מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס איגודי מקרקעין- חישוב השבח ופטורים

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

חישוב השבח

לפי סעיף 14 לחוק לצורך חישוב השבח בפעולה באיגוד מקרקעין רואים את האיגוד כמי שמכר את כל נכסי המקרקעין שלו (ושל איגוד בן). עושה הפעולה מחויב בחלק יחסי מהשבח הרעיוני, לפי חלקו היחסי בנכסי האיגוד שהוא זכאי לקבל בעת פירוקו. אם אין לו זכות כאמור, יהיה חלקו היחסי בשבח לפי חלקו היחסי בזכות באיגוד הנמכרת. משמע, השבח נקבע רק על בסיס שווי המקרקעין של האיגוד, בהתעלם מנכסיו וחובותיו האחרים, וללא כל זיקה לערך הזכות (המניה) הנמכרת או לתמורה המוסכמת בעדה.

סכנת כפל מס- מי שרוכש זכויות באיגוד מקרקעין (מניות) ולאחר מכן האיגוד ימכור את המקרקעין, אזי בחישוב השבח לא תובא בחשבון עלות רכישת המניות. בנוסף במכירת מקרקעין על ידי האיגוד ישולם מס על מלוא השבח, אף אם על מקצת מהשבח שולם בעבר מס בעת ביצוע פעולה קודמת. זאת ועוד, באיגוד שיש לו כמה בעלי מניות שכל אחד מהם מחזיק בסוג מניות אחר, כל אחד מהם ישלם בעת מכירת מניותיו מס על 100% מהשבח הרעיוני שצברו כל נכסי האיגוד מכוח סעיף 14(ג) לחוק.

יום הרכישה בפעולה באיגוד מקרקעין יהא המאוחר מבין השניים: א) יום הרכישה של הזכות במקרקעין בידי האיגוד ב) יום הרכישה של הזכות באיגוד (מניה) בידי מבצע הפעולה.

ואולם אם הזכות באיגוד התקבלה בפטור לפי 62 או 69 או 70 יהא יום הרכישה של מי שממנו רכש המוכר את הזכות. 

שווי רכישה בפעולה יקבע בהיעדר הוראות בחוק בהתאם לעקרון הכללי לפיו השווי נקבע ליום הרכישה.

חישוב השבח לפי סעיף 12 נעשה לפי שווי השוק של הנכס שמזוהה עם הזכות הנמכרת. הפעלת הסעיף מותנית בבקשה של הנישום (שאינה חייבת להיות פורמלית לפי פ"ד ליפשיר), ואז חלים כללי הסעיף לעניין יום הרכישה, שהוספו במטרה לבטל את הילכת מרגוליס. 

הקניית זכות במקרקעין ללא תמורה

מכירת זכות במקרקעין לאיגוד תמורת מניות על ידי בעלי הזכויות באיגוד עשויה להיות פטורה (דחיית מס) ממס שבח. התנאים הם שהעברה היתה ללא תמורה לאיגוד מקרקעין או לאיגוד הפך לאיגוד מקרקעין מיד לאחר העברה, המעביר קיבל זכויות באיגוד באותה מידה שהיו לו זכויות בנכס המועבר, המקרקעין נרשמו ע"ש האיגוד תוך 6 חודשים מיום העברה, ובעת העברה לא שונה יעוד הנכס למלאי עסקי.

העברה עשויה להיות פטורה אף לפי סעיף 104א לפקודת מס הכנסה, ובלבד שהנכס יועבר לחברה שלא תהיה איגוד מקרקעין במשך שנתיים מיום העברה (תיקון 123). במכירת זכות במקרקעין בידי האיגוד שקיבל אותה בפטור לפי סעיף 70- יהא יום ושווי רכישה כאילו מכר אותה מי שהעביר אותה לאיגוד. 

