מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס עסקאות מינהל- חבות במס

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

מרבית קרקעות המדינה מנוהלות בידי מינהל מקרקעין ישראל. עסקאות בקרקע המינהל מתאפיינות בהענקת זכויות מסוגים שונים. למרבה הפליאה נושא מיסוי עסקאות בקרקע המינהל אינו מוסדר כלל בחקיקה (למעט הוראות בודדות), וזה הוליד התדיינות ענפה וריבוי פסיקה סותרת.

עסקה שהיא בגדר "מכירה" של "זכות במקרקעין" במובן של חוק מיסוי מקרקעין מחייבת את המוכר (למעט המינהל) במס שבח ובמס מכירה ואת הרוכש במס רכישה. חבות במיסים אחרים תידון בסוף רשימה זו. לעניין תכנון מס ראה עצות לחוכרי המינהל בפינת העצות המעשיות.

 עסקאות שהן אירוע מס לפי חוק מיסוי מקרקעין

חוזה חכירה

המינהל נוהג להתקשר בהסכמי חכירה למשך 49 שנה, בצירוף אופציה להאריך את החכירה ב- 49 שנה נוספות. חכירה כאמור היא בגדר "זכות במקרקעין" והענקתה מחייבת את הרוכש במס רכישה.

רכישת זכות הרשאה לשימוש בקרקע המינהל

חקלאים רבים התקשרו בחוזה הרשאה שנהוג לחדשה מידי 3 שנים. כיום הענקת הרשאה במקרקעי ישראל (המינהל) שנהוג לחדשה מעת לעת, אף אם ניתנה לתקופה הקצרה מ 25 שנה, היא מכירת "זכות במקרקעין" החייבת במס.

חוזה פיתוח

בחוזה פיתוח מוענקת למתקשר זכות לקבל זכות מקרקעין (חכירה מעל 25 שנה) בתום תקופת הפיתוח. הענקה זו היא "מכירה" של "זכות במקרקעין", על אף שהמתקשר נדרש לעמוד בתנאים שונים כתנאי לחתימת חוזה החכירה. הוא הדין לגבי הענקת זכות להפנות משתכנים למינהל. (ע"א  יובל גד).

הסדר פינוי ובינוי

בהסדר זה הדיירים מפנים את דירותיהם, והיזם בונה על הקרקע ומספק להם דירות חדשות. הדרך העדיפה מבחינת מיסוי היא שהדיירים יזמינו מהיזם שירותי בניה. אם הדיירים יבחרו להתקשר עם היזם בעסקת קומבינציה עליהם לשקול לוותר על בקשת פטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה לאור הילכת יוניזדה. אפשר שהדיירים (או היזם) יאלצו תחילה לרכוש מהמינהל זכויות בניה. עמדת הרשויות ששנויה במחלוקת היא שרכישת זכויות בניה מהמינהל חייבת מס רכישה. אין לדעתנו מקום לגישה מחמירה אחרת הרואה בדיירים כמי שמכרו את זכויות החכירה בדירה הישנה תמורת רכישת זכויות  החכירה  בדירה חדשה.

חידוש שינוי או ביטול חוזה

חידוש חכירה ללא תמורה

חידוש החכירה אינו מהווה אירוע מס, כי קיימת הנחה שהארכת החכירה נעשתה על פי אופציה שניתנה לחוכר בחוזה המקורי, וכי החוכר שילם מס רכישה גם בעבור תקופת האופציה. לדעתנו, אין לחייב במס רכישה גם אם יוכח שהחוכר נדרש בעבר לשלם מס רכישה רק בגין דמי החכירה הראשונים, וזאת משום שמחד שומת מס רכישה המקורית אינה ניתנת  עוד לפתיחה, ומאידך אין לומר שהחוכר רכש זכות במקרקעין נוספת מעבר לזכות שהוענקה בחוזה המקורי.

