מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס איגודי מקרקעין- החיוב במס

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

בעבר איפשר החוק הקודם להימנע מתשלום מס על ידי רכישת נכס מקרקעין באמצעות תאגיד ומכירת הנכס בדרך של הקצאת זכויות התאגיד לקונה. לסתימת פרצה זו נקבע בחוק כי יוטל מס שבח גם על "פעולה" ב"איגוד מקרקעין".

ההבדלים בין מיסוי יחיד, מיסוי איגוד רגיל, ומיסוי איגוד מקרקעין, ובנוסף היעדר הוראות מפורטות בחוקי מס אחרים לגבי איגודי מקרקעין, כל אלה יוצרים כר נרחב לתכנוני מס.  לעניין זה ראה עצות לבעלי זכויות באיגוד בפינת העצות מעשיות.

הגדרת איגוד מקרקעין

איגוד מקרקעין מוגדר כאיגוד שכול נכסיו במישרין ובעקיפין הם זכויות במקרקעין. לעניין זה לא מביאים בחשבון מזומנים, מניות, אג"ח, ניירות ערך ומיטלטלין שאינם משמשים לאיגוד ליצור הכנסתו, או שהם משמשים ליצור הכנסה, אך לדעת המנהל הם טפלים למטרותיו העיקריות המבוצעות למעשה ולא בדרך ארעית. כלומר קיומם של נכסים אלו לא יוציא את האיגוד מגדר "איגוד מקרקעין". התפיסה השלטת גורסת שרשימת הנכסים המנויים בהגדרת "איגוד מקרקעין" אינה רשימה סגורה, שאם לא כן רכישת נכס שאינו נמנה על הרשימה כגון פטנט היתה באופן אוטומטי מוציאה את האיגוד מגדר איגוד מקרקעין, אף אם שוויו של הנכס זניח. זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן זכות באיגוד מקרקעין נתפסו בפסיקה כנכסים שהם בעקיפין זכות במקרקעין, ולכן החזקתם בידי איגוד עשויה להכניס את האיגוד לגדר איגוד מקרקעין (פ"ד בית התעשינים, ישגב). 

איגוד מוגדר כחברה, חברה נוכרית, אגודה שיתופית, שותפות רשומה ואגודה עותומנית.

חברה קבלנית כאיגוד מקרקעין - אין מניעה עקרונית שחברה קבלנית תיחשב איגוד מקרקעין, אף אם המקרקעין שלה מוחזקים כמלאי עסקי (פ"ד בן אאיס). במקרה כזה מכירה או הקצאת מניות תהא כפופה לחוק מיסוי מקרקעין (ולא למס רווחי הון). פעולה כאמור תהיה חייבת מס שבח, אלא אם יינתן פטור לפי סעיף 50 לחוק. בנוסף הפעולה תהיה חייבת מס מכירה, מס רכישה, ובמקרים מסוימים גם במע"מ. 

יציאה מגדר איגוד מקרקעין ולהפך- אינה אירוע מס. תכנון מס נפוץ הוא לרכוש נכסים שונים על מנת שהאיגוד יחדל להיחשב איגוד מקרקעין, למשל רכישת מיטלטלין מניות מזומנים ואף מקרקעין בחו"ל בשווי משמעותי. ובלבד שהנכסים האמורים ישמשו להשגת הכנסה, ולא יהיו טפלים למטרות האיגוד. 

פעולה באיגוד

פעולה באיגוד כוללת בהגדרתה בחוק הענקת "זכות באיגוד" הסבתה העברתה ויתור עליה שינוי בזכויות הכול גם ללא תמורה. מכאן שהקצאה וכל שינוי זכויות יחסי מהווה פעולה באיגוד. החיוב במס חל כאשר הפעולה נעשית באיגוד מקרקעין בלבד. ואולם גם פעולה באיגוד רגיל עשויה להתחייב במס השבח אם היא נעשית בזכות המקנה זכות לתפוש את נכסי האיגוד, שאז הפעולה תיחשב "מכירה" של זכות במקרקעין.

זכות באיגוד (שהיא נשוא פעולה באיגוד) מוענקת במסמכי ההתאגדות על פיהם, או בהסכם בין חברי האיגוד, והיא כוללת בין השאר: א) חברות, זכות לנכסים בפירוק, לרווחים, לניהול, להצבעה. ב) זכות לתפוש את נכסי האיגוד ג) זכות לדרוש מהאיגוד או מבעל זכות באיגוד- את אחת הזכויות האמורות. למעט- א) זכות מכוח הסכם מכירת מקרקעין ב)  זכות לקבלת שכר סביר בלבד.

עושה הפעולה הוא החייב במס, והוא מוגדר כמי שמקנה זכות באיגוד בפעולה באיגוד. בהקצאת מניות הדעה הרווחת גורסת שעושה הפעולה הוא בעל המניות.

פעולה באיגוד שהיא מכירה- סעיף 12 מורה שפעולה שניתן לראותה מבחינת תוכנה מכירת זכות במקרקעין תיחשב כמכירה ולא כפעולה אם ביקש זאת עושה הפעולה.

רישום בבורסה של ניירות ערך שהנפיק איגוד מקרקעין יחשב כפעולה באיגוד מקרקעין. ניתן לדחות את תשלום המס עד למועד מכירת המניות. הרישום בבורסה חייב גם מס מכירה, ובפועל הרשויות מגלגלות על האיגוד גם את מס הרכישה לפי הסדר מיוחד. מסחר במניות בבורסה יהא פטור ממס מכוח סעיף 57 לחוק.

צירוף הקניות זכויות באיגוד- סעיף 13 לחוק מתיר לרשויות המס לצרף הקניות של זכויות באיגוד או זכויות במקרקעין של איגוד אם הם מהווים שלבים שונים של עסקה אחת.

איגודי מקרקעין ומיסים מס אחרים

מס מכירה- פעולה באיגוד חייבת גם במס מכירה בשיעור 2.5% משווי המכירה שהוא החלק יחסי לפי סעיף 14(ג) מכלל הזכויות במקרקעין של האיגוד. אין התייחסות משום מה למקרה שעושה הפעולה מבקש שהפעולה תיחשב מכירה לפי סעיף 12 לחוק.

מס רכישה- הרוכש חייב במס רכישה בשיעור 5% משווי המכירה, לפי חלקו היחסי על פי סעיף 14(ג) משווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד.

מע"מ- פעולה באיגוד מקרקעין היא בגדר "מכר" של "נכס" "מקרקעין" לצורך חוק מע"מ. ברם פעולה לא תישא בחבות מע"מ, אלא אם היא בגדר "עסקה" כהגדרתה בחוק מע"מ. עמדת רשויות מע"מ שיש להרים את המסך בין האיגוד לבעלי הזכויות בו טרם נדונה בפסיקה והיא שנויה במחלוקת.

מס הכנסה- אין בפקודת מס הכנסה הוראות מיוחדות לעניין איגודי מקרקעין. כאמור לעיל במקרים מסוימים עשויה הפעולה להיות חייבת במס הכנסה. ההוראות בפרק ה2 לעניין מיזוג, העברת נכסים ופיצול אינן חלות על איגודי מקרקעין (למעט חריגים שהורחבו בתיקון 123 לפקודה). מס רווחי הון אינו חל על פעולה באיגוד מקרקעין.

היטל השבחה- אין הוראות ספציפיות לגבי איגודי מקרקעין לעניין היטל השבחה. לכן פעולה באיגוד אינה צריכה להיחשב כ"מימוש זכויות" המחייב תשלום היטל השבחה.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©