מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס מס שבח- חישוב השבח

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

מס שבח מוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה. כלומר השבח הוא שווי המכירה שממנו מפחיתים את שווי הרכישה ואת הניכויים המותרים, ומנגד מוסיפים את הפחת. פרק זה ידון בחישוב השבח הנומינלי. (לצורך חישוב המס בגין השבח מפצלים את השבח הנומינלי לשבח ריאלי ולשבח אינפלציוני. ראה מס שבח- חישוב המס).

יום המכירה

עקרונית יום המכירה הוא היום שבו נעשתה המכירה (או הפעולה באיגוד), קרי היום שבו התגבש הסכם משפטי מחייב. לא נדרשת חתימת הסכם פורמלי, אלא די בחתימת זכרון דברים או יפויי כוח בלתי חוזר, ובנסיבות מסוימות אף הסכם בעל פה. 

נפקות יום המכירה- שווי המכירה נקבע ליום המכירה. השווי כולל הוצאות פיתוח שבוצעו עד ליום המכירה, והיטל השבחה שהתגבש לפניו. יום המכירה משפיע על פרמטרים נוספים: א) מועד ההצהרה לרשויות ב) מועד תחילת מרוץ הריבית ג) חישוב השבח הריאלי ד) הכרה ותיאום ניכויים ה) יום הרכישה בעסקה עתידית.

יום המכירה במקרים מיוחדים

במכירה בהליכי הוצל"פ- היום שבו הושלמה המכירה על ידי הרשות המוסמכת.

בהפקעה- היום שבו הועמד הפיצוי  (או יום מתן פסק דין סופי).

במכירה על ידי המינהל- יום אישור העסקה על ידי המינהל. כלל זה חל רק לצורך חישוב השבח והמס, כאשר לעניינים אחרים יום המכירה הוא יום חתימת ההסכם.

במכירה על פי מכרז או הגרלה- יום הזכיה (לפי הנחיות הרשויות).

בהסכם מתלה- יום כריתת ההסכם (ע"א אלדר שרון).

בהסכם מוקדם שכפוף להסכם פורמלי- יום חתימת ההסכם המוקדם אם היה בעל תוקף משפטי.

בהסכם שכפוף לאישור בית משפט- יום אישור ההסכם על ידי בית המשפט (בכפוף לחריגים).

בהסכם שכפוף לאישור שר הפנים- לדעת הרשויות (ששנויה במחלוקת) יום חתימת ההסכם.

בהסכם אופציה- יום המכירה של הזכות העיקרית שהוא יום מימוש האופציה (ראה ע"א בר).

בהיעדר הצהרות של הצדדים לעסקה- מנהל מס שבח יקבע את היום שלדעתו נעשתה המכירה.

יום הרכישה (כללי)

לקביעה מהו יום הרכישה יש השלכות רבות: א) שווי רכישה נקבע ליום הרכישה ב) מועד התיאום של שווי רכישה משפיע על החלוקה בין השבח הריאלי לאינפלציוני ג) לא יוכרו ניכויים מלפני יום הרכישה ד) יום הרכישה לפני 1960 כפוף לתקרת מס שבח בין 12%-24% ועוד.

הכלל הוא שיום הרכישה הוא היום שנקבע כיום המכירה בעסקה הקודמת (שבה נרכשה הזכות), ואם לא נקבע- אז היום שבו רכש את הזכות.

בהיעדר הוכחה מהו מועד הרכישה יאומץ המועד שבו נרשמו הזכויות בפנקסי המקרקעין. אם הוכיח המוכר שהיה בעל זכות שביושר (זכות חוזית) בתאריך מוקדם יותר יהיה תאריך זה יום הרכישה.

ברכישה לפני תיקון 8 (משנת 1980) יהיה יום הרכישה היום שבו התמלאו תנאי סעיף 51 לחוק, וזאת אף אם הרכישה היתה פטורה ממס שבח. (ע"א חסותה).

ברכישה לפני החוק (עד 7/63) ישנם כללים מיוחדים בחוק.

במקרקעי ישראל- א) לגבי הרשאה- יום הרכישה הוא היום שבו ניתנה למוכר לראשונה הרשאה לשימוש באותם מקרקעין. ב) במקרה אחר- יום אישור עסקת הרכישה בידי המינהל (פ"ד קלורית).

