מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס עצות מעשיות- לקבלנים ויזמים

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

העצות ברשימה זו מופנות לקבלנים ויזמים (סוחרי מקרקעין) שעוסקים במקרקעין, שמתאפיינים בביצוע עסקאות מסחריות שחייבות במע"מ ובמס הכנסה. על עסקאות אלו חלים כמעט כל המיסים ותשלומי החובה האפשריים. בנוסף קבלנים ויזמים נוהגים לנהל את עסקיהם במסגרות של תאגידים וגופים משפטיים שונים. כל אלה יוצרים כר נרחב לעריכת תכנוני מס, שהאפשרויות הגלומות בהן הן רבות ומורכבות למדי. ראה גם עצות לרוכשי נכסי מקרקעין, לבעלי חנויות ועסקים, לחוכרי המינהל, לבעלי זכויות באיגוד. עצות רבות נוספות בנושאים אלו ואחרים יתפרסמו באופן שוטף במדור עצות השבוע. ישומן של העצות צריך שיעשה בפיקוחו של מומחה מס.

התקשרות בהסכם הזמנת בניה

לקבלן כדאי להתקשר עם בעל מגרש בהסכם הזמנת בניה ללא קבלת סמכויות רבות מדי (בהתאם לקריטריונים שנקבעו בפסיקה) תמורת סכום קבוע מראש, במקום עסקת קומבינציה.

עסקת קומבינציה היא אירוע מס לפי חוק מיסוי מקרקעין, שגורר חיוב המוכר במס שבח ובמס מכירה וחיוב הרוכש במס רכישה. העסקה עשויה בנסיבות מסוימות להתחייב בתשלומים למינהל, בהיטל השבחה ועוד. מנגד הסכם הזמנת בניה כשלעצמו אינו אירוע מס לצורך המיסים והתשלומים האמורים. המשמעות היא שהמיסים מכוח חוק מיסוי מקרקעין יחולו רק במכירת היחידות שיבנו, ואפשר שלבסוף ינתן לבעל הקרקע פטור בגין מכירת דירות מגורים. התשלומים למינהל ובגין היטל השבחה עשויים להידחות עד למועד קבלת היתר הבניה. הקבלן עשוי לצאת נשכר גם כתוצאה מהחסכון במס של בעל הקרקע. על מנת שההסכם לא יתפס כהסכם מכר זכות במקרקעין לפי תוכנו הכלכלי, יש להקפיד שלא יוענקו לקבלן סמכויות רבות מדי, ובכלל זה זכות למעורבות במכירת היחידות לקונים.

רכישת חלק ממגרש שבבעלות משותפת

ברכישת חלק ממגרש שבבעלות שני שותפים (או יותר) עדיף במקום להתקשר בעסקת קומבינציה לרכוש תמורת סכום מוסכם חלק ממגרש מאחד מבעלי המגרש, ולהתקשר בהסכם בניה עם בעל החלק השני של המגרש.

עסקה כזו עשויה להביא לניתוק בין עסקת מכר המגרש לבין עסקת שירותי הבניה. בדרך זו המחיר בכל עסקה יהא לפי הסכם הצדדים, ומועד התשלום בגין שירותי הבניה לצורך מע"מ יהיה לפי מועד תשלום התמורה בפועל. נדרשת הקפדה שהעסקה תנוסח באופן שהיא לא תיחשב כעסקת חליפין או כעסקה מלאכותית. בעסקת קומבינציה, לעומת זאת, המחיר ומועד החיוב לצורך חוק מע"מ יקבעו לפי הילכת ניכן, לרוב לפי שווי הקרקע ביום מסירת החזקה לקונה, והשווי לצורך חוק מיסוי מקרקעין ייקבע לפי שווי שירותי הבניה בתוספת רווח קבלני ומע"מ.

רכישת מגרש ובניית בית מגורים פרטי

קבלן יצא נשכר אם ירכוש חלקת אדמה למגוריו הפרטיים, יבנה לעצמו בית מגורים, יגור בבית כמה שנים, ולאחר מכן ימכור אותו בפטור ממס שבח וממס מכירה, או יעביר אותו לקרובו. יש לדאוג שהעסקה לא תיחשב מסחרית לפי מבחני הפסיקה.

קבלן רשאי לעשות עסקה במישור הפרטי, לנצל את זכותו להחליף מקום מגורים פרטי בתדירות סבירה, ולמכור את הדירות שבהן הוא גר בפטור ממס שבח וממס מכירה ובנסיבות מסוימות גם בפטור מהיטל השבחה. אם תאושר הרפורמה במס שבח יזכה הקבלן להקלות במס שבח במקום בפטור מלא.

