מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס חסכון במס- תכנון מס אופטימלי

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 

 

תכנון מס נכון צריך להיעשות מראש ולהיות ארוך טווח. יש להביא בחשבון את כל המיסים שעשויים לחול על העסקה הנוכחית, ועל העסקאות שיבואו בעקבותיה. לעיתים נדרש לבצע פעולות או עסקאות מקדימות. נדרש גם לפקח על ישום תוכנית המס למן ביצוע פעולות מקדמיות ועד לשלב תשלום המס על פי שומות חלוטות (שאינן ניתנות לערעור). להלן יפורטו עקרונות תכנון מס, ובהמשך שלבי יישום תוכנית המס.

1. עקרונות תכנון מס

א) תוכנית מס חייבת להקיף את כל המיסים

מובן שתכנון מס מקיף מראש שכולל את כל המיסים עשוי להביא לתוצאות מס אופטימליות. אומדן כל המסים החלים על הצדדים עשוי כמובן להשפיע על החלטותיהם בנוגע לכדאיות העסקה. מתכנני מס רבים אינם נותנים דעתם במידה הראויה להיבטים הקשורים למע"מ ולמס הכנסה, שבטעות מושארים לטיפול מאוחר יותר בידי רואה החשבון. לדוגמה, ניתן באמצעות תכנון מראש להחליט האם לגרום לכך שהעסקה תחויב במס שבח או במס הכנסה ואולי במס חברות, וכן ניתן לדחות את מועדי תשלום המע"מ.

ב) בחירת העסקה המתאימה

מגוון העסקאות הפוטנציאליות הינו רחב. דרך נפוצה לרכוש חלק ממגרש היא בעסקת קומבינציה, אך בשל מגרעותיה עדיף להתקשר בעסקאות אחרות. למשל, לערוך פיצול שאינו מלאכותי בין מכר המגרש לבין הזמנת הבניה. 

קבלן עשוי להעדיף שלא לרכוש כלל חלק מהמגרש כדי שלא יהיה אירוע מס. למשל, להתקשר עם בעל הקרקע בהסכם למתן שירותי בניה. יזם עשוי לארגן קבוצת אנשים שתרכוש במשותף מגרש ותזמין שירותי בניה.

ג) נקיטת פעולות משפטיות מקדמיות

פעמים רבות רצוי להקדים ולנקוט בצעדים משפטים לרבות ביצוע עסקאות בטרם התקשרות בעסקה. לדוגמה, להירשם כעוסק מורשה כדי לנכות מס תשומות, או לייסד תאגיד כדי לרכוש באמצעותו נכס כדי ליהנות משיעורי מס חברות (36%). ניתן לבקש אישור לבנות בנין להשכרה, על מנת לזכות בהטבות שמוענקות בחוק עידוד השקעות הון. לעתים כדאי להקדים ולבצע עסקה מקדמית כגון, העברת מגרש או חלקו במתנה לקרוב. העברת חלק מנכס לקרוב מאפשרת לחלק בניהם את השבח הראלי בעת מכירת הנכס, או שהמעביר ימכור את חלקו במגרש לקבלן והקרוב יזמין בניה מהקבלן. ניתן גם לנצל את זכותו של הקרוב לקבל פטור ממס שבח או מהיטל השבחה ועוד. העברה לקרוב (או רכישת הקרקע עם הקרוב) שנעשית כמה שנים לפני העסקה העיקרית עשויה לסכל טענה אפשרית שמדובר בעסקה רב שלבית שהינה מלאכותית.

ד) מתן משקל לתוכניות העתידיות

בתכנון מס יש לייחס משקל נכבד לכוונות העתידיות של הרוכש. כך כדאי לרכוש מגרש לבניה עם קרוב או שותף, כשיש כוונה לממש את הנכס או להזמין בניה או למכור דירות בפטור. רכישת נכס בנאמנות הינה כדאית כשיש כוונה להעבירו לנהנה בפטור ממס. רכישת נכס באמצעות חברה נעשית כשיש כוונה להשאיר את הרווחים בחברה.

ה) התחשבות בחידושי החקיקה והפסיקה

תיקון 45 לחוק הגדיל את נטל מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים בידי תושב חוץ, ובידי תושב ישראל שיש לו כבר דירה אחת.