שווי הרכישה (ויום הרכישה במקרים מיוחדים)

שווי רכישה הינו אחד הפרמטרים הנדרשים לחישוב השבח. הכלל היסודי (בכפוף לחריגים) הוא ששווי הרכישה של זכות במקרקעין הוא שוויה ביום הרכישה על ידי המוכר. הכוונה ליום שבו התגבש הסכם משפטי מחייב לרבות זכרון דברים. היה והשווי של הזכות הנמכרת נקבע בעת הרכישה לצורך מס שבח יהיה שווי זה לשווי הרכישה. הדברים יפים גם במקרה שהשווי בעסקה הקודמת לא כלל מע"מ, או כאשר נעשה גילום של מס השבח. העקרון הוא שהמוכר נתפס על הצהרתו.

במכירת חלק ממקרקעין ייוחס למכירה זו רק חלק יחסי משווי הרכישה, לפי היחס בין החלק הנמכר לכלל הזכות, אלא אם ניתן במכירה לזהות באופן פיזי את החלק הנמכר. נהוג לקבוע את החלק היחסי לפי יחס השווי של החלקים, ולא בהכרח לפי היחס בין גודל השטחים.

במכירת מקרקעין שנרכשו כמה במועדים - מס השבח יחושב כאילו המוכר מבצע מכירות נפרדות של החלקים שרכש. כלומר יש לפצל את שווי המכירה למכירות רעיוניות של כל חלק שנרכש בנפרד, ולכול חלק שנמכר יחושב שבח ריאלי וסכום אינפלציוני בנפרד, ולא ניתן להעביר סכום אינפלציוני מחלק אחד לשני. (ע"א סבו).

במכירת חכירה- יקבע שווי רכישה רעיוני למכירה, שהוא חלק יחסי משווי הרכישה של כל הזכות, לפי היחס בין שווי המכירה של החכירה, לבין השווי של כל הזכות ביום מכירת החכירה.

במכירת זכות במקרקעין שבהם נמכרה חכירה בעבר- ינכו משווי הרכישה את הסכומים שנקבעו כשווי הרכישה במכירות חכירה קודמות.

זכות במקרקעין שהתקבלה בהפקעה או בחליפין פטורים (לפי סעיף 64, 65, 68 לחוק) השווי יהיה שווי הרכישה של הזכות במקרקעין הקודמת (שהופקעה או הוחלפה).

ברכישה ללא תמורה- בפטור ממס (לפי סעיפים 62 63  66 67 69) יהיה יום הרכישה ושווי הרכישה כאילו נותן המתנה מכר את הנכס.

בשרשרת מתנות- יקבעו יום ושווי הרכישה כאילו מכר את הנכס האדם האחרון שרכש את הנכס שלא במתנה, וזאת לפי עקרון רציפות השבח (ע"א אברהם).

נכס שנרכש פנוי ונמכר תפוס- הרשויות אוחזות בדעה שנויה במחלוקת לפיה יש לקבוע שווי הרכישה כתפוס.

דייר מוגן שרוכש את הנכס ומוכר אותו כפנוי- הרשויות קבעו הוראה לפנים משורת הדין לפיה זכויותיו כדייר מוגן יוכרו כהוצאה לפי התמורה נטו, בניכוי חלקו של בעל הבית ומס הכנסה.

עסקת קומבינציה- במכירת חלק מהקרקע לקבלן, ובמכירת הדירות שיקבל בתמורה יקבע לבעל הקרקע יום ושווי מכירה לפי הרכישה המקורית.

ירושה

א) כאשר מוריש נפטר לאחר 31.3.81 (שהוא מועד ביטול מס עיזבון) יהיה יום ושווי הרכישה של נכס שהתקבל בירושה כאילו המוריש מכר את הנכס (כמו בקבלת מתנה פטורה). כלומר היורש נכנס בנעלי המוריש.

ב) כאשר המוריש נפטר עד ליום 31.3.81 יהיו יום ושווי הרכישה של נכס שהתקבל בירושה לפי יום פטירת המוריש. ואולם אם נקבע השווי למס עיזבון יהיה שווי זה שווי רכישה, בכפוף לסמכות מסויגת של המנהל לדחות את השווי (כנגד החזר מס עיזבון ששולם ביתר).

הוראה זו תחול גם על נכס שנחשב שייך לעיזבון משום שהוא ניתן במתנה 5 שנים (או 3 שנים) לפני פטירת המוריש, אלא אם היורש הצהיר על קבלת המתנה, ושילם את מס הרכישה לפני פטירת המוריש, שאז הוא רשאי להיחשב כמי שקיבל את הנכס במתנה ולא בירושה.

נכס שהועבר בשרשרת פטירות יקבל את יום ושווי רכישה ביום פטירת המוריש האחרון שנפטר לפני 31.3.81. למן תיקון 24 מכירה של נכסי העיזבון אינה חלק מתהליך ההורשה, אלא נחשבת כמכירה בידי היורשים, ויחולו הכללים האמורים לעיל.