הארכת חוזה חכירה מעבר לחוזה המקורי

חוכר שמקבל בחוזה חכירה חדש זכות חכירה לתקופת חכירה נוספת מעל 25 שנה מעבר לתקופת החכירה המקורית (כולל תקופת האופציה), רוכש זכות במקרקעין חדשה שבגינה הוא מתחייב במס רכישה. בעת הארכת תקופת החכירה יחויב החוכר בתשלום מס רכישה בגין מלוא התמורה שישלם למינהל, לרבות תשלום בעבור רכישת זכויות חדשות כגון, שינוי מטרת החכירה, תוספת זכויות בניה, היוון דמי החכירה.

ביטול חוזה חכירה מקורי וחתימת חוזה חכירה חדש

 כאשר חוכר לא רכש בחוזה החדש "זכות במקרקעין" נוספת מעבר לזכויות שהוענקו לו בחכירה המקורית שבוטלה- לפי הדעה המקובלת לא התרחש אירוע מס, על אף שפורמלית התרחשו שני אירועי מס נפרדים. לכן יש לבחון האם הזכויות שהחוכר קיבל בחוזה החדש נופלות לגדר "זכות במקרקעין". (ראה עסקאות מינהל-  קרקע חקלאית).

שומת המס

חוזה חכירה- שווי המכירה

השווי לצורך מס רכישה נקבע לפי שווי דמי החכירה המהוונים. בחכירה למשך 49 שנה השווי המהוון לא יעלה על 91% משווי הקרקע בבעלות. כשניתנת גם אופציה למשך 49 שנה נוספות- שווי החכירה על פי גישת הרשויות הוא 98% משווי הקרקע. ניתן לחלוק על גישה זו ולטעון ששווי המכירה אינו כולל את תקופת האופציה. הרשויות נוהגות לאמץ את המחיר המשולם למינהל, אך אם ניתנת הנחה לסוג מיוחד של רוכשים עשויות הרשויות להעדיף את שווי השוק של הזכויות הנמכרות.

יום המכירה בעסקאות עם המינהל

סעיף 19(3) לחוק קובע חריג לפיו במכירת זכות במקרקעין בידי המינהל יום המכירה הוא יום אישור העסקה בידי המינהל. ברם, בפ"ד אל זיו ווירטו נקבע שכלל זה חל רק לעניין חישוב השבח והמס, כאמור ברישא של הסעיף.

יום הזכייה במכרז או בהגרלה הוא יום אישור העסקה על פי עמדת הרשויות. בעסקאות מסוג "בנה ביתך" חתימת חוזה פיתוח מהווה יום אישור העסקה.

יום הרכישה בעסקאות עם המינהל

יום הרכישה לגבי זכות במקרקעין שמקורה בהרשאה במקרקעי ישראל- הוא היום שבו ניתנה למוכר לראשונה הרשאה לשימוש באותם מקרקעין. במקרים אחרים חלים הכללים הרגילים.

תשלומים למינהל

דמי הסכמה

בהעברת זכות חכירה שאינה מהוונת גובה המינהל דמי הסכמה בגובה שליש מעליית ערך קרקע. דמי ההסכמה מצורפים לשווי המכירה, אך מותרים בניכוי לצורך חישוב מס שבח בלבד (אך לא לצורך חישוב מס רכישה ומס מכירה). במכירת משק חקלאי אין מנכים חלק מדמי ההסכמה שמיוחס (באופן פרופורציונלי) לדירה שפטורה ממס.

דמי היוון

חוכר ששילם דמי חכירה ראשוניים, ומשלם דמי חכירה שנתיים רשאי להקדים את תשלום יתרת דמי החכירה העתידיים בדרך של היוון. ההיוון פוטר את החוכר מתשלום דמי הסכמה ומתשלום דמי חכירה גם עבור תקופת האופציה. פעולת ההיוון כשלעצמה היא בגדר פעולה מימונית, ואינה מהוה מכירת זכות במקרקעין. אם מתלווה להיוון שינוי זכויות שעולה בגדר "זכות במקרקעין" אין לחייב במס את מרכיב התשלום שמשתלם בעד המרת דמי החכירה התקופתיים.