העברה אגב פירוק איגוד של זכות במקרקעין (וזכות באיגוד) לבעלי הזכות באיגוד עשויה להיות פטורה לפי סעיף 71 לחוק. נדרש שהנכס יועבר ללא תמורה לבעלי המניות לפי יחס זכויותיהם באיגוד, הנכס ירשם על שמם תוך 6 חודשים, ושיעודו לא ישונה למלאי עסקי בעת העברה. במסגרת תכנון מס יש לבחור בין כמה אלטרנטיבות: מכירת נכס לפני הפירוק, או במהלך הפירוק, או העברתו במהלך הפירוק לבעל המניות ומכירתו לאחר מכן. 

במכירת זכות במקרקעין בידי מי שקיבל אותה מאיגוד רגיל בפטור לפי סעיף 71- יהא יום ושווי הרכישה כאילו האיגוד מכר אותה. ואם קיבל את הזכות מאיגוד מקרקעין- יהא יום הרכישה המאוחר מבין השניים: א) יום הרכישה הזכות בידי האיגוד ב) יום הרכישה הזכות באיגוד (מניה) בידי מבצע הפעולה. הוראה זו מאפשרת תכנון מס באמצעות הפיכת איגוד רגיל לאיגוד מקרקעין ערב פירוקו או להפך.

העברה אגב מיזוג- סעיף 103יג לפקודת מס הכנסה (שהוחלף בתיקון 123) מסמיך את הנציב לאשר הטבות מס, ובכללם מס רכישה מופחת בשיעור 0.5%, גם לגבי העברת נכסים במסגרת מיזוג שבין חברת אם לחברת בת או שבין חברות אחיות, שכולן או חלקן איגודי מקרקעין, והכל בתיאומים שיורה.

פטורים לביצוע פעולה באיגוד מקרקעין

הענקת שליטה באיגוד

הענקת שליטה (כהגדרתה בסעיף 2 לחוק) באיגוד לאדם אחר עשויה להיות פטורה לפי סעיף 54 לחוק. תנאי הפטור: א) הענקת השליטה היא לפעול לטובת מעניק השליטה. ב) למקבל השליטה אין זכות ליהנות במישרין או בעקיפין מנכסי האיגוד או מהכנסותיו למעט שכר סביר והחזר הוצאות. ג) מקבל השליטה אינו יכול להעביר את השליטה לאחר. ד) מעניק השליטה רשאי לשוב ולנטלה. הפטור נועד בעיקר לאפשר לאיגודים למנות מנהל עסקים מקצועי תמורת שכר סביר ללא חבות במס שבח. זכות שליטה עשויה גם שלא להיחשב "זכות באיגוד" לפי הסיפא של ההגדרה.

מסחר במניות איגוד מקרקעין בבורסה

מסחר במניות של איגוד מקרקעין בבורסה בישראל פטור ממס (סעיף 57). רישום בבורסה של ניירות ערך שהנפיק איגוד מקרקעין חייב במס, אך ניתן לדחות את תשלום המס עד לאחר המכירה הראשונה (סעיף 8).

העברת מניות מחברת חוץ

בתקנות נקבע פטור להעברת מניות של איגוד מקרקעין שמותנה בקיום 4 תנאים: א) החברה שמעבירה את המניות התאגדה בחו"ל ב) הנעברים הם בעלי מניותיה. ג) העברה נעשתה בהתאם לזכויות בעלי המניות ביום העברה ד) העברה דרושה כדי ליהנות מהקלות שמעניק הסכם למניעת כפל מס בין ישראל לאותה מדינה. 

פטורים משותפים לפעולה ולמכירה

רק מקצתם של הפטורים שניתנו למכירת זכות במקרקעין חלים גם על ביצוע פעולה באיגוד (הקניית זכות באיגוד) כדלקמן:

א) העברה ללא תמורה לקרובים (סעיף 62(א))

ב) העברה מנאמן לנהנה (סעיף 69)

ג) העברה אגב פירוק איגוד (סעיף 71)

פטורים והקלות נוספים

סעיפים 53ד1 לחוק עידוד השקעות הון מעניק פטור לתושב חוץ המוכר או רוכש מניה באיגוד מקרקעין של תושבי חוץ בתנאי הסעיף. חוק עידוד השקעות (חברות עתירות הון) מעניק הקלות מס בתנאים מסוימים.

 

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©