מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס מס שבח- בסיס המס

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

הבסיס נורמטיבי לחיוב במס שבח מצוי בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) משנת  1963, ששמו הקודם היה חוק מס שבח מקרקעין (להלן-"החוק"). 

מס שבח - מוטל על "שבח" שהוא רווח הוני שצמח עקב "מכירה" של "זכות במקרקעין" (או עקב ביצוע "פעולה באיגוד מקרקעין") כמשמעותם בחוק.

החייב במס שבח- הוא המוכר (או מבצע פעולה).

יחסי גומלין עם פקודת מס הכנסה- עסקת מקרקעין שהיא פירותית באופיה כגון, מכירת מלאי עסקי בידי קבלנים או סוחרי קרקעות, או עסקת אקראי בעלות אופי מסחרי, תהיה חייבת מס הכנסה ופטורה ממס שבח (ראה מס הכנסה- יסודות החבות). מס שבח הוא מקדמה על חשבון מס הכנסה, ולעניין שיעורי המס והזיכויים, השבח הוא חלק מההכנסה החייבת. הערה: סוגיות רבות שמאוזכרות בפרק זה יידונו בהרחבה במאמרים שיפורסמו באתר.

"זכות במקרקעין"

"מכירה" של "זכות במקרקעין" בישראל מהווה תנאי לחבות במס שבח.

"זכות במקרקעין" כוללת בהגדרתה א) בעלות ב) חכירה לתקופה העולה על 25 שנה ג) זכות שביושר (זכות חוזית) לקבל בעלות או חכירה מעל 25 שנה. ד) הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תוכנה בעלות או חכירה עד 25 שנה, למעט הרשאה שלא נהוג לחדשה מעת לעת. ה) הרשאה במקרקעי ישראל אף לתקופה הקצרה מ 25 שנה.  (ראה עסקאות מינהל- החבות במס). 

עסקאות בקרקע בשטחים גוררות חבות במס על בסיס פרסונלי של "אזרח ישראלי" (שכולל חבר בני אדם תושב ישראל) שהוא צד לעסקת מקרקעין (במישרין או באמצעות תאגיד). החיוב הוא מכוח הוראה מיוחדת שנדרשת משום שקרקע מחוץ לישראל אינה בגדר "זכות במקרקעין". מס מוטל גם על אזרח ישראלי שביצע פעולה באיגוד שבבעלותו קרקע בשטחים.

זכויות שאינן "זכות במקרקעין"

 החוק אינו חל על מכירת זכויות שאינן "זכות במקרקעין" אף אם הן זכויות קנייניות. למשל, זיקת הנאה, זכות קדימה, זכות סירוב, זכות שימוש ללא החזקה ייחודית, דיירות מוגנת, שכירות וחכירה עד 25 שנה ועוד. מכירה שאינה אירוע מס לצורך החוק עשויה להתחייב במס רווחי הון.

עסקאות בקרקע בחו"ל- אינן כפופות לחוק משום שהגדרת "מקרקעין" בחוק כוללת רק קרקע בישראל.

"מכירה"

תנאי לחבות הוא התרחשות  "מכירה" של זכות במקרקעין.

"מכירה"- כוללת בהגדרתה הרחבה בין השאר, הענקה, ויתור על זכות במקרקעין, זכות לקבל זכות במקרקעין או להורות על הענקתם, וזאת אף אם נעשו ללא תמורה.

פעולות נוספות שהן בגדר "מכירה"

הענקת אופציה- היא "מכירה" אבל רק של זכות האופציה. הנכס העיקרי יחשב כנמכר רק בעת מימוש האופציה. אופציה שאינה אמיתית או כלכלית תיחשב כמכר מראש.

מכירה מוסוות- כאשר מבחינת תוכנה הכלכלי מדובר במכירה, כגון שכירות וקבלת הלוואה מהקונה.

מכירה שלא על ידי בעל הזכות- לשם פרעון חובות או בהליכי הוצל"פ (ס 5).

הפקעה שיש עמה תמורה, למעט הפקעה שתמורתה רק זכויות במקרקעין. (ס 5, 64)

זכרון דברים שתקף מבחינת דיני החוזים, ובנסיבות מסוימות גם הסכם בעל פה.

הענקת יפויי כוח למכור את הנכס, אלא אם מתקיימים תנאי הפטור שבסעיף 53 לחוק.

מכירה מותנית אף אם תוקף העסקה מותנה בהתקיים תנאי עתידי.

חליפין של נכסים לרבות חליפין של נכסים משותפים, למעט חליפין על פי צו רשות מוסמכת.

פעולה באיגוד רגיל כשהזכות מקנה לבעליה כוח יכולת או זכות  לתפוש מקרקעין.

פעולות שאינן בגדר "מכירה"

הקניית זכויות לאפוטרופוס מפרק נאמן ואח'- כמפורט בסעיף 3 לחוק.

העברה על פי פסק דין לגירושין- ובלבד שההעברה היא בן בני הזוג או לילדיהם. 

הסכם נוסף או שינוי ההסכם המקורי- למעט אם חלו שינויים מהותיים בהסכם כמו בזהות הצדדים או בממכר או בתמורה.