קבלנים רבים נוהגים לבנות דירות עבור קרוביהם, כדי שהקרובים ימכרו אותן בפטור ממס שבח. ואולם אם הרפורמה במס תאושר יבוטלו אמנם הפטורים, אך הקרובים יתחייבו במס שבח מופחת בשיעור של 25% בכפוף לזכותם לנצל את סכום ההפחתה בסך 500,000 שקלים. לבעלים של כמה דירות יהיה כדאי יהיה למכור דירה אחת בפטור לפני הרפורמה, ושתי דירות עם כניסת הרפורמה לתוקף.

תכנון מס חייב שייעשה גם בהתאם לחידושי הפסיקה. למשל, עדיף לחוכר להתקשר בהסכם עם יזם לגבי קרקע המינהל שיעודה שונה, ורק לאחר מכן לפנות למינהל בבקשה לרכוש את זכויות בהתאם לשינוי יעוד הקרקע. 

ו) התווית עסקה שתעמוד במבחן משפטי

נדרשת הקפדה על בחירת מבנה התקשרות נכון, ועל ניסוח הוראות מתאימות בחוזה, על מנת שהעסקה לא תוכרז כמלאכותית, או תסווג בדרך שונה מהמבוקש. בדרך זו גם יוצרים תשתית עובדתית מוצקה לטיעון אפשרי בהשגה או בערר על בסיס הפסיקה הקיימת.

ז) הפחתת סכומי המיסים

קיימות דרכים שונות להפחית את סכומי המס, לעיתים אף בסיטואציות אבסורדיות. למשל מוכר דירת מגורים בעסקת קומבינציה עשוי במקרים רבים לחסוך במס דווקא אם יוותר על בקשת הפטור ממס שבח. זאת ועוד, מוכר נכס מקרקעין עשוי במצבים מסוימים לחסוך במס דווקא אם יוותר על חלק מהניכויים שהוא זכאי להם.

ח) דחיית מועדי תשלום המיסים

ניתן לדחות את מועד התשלום במס שבח כל עוד לא מוסרים לקונה את החזקה בנכס, או 50% מהתמורה, או יפויי כוח בלתי חוזר. בעסקאות קומבינציה, ובעסקאות מותנות ניתן לקבל דחיית תשלום מס שבח. במקביל יש לבקש הפחתת חיובי הריבית בגין הדחייה בהתאם להילכת אלדר שרון.

בעסקת קומבינציה ניתן לדחות גם את מועד התשלום במע"מ על ידי דחיית מועד מסירת הקרקע, או באמצעות ניתוק בין מכר הקרקע לבין שירותי הבניה. 

קבלן בונה יכול לדחות את מועד תשלום מס הכנסה אם יצהיר על הכנסותיו על פי שיטת העבודות הגמורות, וידחה את מועד גמר הבניה לשנת המס הבאה.

 2. יישום תוכנית המס

כדי למזער את נטל המס לא די בתכנון מס מראש, אלא יש ללוות את העסקה עד למועד תשלום המיסים השונים על פי שומות חלוטות. בעניין יישום התוכנית ופיקוח על ביצועה ניתן להבחין בין כמה שלבים:

א) ביצוע פעולות משפטיות מקדמיות

ב) ניסוח החוזים בהתאם למבנה ההתקשרות הרצוי. כן יש להביא בחשבון את נטל המיסים ומועדי החיוב החלים על הצד השני, כדי לאמוד רמת הסיכונים, ולקבוע בחוזה את הביטחונות הנדרשים. 

ג) הכנת שומות עצמיות בצירוף מכתבי הסבר.

ד) יעוץ והדרכת הצדדים באופן שוטף כדי לקדם סכנה כפולה: האחת, שהתנהגותו של הנישום לאחר כריתת החוזה עשויה להאיר על העסקה באור בלתי רצוי או להצביע על מלאכותיותה. השניה, התנהגות הנישום עשויה לגרור חבות יתר במס. 

ה) הגשת השגות ועררים בגין שומות מופרזות. אין זה סוד שרשויות המס אינן נקיות מטעויות משפטיות ואחרות, ובנוסף פעמים רבות הן נוקטות גישה מחמירה אפילו בניגוד לפסיקה, בעיקר בסוגיות שאין בהן הלכה משפטית חד משמעית.

ו) דחיית תשלום המס אגב בקשה להפחתת הריבית.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©