שינוי יעוד מנכס פרטי למלאי עסקי תוך 4 שנים

לקבלן שיש הפסדים עסקיים מועברים משנים קודמות ברי קיזוז מומלץ להעביר נכס מקרקעין פרטי לשמש מלאי בעסקו תוך 4 שנים ממועד "יום הרכישה" של הנכס.

שינוי יעוד כאמור אינו אירוע מס. בספרי העסק תרשם עלות הנכס לפי יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין. כשיימכר הנכס במסגרת העסק ניתן יהיה לקזז את ההפסדים המועברים כנגד הרווח בגין מכירת הנכס. מאידך, אם העברת נכס מקרקעין למלאי עסקי תיעשה לאחר שחלפו 4 שנים מיום הרכישה, התוצאה תהיה ששינוי היעוד יחשב "מכירה" שחייבת במס שבח, ולא ניתן יהיה לקזז כנגד השבח את הפסדים העסקיים משנים קודמות. העברת נכס לשמש רכוש קבוע בעסק (במקום מלאי) לפני מכירתו עשויה להיות פחות אפקטיבית, משום שעשויה להישמע הטענה שהשבח שנצבר עד למועד שינוי יעוד אינו שבח שנוצר בעסק, ולכן לא ניתן לקזז כנגדו הפסדים מועברים.

השכרה זמנית של נכס שהוא מלאי עסקי

רצוי להימנע מהשכרת נכס שהוא מלאי עסקי באופן קבוע או זמני. לחילופין, מן הראוי לציין בחוזה השכירות כי המשכיר רשאי למכור את הנכס לצד שלישי בכל עת במהלך תקופת השכירות.

השכרת נכס שהוא מלאי עסקי עשויה להיתפס כשינוי יעוד ממלאי לרכוש קבוע, אשר נחשב כמכירת הנכס לפי שווי השוק שלו. מכירה רעיונית זו חייבת במס הכנסה. תניה בחוזה השכירות (בדבר זכותו של המשכיר למכור את הנכס לצד שלישי בכל עת במהלך תקופת השכירות), עשויה בנסיבות מסוימות על פי הפסיקה לתמוך בטענה שההשכרה הינה זמנית, כאשר היעוד הסופי הוא מכירת הנכס. כפועל יוצא מכך לא יראו בהשכרה כאמור משום שינוי יעוד של המושכר ממלאי עסקי לרכוש קבוע. יש להקפיד שלא לשנות את יעוד הנכס בספרי העסק. (ראה להלן השכרת נכס בידי קבלן שבנה אותו). ראה מס הכנסה- שינוי יעוד.

הקדמת סיום פרויקט מפסיד

לקבלן מבצע שיש בשנת מס הפסד מפרויקט בניה, ורווחים מפרויקטים או ממקורות אחרים כדאי לזרז את סיום 50% מהפרויקט המפסיד עד סוף שנת המס. קבלן בונה יקדים את סיומו של פרויקט מפסיד.

הפסד מ"עבודה ממושכת" לא יוכר לקבלן מבצע על פי הוראה מפורשת בפקודת מס הכנסה, אלא בשנת המס שבה הוא סיים לבנות 50% מההיקף הכספי או הכמותי של העבודה. לכן סיום 50% מהפרויקט יאפשר לקבלן לקזז את ההפסד מהפרויקט כבר באותה שנת מס כנגד רווחים מפרויקטים או ממקורות אחרים. לקבלן בונה יוכר הפסד מפרויקט (מבנין) רק בשנה שהבנין ראוי לשימוש. ראה מס הכנסה- מיסוי קבלנים.

השכרת נכס בידי קבלן שבנה אותו

הקבלן שבנה נכס מקרקעין בעצמו או באמצעות קבלן משנה צריך להימנע מלהשכיר את הנכס בהשכרה למגורים או לפי חוק הגנת הדייר שפטורה ממע"מ. יש להימנע אף מהשכרה זמנית.

השכרת הנכס כאמור בפטור ממע"מ בידי מי שבנה אותו תחשב על פי התקנות כשימוש לצורך עצמי שחייב במע"מ. ראה מס ערך מוסף- בסיס החיוב. מעבר לכך, השכרת נכס שהוא מלאי עסקי עשויה גם להיתפס כשינוי יעוד ממלאי עסקי לרכוש קבוע שחייב במס הכנסה כאילו נמכר הנכס לפי שווי השוק שלו. ראה מס הכנסה- שינוי יעוד.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©