מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס עצות מעשיות- למוכרי נכס מקרקעין

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

רשימת עצות זו עוסקת במכירת נכסי מקרקעין שאינם דירות מגורים כגון, מגרשים. ניתן למצוא עצות נוספות לעניין מכירת נכסי מקרקעין במסגרת העצות שמופנות לאחרים ובכללם לבעלי חנויות ועסקים, לקבלנים ויזמים, לחוכרי המינהל ועוד. עצות רבות נוספות בנושאים אלה ואחרים יתפרסמו באופן שוטף במדור עצות השבוע. ישומן של העצות צריך שיעשה בפיקוחו של מומחה מס.

הזמנת שירותי בניה ומכירת הדירות בתום הבניה

בעל קרקע לבניה בעל יוזמה ואמצעי מימון, שמבקש לממש את זכויותיו בקרקע יעדיף שלא למכור אותה תמורת מזומנים. בעל הקרקע עשוי לצאת נשכר אם יזמין שירותי בניה מקבלן, ולאחר סיום הבניה ימכור את הדירות, או יעביר אותן ללא תמורה לקרוביו.

מכירת המגרש תמורת מזומנים תהיה חייבת במס שבח ובמס מכירה. מנגד הזמנת בניה (אמיתית) אינה אירוע מס לצורך חוק מיסוי מקרקעין. עם תום הבניה ניתן למכור את הדירות בפטור ממס מכירה, ובמגבלות מסוימות ובאופן הדרגתי גם בפטור ממס שבח. ככלל זכאי מוכר למכור דירה אחת בפטור ממס שבח אחת לארבע שנים. לכן כדאי לשקול להעביר את הדירות במתנה לקרובים, שכן הקרובים יהיו זכאים למכור את הדירות בפטור ממס שבח אגב ניצול פטור אישי שלהם. אם הקרובים או בעל הקרקע יגורו בדירות במשך 4 שנים הם עשויים לזכות גם בפטור מהיטל השבחה. יש להקפיד שהקרובים ימכרו את הדירות רק בתום תקופת הצינון שבחוק.

התקשרות בעסקת קומבינציה

בעל מגרש שאין ברצונו או ביכולתו הפיננסית להזמין שירותי בניה צריך לשקול להתקשר עם קבלן בעסקת קומבינציה, במקום למכור את המגרש תמורת מזומנים.

עסקת קומבינציה הקלאסית והנפוצה היא עסקת חליפין שבמסגרתה מוכר בעל מגרש חלק מהמגרש לקבלן תמורת קבלת שירותי בניה על החלק שנשאר בידי בעל המגרש. בדרך זו בעל המגרש אינו צריך לעסוק ביזום או בהשגת מימון הבניה, והוא מקבל בתמורה דירות (או יחידות מסחריות). בעסקה זו טמונים גם יתרונות מיסויים: המוכר משלם מס שבח ומס מכירה, והקבלן משלם מס רכישה רק בגין מכירת חלק מהמגרש. מנגד, לו היה נמכר המגרש תמורת מזומנים היו המיסים משתלמים על מחיר כל המגרש. במסגרת עסקת קומבינציה ניתן לקבל דירות במחיר מוזל (בכפוף לסיכונים שבעסקה), ובעתיד ניתן למכור אותן בפטור ממס, ואולי אף לזכות בפטור מהיטל השבחה.

מכירת מגרש לקבוצת רוכשים שמזמינים בניה

בעל מגרש לבניית כמה יחידות, שמעדיף למכור את כל המגרש תמורת מזומנים, יעדיף לבצע מכירה מאורגנת של כל המגרש לקבוצת רוכשים (רצוי באמצעות נאמן) שיזמינו במשותף בניה מקבלן.

במכירת מגרש לקבוצת רוכשים עשוי המוכר להתחלק בחסכון במס ובחסכון בעלויות השונות שרוכשי הקרקע יפיקו בעסקה לעומת רכישת דירות "על הנייר". בדרך זו הרוכשים משלמים מע"מ רק על מרכיב עלות הבניה ומס רכישה ומס מכירה רק על מרכיב מחיר הקרקע. המכירה לנאמן של הרוכשים תחסוך מהמוכר את הצורך להתקשר בחוזי מכירה נפרדים עם קונים שונים. יש להקפיד שהמכירה לא תיתפס כעסקה מסחרית החייבת במע"מ ובמס הכנסה.

מכירת נכסים ללא סממנים של עסקה מסחרית

לאדם שבבעלותו כמה נכסי מקרקעין פרטיים מומלץ להימנע ממכירת הנכסים זמן לא ארוך לאחר רכישתם, וכן למעט בפעילות מאורגנת בנוגע להשבחת הנכסים ומכירתם.

פעילות מאורגנת בעלת אופי מסחרי לפי מבחני הפסיקה, וכן סממנים מסחריים אחרים כגון מכירה לאחר תקופת אחזקה קצרה בנכסים עלולים להביא לכך שהעסקאות תיתפסנה כעסקאות מסחריות ולא הוניות. כפועל יוצא מכך יתחייב המוכר במע"מ ובמס הכנסה (במקום מס שבח). יתרה מכך, המוכר גם עלול לאבד את זכותו לנכות מס תשומות (בשל מגבלת 6 חודשים או עקב אי רישומו במועד כעוסק מורשה), ואפשר שלא יהא זכאי לנכות הוצאות לצורך מס הכנסה.

העברת חלק ממגרש לקרוב ופיצול עסקת קומבינציה

לבעל מגרש לבניה כדאי להעביר חלק מהמגרש במתנה לקרוב. לאחר זמן מה בעל המגרש ימכור את חלקו במגרש לקבלן, ובמקביל הקרוב יזמין בניה מהקבלן. יש להימנע מיצירת זיקה הדוקה בין שתי העסקאות.

דרך זו עדיפה על פני התקשרות בעסקת קומבינציה עם הקבלן והעברת הדירות לקרוב, משום שהיא מביאה לניתוק בין עסקת מכר הקרקע לעסקת הזמנת הבניה. בדרך זו בשתי העסקאות יקבע המחיר לפי התמורה המוסכמת בהבדל מעסקת קומבינציה. ניתן לדחות את תשלום המע"מ בגין שירותי הבניה למועדי תשלום התמורה בפועל. עדיף לבצע את העברה לקרוב מוקדם ככול האפשר על מנת למנוע העלאת טענה בדבר מלאכותיות העסקה, וכן למנוע מהקרוב כפיפות לתקופת צינון בבואו למכור את הדירות שיקבל בעסקה.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©