ביטול מכירה- שהוא ביטול אמיתי ואינו מלאכותי, שנעשה לפני שהעסקה נקלטה בקרקע המציאות. ביטול כאמור יזכה את הצדדים בהשבת המס ששילמו, ולא יחשב כמכר חוזר.

הורשה- העברת נכסי מקרקעין בירושה אינה מכירה מכוח סעיף 4 לחוק ולכן אינה חייבת במס. סעיף 5(ג) לחוק קובע כי גם חלוקת נכסי העיזבון בין היורשים אינה "מכירה". ואולם אם במסגרת חלוקת העיזבון ניתנה תמורה בכסף או בשווה כסף חיצוני (שאינו שייך לעיזבון) כלומר שולמו תשלומי איזון- יחשב החלק שבעדו שולמו תשלומי האיזון- כאילו נמכר ויחויב במס. מכירת נכסי העיזבון לצד ג' הינה מכירה בידי היורשים שגוררת חבות במס. 

הזמנת בניה אמיתית- כל עוד בעל הקרקע אינו מקנה לצד השני זכויות וסמכויות שמבחינה כלכלית הן בגדר זכות בעלות לפי מבחני הפסיקה.

שינוי יעוד למלאי עסקי מרכוש קבוע או פרטי - שנעשה תוך 4 שנים מ"יום הרכישה" של הזכות. (ראה מס הכנסה- שינוי יעוד).

שינוי יעוד ממלאי עסקי לרכוש קבוע- חייב מס הכנסה לפי סעיף 85 לפקודה.

עסקאות מיוחדות

מכירת דירת מגורים- עשויה להיות פטורה ממס שבח. הפטור ניתן ליחיד (להבדיל מתאגיד) שמוכר "דירת מגורים מזכה" (או חלק ממנה) שבנייתה הסתיימה. הפטור מותנה בכך שהמוכר מבקש פטור, ומוכר את כל זכויותיו בדירה. כן נדרשת קיומה של אחת מעילות הפטור שבחוק. למשל, שהמוכר לא מכר ב 4 השנים הקודמות דירה אחרת בפטור. (ראה מס שבח- פטור דירת מגורים).

נאמנות- מכירה מנאמן לנהנה פטורה ממס שבח (וכן ממס רכישה וממס מכירה), ובלבד שניתנה הודעת נאמנות תוך 30 יום ממועד רכישת הזכות בידי הנאמן. (ראה מס שבח- פטורים אחרים).

עמותות בניה- עמותת משתכנים שפועלת ללא כוונת רווח, ורוכשת קרקע בכספי החברים תורשה להעביר את היחידות שיבנו על הקרקע על שם החברים בפטור ממס. 

העברה מיזם לחברה- עשויה להיות פטורה ממס בנסיבות מסוימות, ובלבד שהיזם רכש את הנכס עבור חברה ספציפית אשר אשררה את המכירה.

פעולה באיגוד מקרקעין- שכוללת מכירת מניות או שינוי בזכויות החברים ב"איגוד מקרקעין" היא אירוע מס. "איגוד מקרקעין" הוא תאגיד שכול נכסיו  (בכפוף לחריגים) הוא זכויות במקרקעין. אף רישום בבורסה של ניירות ערך שהנפיק איגוד מקרקעין חייב מס. (ראה איגודי מקרקעין- החיוב במס ).

עסקת קומבינציה- (המכונה גם עסקת אחוזים) היא עסקת חליפין של קרקע תמורת שירותי בניה. במתכונתה הסטנדרטית בעל קרקע מוכר חלק מהקרקע לקבלן, שבתמורה מתחייב למסור לבעל הקרקע מקצת היחידות (לרוב דירות) שהוא יבנה על הקרקע. המתכונת הישנה לפיה נמכרת כל הקרקע תמורת רכישת דירות כולל הקרקע עברה מן העולם בשל חוסר כדאיותה. מוכר המבקש פטור בגין מכירת דירת מגורים במסגרת עסקת קומבינציה צריך לשקול לוותר על הפטור משום שמתווסף לשווי התמורה גם מרכיב הקרקע.

עסקאות משותפות- יש ובעל מגרש וקבלן מתקשרים בהסכם, ובוחרים להלביש על העסקה לבוש משפטי שונה מאשר עסקת קומבינציה כגון, הסכם הזמנת בניה או עסקת מימון או שותפות, שבסופה הצדדים מתחלקים בפדיון המתקבל ממכירות היחידות שיבנו על הקרקע. מטרת הצדדים  היא להימנע מהתקשרות בהסכם שמהווה "מכירה" של "זכות במקרקעין" לקבלן. ניסיונות אלו לא צלחו במרבית המקרים הואיל ובתי המשפט התעלמו מהלבוש המשפטי של העסקה, וקבעו בהתבסס על מבחן התוכן הכלכלי של העסקה, שבעל הקרקע מכר למעשה חלק מהקרקע לקבלן.

עסקאות מפוצלות- ניסיונות רבים נעשו לפצל עסקת קומבינציה לשתי עסקאות: מכר חלק ממגרש והזמנת בניה. ניסיונות אלו צלחו באופן חלקי רק כאשר לא היתה זהות בין מוכר הקרקע למזמין הבניה.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©