מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס עצות מעשיות- לחוכרי המינהל

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

העצות ברשימה זו מופנות למתקשרים בעסקאות מקרקעין בקרקע מינהל מקרקעי ישראל. עסקאות בקרקע המינהל מתאפיינות בהענקת זכויות מסוגים שונים. מרבית הסוגיות הקשורות במיסוי עסקאות בקרקע המינהל אינן מוסדרות בחקיקה, ואף טרם הוכרעו בפסיקה. בסוגיות אלו הרשויות נוקטות לעיתים עמדות מחמירות. לכן העצה המרכזית היא לעמוד על הזכויות, ובמידת הצורך אף להגיש השגות ועררים. עצות רבות נוספות בנושא זה ואחרים יתפרסמו באופן שוטף במדור עצות השבוע. ישומן של העצות צריך שיעשה בפיקוחו של מומחה מס.

תשלום דמי היוון במקום דמי הסכמה

חוכר ששילם למינהל דמי חכירה ראשוניים, ונדרש לשלם דמי הסכמה בגין העברת זכויותיו לחוכר אחר, ייטיב לעשות אם ישלם למינהל דמי היוון על מנת להוון את החכירה במקום לשלם דמי הסכמה.

העברת חכירה לא מהוונת חייבת לרוב בתשלום דמי הסכמה למינהל. תשלום דמי היוון למינהל לפני העברת החכירה פוטר את החוכר מתשלום דמי הסכמה, ובנוסף מעלה את שווי זכויות החכירה הנמכרות. החוכר אף זכאי עקרונית לנכות מהשבח בגין המכירה את דמי ההיוון (או חלקם) שהוא ישלם. ראה עסקאות מינהל- חבות במס.

העברת זכויות לבן ממשיך במשק חקלאי

לבעל משק חקלאי מומלץ להעביר חלק מהמשק החקלאי ללא תמורה לבן ממשיך, על מנת שהבן יבנה שם בית מגורים.

צעד זה יאפשר לבן הממשיך למכור בעתיד (בתום תקופת הצינון שבחוק) את בית המגורים (דירה) וחלק מהקרקע של המשק שמשרתת את הבית בפטור ממס שבח. אם בעל המשק ימכור את המשק לפני העברת חלק ממנו לבן ממשיך, ויבקש פטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה יערך פיצול פיזי. כלומר, המוכר יזכה בפטור ממס רק בגין מכירת הבית והקרקע המשרתת את הבית, ואילו מכירת יתרת הקרקע של המשק תהיה חייבת במס.

העברה כאמור עשויה גם להביא לחסכון במס במקרה של פיצול אנכי.

העברת זכויות ליזם בקרקע שיעודה שונה

חוכר של קרקע חקלאית שיעודה שונה, שמעוניין לבקש מהמינהל לרכוש את הזכויות החדשות, ולאחר מכן להתקשר בעסקת קומבינציה (או בהסכם מכר) עם יזם, עדיף שיחליף את סדר העסקאות. כלומר, תחילה עליו להתקשר בהסכם עם היזם, ורק לאחר מכן החוכר והיזם יפנו למינהל בבקשה לרכוש את הזכויות הנוספות בקרקע שיעודה שונה.

סדר עסקאות זה מאפשר להעלות טענה (שטרם הוכרעה בפסיקה) לפיה היזם רכש את הזכויות הנוספות או חלקן ישירות מהמינהל, מבלי שהחוכר רכש אותן תחילה ומכר אותן ליזם. לכן אף אם הזכויות הנוספות נחשבות בגדר "זכות במקרקעין" לא יחשב החוכר המקורי כמי שרכש אותם ומכר אותם ליזם. בנוסף אם היזם התחייב כלפי החוכר לשלם את כל התשלומים למינהל הוא יחויב לשלם מס רכישה בגין אותן הזכויות פעם אחת בלבד. לכן בשלב חתימת הסכם הפיתוח לא יהיה היזם חייב לשלם פעם נוספת מס רכישה בגין אותם זכות במקרקעין. ראה עסקאות מינהל- קרקע חקלאית.

רכישת מגרש במכרז על ידי קבוצה שמזמינה בניה

למבקשים לרכוש דירה "על הניר" או קרקע לבניה כדאי להתארגן כקבוצה, אשר תגיש הצעה להשתתף במכרז שהמינהל מפרסם לגבי שיווק מגרשים גדולים לבניה. עדיף שהקבוצה תמנה נאמן מטעמה שיגיש הצעה מטעמה לרכישת הזכויות בקרקע בנאמנות עבור קבוצת הרוכשים.

קבוצת רוכשים שתרכוש את הקרקע במשותף מהמינהל, ותתקשר בהסכם הזמנת בניה עם קבלן עשויה לחסוך במס בהשוואה לרכישת דירה "על הנייר" מקבלן, בנוסף לחסכון של רווח יזמי של קבלנים. ברכישת מגרש מהמינהל משתלם מס רכישה רק על מחיר הקרקע. מאידך ברכישת דירה מקבלן משולם מס רכישה ובנוסף גם מס מכירה (שמגולגל על הקונים) על מלוא מחיר הדירה. מחיר הדירה כולל בנוסף למחיר הקרקע גם את מרכיב שירותי הבניה, רווח יזמי והוצאות שונות. עם זאת, החסכון במס קטן יותר כי מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים הינו פרוגרסיבי. מסלול זה גם מביא גם לחסכון בתשלום מע"מ. הקונה משלם מע"מ בגין רכישת קרקע מהמינהל, ובעד הזמנת שירותי בניה מקבלן. מאידך, ברכישת דירה מקבלן מוטל חיוב מע"מ על מלוא מחיר הדירה, שכולל רכיבים נוספים כגון רווח יזמי. רכישה באמצעות נאמן מקלה על ביצוע העסקה, ואינה כרוכה בתשלום מיסים נוספים, משום שהעברת הזכויות מהנאמן לנהנים פטורה ממס.

הסכם פינוי ובינוי

בהסכם פינוי ובינוי עדיף לצדדים להתקשר בהסכם הזמנת בניה במקום בעסקת קומבינציה או בעסקת מכר הקרקע. יש להקפיד שלא להעניק לקבלן סמכויות רבות מדי בהתאם לקריטריונים שנקבעו בפסיקה.

במסגרת הסדר פינוי ובינוי הדיירים מפנים את דירותיהם, והיזם בונה על הקרקע ומספק להם דירות חדשות. היתרון המיסויי הנעוץ בהסכם הזמנת בניה הוא שהוא אינו מהווה "מכירה" של "זכות במקרקעין" ליזם. מכאן שהעסקה אינה מהווה אירוע מס לצורך חוק מיסוי מקרקעין, והיא אינה חייבת במס שבח, במס מכירה או במס רכישה. הענקת סמכויות רבות מדי לקבלן בעיקר בנוגע למכירת היחידות שייבנו עשויה לנוכח הפסיקה הענפה בסוגיה זו להביא לכך שהעסקה תסווג כעסקת קומבינציה.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©