מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס עצות מעשיות- לבעלי חנויות ועסקים

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

העצות ברשימה זו מופנות לבעלי חנויות ועסקים שהם עוסקים מורשים, אך אינם עוסקים במקרקעין, ולכן מכירת נכסי המקרקעין בידיהם היא הונית באופיה. (לגבי עוסקים במקרקעין ראה עצות לקבלנים ויזמים). עוסקים אלו חייבים בתשלום מע"מ בגין מכירת נכס מקרקעין שהוא בבחינת "ציוד" בעסקם (ובלבד שהיו רשאים לנכות מס תשומות בעת רכישתו), ורווחיהם השוטפים חייבים במס הכנסה. עצות רבות נוספות בנושא זה ואחרים יתפרסמו באופן שוטף במדור עצות השבוע. ישומן של העצות צריך שיעשה בפיקוחו של מומחה מס.

רכישת נכס באמצעות תאגיד ושכירת הנכס ממנו

עוסק בעל שיעור מס שולי גבוה, שמעוניין לרכוש נכס מקרקעין לעסקו (משרד) ירכוש את הנכס באמצעות חברה בשליטתו, שתשכיר לו את הנכס כדי שישמש בעסקו.

העוסק יהיה זכאי לנכות מהכנסתו החייבת את דמי השכירות שהוא משלם לחברה שבשליטתו. במקביל החברה תתחייב במס הכנסה (מס חברות) בגין ההכנסה מדמי השכירות בשיעור 36% בלבד, ותוכל לקזז מהכנסה זו פחת והוצאות מימון. ניתן לגרום שדמי השכירות יהיו בגובה ההוצאות והפחת כדי שלחברה לא תהיה הכנסה חייבת במס.

ביצוע עסקאות מקרקעין באמצעות חברה

עוסק שמעוניין להשקיע את הרווחים בעסק ינהל את העסק לרבות רכישת נכסי מקרקעין ומכירתם באמצעות חברה.

אחד היתרונות של ניהול עסקים באמצעות חברה הוא שיעור מס החברות הנמוך יחסית 36% לעומת שיעורי המס של יחיד שעשויים להגיע עד 50% (ללא ביטוח לאומי). משיכת כספים מהחברה (למשל כמשכורת או דיבידנד) תתחייב במס נוסף. לחברה יש יתרונות נוספים כגון אחריות מוגבלת, פטור ממס בגין העברת דיבידנד בין חברות ועוד.

רכישת שתי דירות בידי עוסק שעובד מהבית שלו

לעוסק שעובד מביתו עדיף לרכוש שתי דירות נפרדות, שאחת מהם תשמש לעסקיו בלבד, במקום לרכוש דירה אחת גדולה שתשמש למגוריו ולעסקו.

רכישת שתי דירות נפרדות תאפשר לעוסק לנכות מס תשומות בגין עסקת רכישת הדירה שתשמש כמשרדו. מאידך, אם ירכוש דירה אחת שתשמש למגוריו ולעסקו גם יחד לא יהיה זכאי העוסק לדרוש ניכוי מס תשומות בגין רכישת הדירה לאור הוראה מפורשת בתקנות. זאת ועוד, לפי הפסיקה גם לא ניתן יהיה לנכות חלק יחסי מהתשומה בגין החלק שמשמש כמשרדו של העוסק. יש להקפיד שההפרדה בין שתי העסקאות לא תיחשב עסקה מלאכותית. ראה מס ערך מוסף- פטורים וניכויים.

ביצוע עסקאות מקרקעין באמצעות שותפות בין קרובים

מי שאינו מעוניין להשאיר רווחים בחברה יעדיף לבצע רכישת נכסים ומכירתם באמצעות שותפות בינו לבין קרובו, כאשר עדיף לבחור קרוב ששיעורי המס השולי שלו נמוכים יחסית, או שיש לו הפסדים ברי קיזוז.

במכירת הנכסים בידי השותפים יחולק השבח הריאלי בין המוכרים, וכל אחד מהם ישלם מס לפי שיעורי המס השולי שלו (לאחר קיזוז הפסדיו). יצירת השותפות בנכסים טומנת בחובה יתרונות מיסויים נוספים לעניין חלוקת ההכנסה מדמי השכירות, אפשרות לפצל עסקת קומבינציה ועוד. (ניתן להשיג יתרונות דומים באמצעות חברת בית או חברה משפחתית).

שינוי יעוד מנכס פרטי לרכוש קבוע

לבעל עסק שיש לו הפסדים עסקיים משנים קודמות ברי קיזוז כדאי להעביר נכס פרטי לשמש רכוש קבוע בעסק, ולמכור אותו במסגרת אותו עסק.

הפסדים עסקיים משנים קודמות ניתנים לקיזוז גם כנגד רווחי הון ושבח בעסק. לא ניתן לקזז הפסדים עסקיים מועברים (בהבדל מהפסדים שוטפים או הוניים) משבח שנוצר בגין מכירת נכס פרטי. משמע, הפיכת נכס פרטי לנכס שבעסק סוללת את הדרך לניכוי הפסדים עסקים משנים קודמות כנגד השבח שנוצר במכירת הנכס. ראה מס הכנסה- שינוי יעוד .

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©