מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס עצות מעשיות- לבעלי זכויות באיגוד

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

העצות ברשימה זו מתייחסות לרכישה ומכירת נכסי מקרקעין בידי תאגידים, וכן לפעולות באיגוד מקרקעין כגון, הקצאה או העברת מניות. ההבדלים בין מיסוי יחיד למיסוי תאגיד, ובין מיסוי איגוד רגיל לבין מיסוי איגוד מקרקעין ובעל מניותיו, וכן העדר הוראות מפורטות לגבי מיסים אחרים החלים על איגודי מקרקעין- כל אלה יוצרים כר נרחב לתכנוני מס. המעבר מסטאטוס של איגוד רגיל לאיגוד מקרקעין ולהפך אינו אירוע מס, ויש בכך כדי לעודד תכנוני מס. הקריטריונים לעניין סיווג איגוד כאיגוד מקרקעין נתונים לפרשנויות שונות.

עצות רבות נוספות בנושא זה ואחרים יתפרסמו באופן שוטף במדור עצות השבוע. ישומן של העצות צריך שיעשה בפיקוחו של מומחה מס.

בקשה לראות בפעולה כמכירה לפי סעיף 12

בעל זכויות (מניות) באיגוד מקרקעין שהמניות שלו מזוהות עם נכס שצבר שבח מועט יחסית צריך לשקול לבקש בעת מכירת המניות שהשבח יחושב לפי סעיף 12 לחוק.

סעיף 12 לחוק מורה שפעולה באיגוד שניתן לראותה מבחינת תוכנה מכירת זכות במקרקעין יראו לפי בקשת עושה הפעולה כאילו היא מכירת הזכות במקרקעין בידי עושה הפעולה. לעתים החישוב לפי סעיף 12 עדיף על פני חישוב לפי סעיף 14. הדברים נכונים גם כאשר חלקו היחסי של בעל המניות מכל השבח של האיגוד הוא גדול יחסית. ראה איגודי מקרקעין- חישוב השבח ופטורים.

העברת נכס תמורת מניות לאיגוד שאינו איגוד מקרקעין

בעל נכס מקרקעין שמבקש להעביר את הנכס ללא תמורה לחברה בשליטתו, ידאג שהחברה לא תהיה איגוד מקרקעין. ניתן לעשות זאת באמצעות רכישת נכסים נוספים שמשמשים להשגת הכנסה ואינם טפלים. למשל רכישת קרקע בחו"ל. בשלב שני יעביר בעל הנכס את הנכס לחברה בתנאי סעיף 104א לפקודת מס הכנסה.

העברת נכסי מקרקעין לחברה תמורת מניות בתנאי סעיף 70 לחוק חייבת במס רכישה בשיעור 5%. מנגד העברת נכס מקרקעין לחברה בתנאי סעיף 104א לפקודה חייבת במס רכישה מופחת בשיעור 0.5% בלבד. תנאי להעברה לפי סעיף 104א לפקודה הוא שהחברה שמקבלת את הנכס אינה איגוד מקרקעין, ובתיקון 123 לפקודת מס הכנסה הוספה דרישה שהחברה לא תהיה איגוד מקרקעין במשך שנתיים מיום העברה. ראה איגודי מקרקעין- החיוב במס

רכישת מניות איגוד מקרקעין במקום רכישת הנכס

קונה שמבקש לרכוש מאיגוד מקרקעין נכס מקרקעין שיום רכישתו חל עד 1960 ייטיב לעשות אם ירכוש את מניות האיגוד במקום את הנכס עצמו.

קונה שירכוש את המניות של איגוד המקרקעין, יוכל ליהנות מכך שבעתיד עת ימכור האיגוד את הנכס, יישמר לאיגוד יום הרכישה ההיסטורי. כפועל יוצא מכך מס השבח המרבי שיוטל במכירת הנכס בידי האיגוד יוגבל בתקרה של 12%- 24% מהשבח בהתאם לשנה שבה חל יום הרכישה. (אם תאושר הצעת החוק בעניין הרפורמה תבוטל תקרת מס השבח האמורה רק לגבי שבח שיווצר לאחר כניסת הרפורמה לתוקף).

קבלת זכות קטנה לנכסי האיגוד בפירוק

אדם שמיסד איגוד מקרקעין כאשר בכוונתו לממש את מניותיו בעתיד הקרוב טוב יעשה אם ידאג שבעת יסוד האיגוד יקבל רק מניות שיקנו לו זכות קטנה יחסית לנכסי האיגוד בפירוק.

בעת מכירת המניות חייב בעל המניות לשלם מס שבח לפי חלקו היחסי בשבח הרעיוני שחל על האיגוד. חלקו היחסי נקבע לפי החלק היחסי שהוא זכאי לקבל מכלל נכסי האיגוד בעת פירוק האיגוד. לדוגמא, אם מניות באיגוד מקנות לבעליהן זכות לקבלת עשירית מהנכסים בפירוק, ישלם בעל המניות מס שבח בגין מכירת מניותיו בשיעור 10% מהמס שהאיגוד היה צריך לשלם לו היה מוכר את כל נכסיו. יש להקפיד שהדבר לא ייעשה בדרך מלאכותית. יש גם להביא בחשבון שבעלי המניות האחרים יאלצו לשלם מס גבוה יותר בעת מכירת מניותיהם, משום שתהיה להם זכות לקבלת חלק גדול מנכסי האיגוד בעת פירוקו.

פעולה בחברה קבלנית שהיא איגוד מקרקעין

רצוי להימנע מביצוע פעולות בחברה קבלנית שכול נכסיה במישרין או בעקיפין הם זכויות במקרקעין, אף אם המקרקעין שבבעלותה מוחזקים כמלאי עסקי. הדברים אמורים בעיקר בשלב שלפני תחילת פעילותה העסקית של החברה או לאחר הפסקת פעילותה. רצוי לבצע את הפעולה באיגוד לפני רכישת נכסי מקרקעין, או לאחר שהופכים את איגוד המקרקעין לאיגוד רגיל.

אין מניעה על פי חוק והפסיקה שחברה קבלנית תיתפס באיגוד מקרקעין. פעולה באיגוד כאמור (כגון מכירה או הקצאת מניות) תהיה חייבת במס שבח, אלא אם ינתן פטור ממס שבח לפי סעיף 50, ובנוסף הפעולה באיגוד תגרור חבות במס מכירה ובמס רכישה (אף אם הפעולה פטורה ממס שבח), ואפשר שהפעולה תהיה אף חייבת במע"מ.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©