במכירה מאוחרת דמי ההיוון מותרים בניכוי, ובלבד שלא הובאו בחשבון לעניין שווי הרכישה, ואינם מותרים לניכוי לפי פקודת מס הכנסה (פ"ד קו-אופ הריבוע הכחול). הרשויות חולקות על פסק הדין ומציעות כהסדר פשרה להתיר ניכוי חלקי של דמי ההיון.

דמי היתר

המינהל גובה דמי היתר בגין הענקת הנאה נוספת על זו שבחוזה החכירה בשלושה מקרים: א) תוספת בניה למבנה הקיים ב) בגין שינוי יעוד או ניצול ג) בגין פיצול מגרש. שיעור דמי ההיתר הוא לרוב בגובה 51% משווי תוספת הזכויות לגבי חכירה מהוונת. ניתן פטור מדמי היתר כששטח המבנה והתוספת אינו עולה על 160 מ"ר שטח רצפה מקורה. מי ששילם דמי היתר והיטל השבחה בגין אותם זכויות יזכה לבקשתו בהחזר מחצית דמי ההיתר או היטל ההשבחה לפי הנמוך משניהם. רכישת זכויות נוספות תמורת תשלום דמי היתר מהווה אירוע מס רק אם הזכויות הנרכשות הן "זכות במקרקעין" (ראה עסקאות מינהל-  קרקע חקלאית). הרשויות נוהגות לקבוע את שווי המכירה לפי גובה דמי ההיתר, ולא לפי שומת שווי הזכויות שנרכשו.

תחולת מיסים נוספים

מס מכירה

חוכר המעביר את זכויותיו כחוכר או לפי חוזה פיתוח או כבר רשות חייב בתשלום מס מכירה בשיעור 2.5% משווי המכירה (אם לא חל פטור ספציפי). גדר הספקות באם שינוי יעוד, או העברת זכות להיכלל בין מומלצי האגודה לפי החלטה 737, הם בגדר מכירת זכות במקרקעין.

מע"מ

חקלאי שמוכר את הזכויות בקרקע החקלאית שבעסקו חייב בתשלום מע"מ בהיותו מוכר "נכס" שהוא בגדר "ציוד". לפי עמדת הרשויות (שאינה נקיה מספקות) החזרת הקרקע, ורכישת קרקע ביעודה החדש לפי החלטה 727 מהווים שני אירועי מס שחייבים במע"מ. מכירת הקרקע עשויה גם להיחשב כעסקת אקראי (ראה הפרק חבות במע"מ ).

מס הכנסה

מכירת הזכויות בקרקע שהיא מלאי עסקי או מכירה במסגרת עסקת אקראי תחויב במס הכנסה ותזכה לפטור ממס שבח. (ראה מס הכנסה- יסודות החבות). לפני תיקון 33 לחוק מכירת זכות הרשאה בקרקע המינהל היתה חייבת במס רווחי הון.

היטל השבחה

בר רשות וחוכר עד 25 שנה אינם חייבים בתשלום היטל השבחה. חוכר לדורות (חוכר לתקופה של 25 שנה ומעלה) חייב בהיטל בגין השבחה (לרוב אישור תוכנית) שארעה במהלך תקופת החכירה.

מי שהתקשר בחוזה פיתוח אינו חייב בהיטל השבחה שכן לא נחשב עדיין חוכר לדורות (ע"א קנית). המינהל נוהג להשיב לחוכר לדורות מחצית מהיטל השבחה או מדמי היתר לפי הנמוך במקרה שהחוכר שילם את שניהם. החוכר זכאי במקרים מסוימים לשיפוי מהמינהל בגין תשלום היטל השבחה גם כאשר אינו מחויב לשלם דמי היתר. חוכר לדורות אינו חייב בהיטל השבחה בגין שינוי חוזה או ביטול חוזה חכירה מקורי וחתימת חוזה חדש שנעשו עקב שינוי יעוד של קרקע חקלאית. (ראה היטל השבחה- עקרונות החיוב).

.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©