מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס חסכון מס- הזכות לתכנן מס

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 

 

מיסוי עסקאות מקרקעין הינו נושא סבוך למדי, ולראיה כמחצית מתביעות הרשלנות כנגד עורכי הדין קשורות במיסוי מקרקעין. עילת הרשלנות מתגבשת רק כאשר עורך דין מבצע שגיאה גסה, ולא במקרה שתכנון המס שנעשה אינו אופטימלי. אין זה סוד שקופת האוצר מתעשרת מדי שנה בסכומי עתק לא רק בשל תכנון מס לקוי, אלא גם  עקב אי עמידתם של נישומים על זכויותיהם.

המיסים החלים על עסקאות מקרקעין

המייחד את עסקאות מקרקעין הוא ריבוי המיסים ותשלומי החובה החלים או עשויים לחול עליהן. מכירת זכות במקרקעין חייבת על פי חוק מיסוי מקרקעין במס שבח ובמס רכישה, אלא אם קיימת הוראת פטור. עסקת מקרקעין שנעשית במישור העסקי תהיה חייבת גם במע"מ, ובמקום מס שבח יישא המוכר בחבות במס הכנסה (ולעיתים יחול עליו גם חוק התיאומים בשל האינפלציה) או במס רווחי הון. עסקת מקרקעין עשויה להתחייב גם בהיטל השבחה, במיסים והיטלים מוניציפאליים, בתשלומים למינהל מקרקעי ישראל (דמי הסכמה, דמי היתר, דמי היוון), ובעתיד אולי אף במס מתנות (ומס עיזבון).

הזכות והחובה לתכנן מס

אין עוררין על זכותו היסודית של כל נישום לכלכל מראש את צעדיו באופן שיצמיח לו חסכון במס, או ידחה את מועד תשלומו, אך לזכות זו יש מגבלות. על כך אומר השופט שמגר  בפסק דין חזון: "עצם העובדה כי צדדים בחרו במבנה משפטי דל מיסים אינה מצביעה כי המבנה "מלאכותי" או "בדוי". זכותם - ואף חובתם - של מומחים בענייני מיסים לתכנן עסקאות משפטיות כך שלא תהיינה עתירות מס... אדם רשאי לנצל לטובתו כל הוראה שבדין, הפוטרת ממס או מקילה בו, שהרי לשם כך היא נוצרה; והוא, כמובן, כל עוד אינו מנסה לעוות במעשיו את כוונת המחוקק או לעשות מעשה כלשהו שלא כדין כדי להיכנס לתחומי פטור או הקלה, שלא נועדו לו."

תכנון מס בעסקאות מקרקעין

נטל המס בעסקאות מקרקעין עשוי להגיע עד למחצית מערכו של הנכס ולעיתים אף יותר. לכן מובן שכל חסכון במס עשוי להתבטא בסכומי כסף נכבדים. קיימות דרכים רבות לחסוך במס בעסקאות מקרקעין, כאשר החיסכון עשוי להיות באחד או יותר מהמיסים או תשלומי החובה הרבים החלים על כל עסקה. תכנון מס חייב להיות ארוך טווח. חלק לא מבוטל מתכנון מס נועד גם לחסוך מס או למנוע חבות במס בעסקה עתידית שתתגבש לאחר העסקה הנוכחית. (דוגמאות לכך ניתן למצוא בפינת העצות המעשיות).

מורכבות תכנון מס

אחת הסיבות המרכזיות למורכבות בתכנון מס בעסקאות מקרקעין נעוצה בריבוי המסים החלים או עשויים לחול על העסקאות, ובפרט כאשר מדובר בעסקאות במישור המסחרי. מיסים אלו שונים באופיים ובמטרותיהם ללא כל הרמוניה בין הוראותיהם והגדרותיהם.

