים בלבד ג) יפויי הכוח לא ניתן להבטחת זכותו של הקונה, ומקבלו אינו זכאי אלא לשכר סביר ולהחזר הוצאות, והוא חייב למסור את הנכס למרשה, ואינו רשאי להעביר את יפויי הכוח לאחר. ד) יפויי הכוח ניתן לבורר לשם הבטחת ביצוע פסק דינו.

ויתור ללא תמורה

ויתור ללא תמורה פטור ממס. "ויתור" פורש על דרך הצמצום, והוא אינו אלא הסתלקות ללא תנאי, שלא מתוך כוונה להעביר את הזכות לנעבר מסוים.

חלוקת קרקע בבעלות משותפת

הפטור ניתן לחלוקת מקרקעין בין בעליה המשותפים בהתאם לחלקיהם בזכות וללא תמורה נוספת. למשל חלוקת קרקע על ידי רישום בית משותף ויחוד הדירות. תשלומי איזון שוללים את הפטור. בהצעת חוק ההסדרים מוצע לאפשר קבלת פטור גם כאשר שולמו תשלומי איזון, כאשר המס יחול רק בגין תשלומי האיזון. כל עוד לא אושרה הצעת החוק כדאי בשלב ראשון לבצע העברה מקדמית של חלק מהקרקע משותף אחד לשני שחייבת מס. ובשלב השני יבצעו השותפים חלוקה ללא תשלומי איזון שפטורה ממס.

הפקעה שתמורתה זכות במקרקעין

הפקעה שיש עמה תמורה היא מכירה חייבת במס (בשיעור מופחת). ברם הפקעה שבגינה ניתן כפיצוי רק זכות במקרקעין פטורה ממס. ההפקעה חייבת להיות מכוח חיקוק. הפטור הוא רק דחיית מס.

חליפין בכפיה של רשות מוסמכת

החלפת מקרקעין פטורה ממס רק אם החליפין נעשו מכוח כפיה לפי צו של רשות מוסמכת (למשל בית משפט או רשות תכנון). מתן תמורה כספית נוספת מעבר לקרקע החליפית חייבת במס חלקי, ששיעורו נקבע לפי הנוסחה שבחוק.

העברה ללא תמורה לאיגוד

מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה לאיגוד על ידי בעלי הזכויות באיגוד פטורה (דחיית מס) בהתקיים 4 תנאים:

א) העברה נעשתה לאיגוד מקרקעין או לאיגוד שהפך לאיגוד מקרקעין מיד לאחר העברה.

ב) המעביר קיבל זכויות באיגוד באותה מידה שהיו לו זכויות בנכס המועבר.

ג) המקרקעין נרשמו ע"ש האיגוד תוך 6 חודשים מיום העברה.

ד) בעת העברה לא שונה יעוד הנכס למלאי עסקי.

העברה אגב פירוק איגוד

העברת זכות במקרקעין (וזכות באיגוד) מאיגוד לבעלי הזכויות באיגוד פטורה ממס (דחיית מס) בהתקיים התנאים הבאים:

א) העברה נעשתה אגב פירוק.

ב) העברה נעשתה ללא תמורה.

ג) הזכויות בנכס הוקנו לבעלי הזכויות באיגוד באותו מידה שהיה להם זכויות באיגוד.

ד) הנכס נרשם ע"ש הנעברים תוך 6 חודשים.

ה) בעת העברה לא שונה יעוד הנכס למלאי עסקי.

חלוקת קרקע חקלאית למתיישבים

החוק מעניק פטור במקרה שבו קרקע שעובדה על ידי חברי אגודה שיתופית חקלאית מחולקת לחברי אותה אגודה. החלוקה חייבת להיות בהתאם לזכויותיהם וללא תמורה נוספת.

חליפין בין חברי אגודה שיתופית חקלאית

שר האוצר הוסמך לפטור עסקת חליפין ללא תמורה נוספת בין חברי אגודה שיתופית חקלאית מקומית של מקרקעין המשמשים לעיבוד חקלאי. החליפין חייב להיות לפי החלטת האגודה, ומותנה באישורו של שר החקלאות שהחליפין דרושים לשיפור העיבוד החקלאי.

מתנה למוסדות ציבור

מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה למוסדות ציבור פטורה ממס שבח. מוסד ציבורי הוא מוסד ללא כוונת רווח שהוכר על ידי שר האוצר או לצורך פקודת מס הכנסה.

מכירה בידי מוסדות ציבור

מוסד ציבורי יהא פטור ממס שבח אם הנכס הנמכר שימש אותו במישרין במשך 80% מהתקופה, והוא החזיק בו שנה לפחות. אם הנכס לא שימש אותו במישרין 80% מהתקופה יינתן לו פטור חלקי שנגזר ממשך החזקת הנכס.

במכירת הנכס המוסד הציבורי יהיה חייב לשלם גם את מס השבח שנותן המתנה למוסד היה חייב בו (אלמלא קיבל פטור), אלא אם המוסד החזיק בנכס במשך 5 שנים לפחות.

מתנה למדינה ולמוסדות לאומיים

מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה (מתנה) למדינה, לרשות מקומית, לקרן קיימת לישראל ולקרן היסוד המגבית המאוחדת לישראל פטורה ממס שבח.

מכירה בידי רשות מקומית רשות הפיתוח וקק"ל

מכירת זכות במקרקעין בידי רשויות אלו פטורה ממס שבח. בנוסף ניתן פטור במכירה בידי קרן היסוד (המגבית המאוחדת) מכוח אמנה בין ישראל להסתדרות הציונית.

פטורים לביצוע פעולה באיגוד מקרקעין

(ראה בהרחבה איגודי מקרקעין- חישוב השבח ופטורים)

העברות שלהלן עשויות להיות פטורות ממס שבח בתנאים מסוימים:

א) העברת שליטה באיגוד.

ב) מסחר במניות איגוד מקרקעין בבורסה.

ג) העברת מניות מחברת חוץ לבעלי מניותיה.

חלק פטורים בגין מכירת זכות במקרקעין חלים גם על העברת זכות באיגוד כדלקמן:

 א) מתנה לקרובים ב) העברה מנאמן לנהנה ג) העברה אגב פירוק איגוד ד) ויתור.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©