חזקת שיתוף בנכסים

הפסיקה הכירה בזכותו של בן זוג להעלות טענה (לעיתים גם באיחור או על ידי היורשים) בדבר בעלותו במחצית הנכסים הרשומים על שם בן הזוג השני מכוח חזקת שיתוף בנכסים. המטרה העיקרית היא להקדים את יום הרכישה.

מכירה על ידי נציגים על פי דין כגון אפוטרופוס כאמור בסעיף 3 תחשב כמכירה על ידי המעביר.

העברה על פי פס"ד לגירושין- לבן הזוג או לילדיהם אינה אירוע מס. הרשויות קבעו כי מי שקיבל נכס כאמור נכנס בנעלי המעביר לעניין יום ושווי הרכישה, אף שאין הוראת חוק הקובעת זאת.

שווי ויום הרכישה לגבי איגוד מקרקעין ראה איגודי מקרקעין- חישוב השבח ופטורים.

ניכויים

בחישוב השבח מצרפים לשווי הרכישה את ההוצאות המותרות בניכוי המנויות בסעיף 39 לחוק.

הוצאות שאינן מוכרות (בכפוף לחריגים): א) שמותרות בניכוי לפי פקודת מס הכנסה, אף אם לא נוכו בפועל. ב) הוצאות שהמוכר לא הוציא בפועל ג) שהוצאו על ידי אחר מבלי שהמוכר התחייב להשיב לו. ד) ששולמו לפני יום הרכישה ה) הוצאות שלא הוכח טיבן, או אין לגביהם קבלות או ראיות משכנעות ו) פירעון חובות ושיעבודים ז) סכומים בלתי סבירים באופן קיצוני ח) מע"מ בגין הוצאה שנוכה בגינה מס תשומות ט) הוצאות שלא קשורות או לא תרמו לנכס שנמכר י) הוצאות מימון יא) הוצאות שלא ניתן לשבץ אותן בסעיפי המשנה של סעיף 39.

הוצאות מוכרות שבסעיפי משנה של סעיף 39: (1) הוצאות לשם השבחתם של המקרקעין (ולא לאחזקה שוטפת). לגישת הרשויות זה כולל הוצאות לרכישת זכויות בניה נוספות, השגת הקלה, שינוי יעוד, פרצלציה, אגרות לרשויות ושכר טרחה ליועצים מקצועיים. יותר לנכות גם שווי עבודה עצמית של המוכר וקרובו להשבחת המקרקעין. במכירת דירה שבעל הקרקע קיבל בעסקת קומבינציה תנוכה עלות בניית הדירות. (2) במכירת נכס פנוי- הוצאות לרכישת חזקה ייחודית כגון הוצאות פינוי דייר מוגן. (3) הוצאות להשבחת מקרקעין סמוכים של המוכר. (4) מס רכישה ששילם המוכר. (5)ו- (6) דמי תיווך ברכישה ומכירה עד 2% מהתמורה.

(7) שכ"ט עו"ד ברכישה ובמכירה בלבד, אך לא בקשר להשגה וערר (8) מס רכוש (9) דמי הסכמה למחכיר (11) היטל השבחה ותשלומי חובה דומים.

(12) הוצאות מוכרות של מי שהעביר את הנכס למוכר בפטור ממס.

הוצאות ששולמו לאחר יום המכירה יותרו לאחר תיאום שלילי ליום המכירה.

מע"מ יותר בניכוי רק למוכר שהוא עוסק מורשה וזכאי לנכות את מס התשומות.

ניכוי יחסי- במכירות הבאות יותר ניכוי של חלק יחסי מהנכויים המותרים: א) במכירת חלק מהנכס (ס40) ב) במכירת חכירה (42(א)) ג) במכירת מקרקעין שהוחכרו בעבר (ס42(ב) ד) במכירת נכס שהתקבל בפטור (ס46) ה) בעסקת קומבינציה.

פחת

בחישוב השבח של נכס ששימש ביצור הכנסה, מנכים פחת משווי הרכישה. המשמעות היא הקטנת הסכום האינפלציוני והגדלת השבח הריאלי וסכום המס.

"פחת" כולל: סכומים הניתנים בניכוי לגבי מקרקעין לפי סעיף 21 לפקודת מס הכנסה. לא נדרש שהפחת נוכה בפועל. וכן סכומים שהופחתו מהמחיר המקורי שלהם לענין מס הכנסה. פחת והפחתה לפי חוקי האינפלציה וחוקי העידוד ינוכה רק אם נוכה בפועל. אין פחת על קרקע. לגבי נכס בר פחת שנרכש לפני 1.4.73 חל הדין הקודם שקובע דרך חישוב מיוחדת.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©