קושי נוסף נעוץ בהיקף ומורכבות המקורות המשפטיים הנדרשים לצורך תכנון מס. הוראות החוק הרבות המסדירות את המסים השונים שחלים על עסקאות מקרקעין מפוזרות על פני חוקים ותקנות רבים. מדובר באלפי הוראות חוק ותקנות שמנוסחות בלשון משפטית, שלעתים קרובות מעוררות קשיים פרשניים.

יודגש כי לא די בהסתמכות על הוראות החוק, אלא יש להיעזר בפסיקה הענפה בנושא. יש להביא בחשבון שפרשנות בתי המשפט להוראות החוק נוגדת לעתים את לשון החוק, או מוסיפה הבהרות שאין למצוא במילות החוק. למשל נפסק שתקופת הצינון שחלה על מי שמוכר דירה שקיבל במתנה מתחילה מיום סיום הבניה ולא מיום רכישת דירה "על הניר". רצוי גם לתת את הדעת להוראות הפרשנות לחוק ולהוראות הביצוע שרשויות המס מפרסמות. הוראות אלו אמנם אינן מחייבות את בתי המשפט, אך יש בהן כדי לזרות אור על עמדות רשויות המס בנוגע לסוגיות רבות. הספרות המשפטית אף היא עשויה להיות כלי עזר רב חשיבות.

מגבלות תכנון מס

מול זכות הנישום להתקשר בעסקה שתקנה לו יתרונות מס, ניצב אינטרס הציבור המחייב שלא לאפשר לנישומים להימנע מתשלום מס באמצעות קונסטרוקציות משפטיות, אשר נועדו להסוות את תוכנה הכלכלי של העסקה, או ליהנות מיתרונות מס בניגוד לתכלית החוק. על מנת להתמודד עם תופעה של ניסיונות הימנעות ממס צוידו רשויות המס בידי המחוקק בכלים מתאימים. הכלי העיקרי הוא הסמכות להפעיל נורמות אנטי תכנוניות המצויות בחוקי מס שונים, דוגמת סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין, סעיף 86 לפקודת מס הכנסה וסעיף 138 לחוק מס ערך מוסף. סעיפים אלו מתירים לרשויות להתעלם מעסקה שהיא מלאכותית או בדויה.

דרך אחרת להיאבק בתכנוני מס היא באמצעות העיקרון שאומץ בפסיקה לפיו מסווגים עסקה לפי התוכן הכלכלי שלה. בית המשפט בוחן את מכלול פירטי העסקה ואת תוכנה הכלכלי, ומעניק לכך משקל רב יותר מאשר לדפוסים המשפטים של העסקה. סיווג העסקה לצורך חקיקה פיסקאלית עשוי להיות שונה מסיווגה על פי דיני הקניין הכללים.

בנוסף נקבעו בחוקי המס הוראות מיוחדות שנועדו לאפשר גביית מס אמת. כך למשל, רשאי מנהל מס שבח להתעלם מהתמורה הנקובה בחוזה המכר, ולקבוע את שווי המכירה על בסיס שווי שוק של הזכות הנמכרת, אם הוא לא שוכנע כי התמורה נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין.

הקביעה האם עסקה הינה מלאכותית אם לאו אינה פשוטה במקרים רבים. הקריטריון המרכזי הוא האם יש טעם כלכלי כלשהו לעסקה פרט לניסיון להפחית את נטל המס. לפי מבחן משני בוחנים האם העסקה לובשת צורה הנוגדת דפוסים מקובלים בחיי הכלכלה, ואם היא סוטה מן הדרכים, שבני אדם נוהגים בהן כדי להשיג תוצאה כלכלית מסוימת. נטל הוכחת הטענה בדבר מלאכותית העסקה רובץ על כתפי הרשות. מסיבה זו לא אחת בוחרות הרשויות להסתפק בטענה שיש לסווג את העסקה בדרך שונה, תוך שהן נמנעות מלעלות את הטענה כי העסקה הינה מלאכותית.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©