מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס עצות מעשיות- למוכרי דירה

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

המיחד את דירת מגורים מנכסי מקרקעין אחרים הוא האפשרות למכור אותה בפטור ממס שבח וממס מכירה, בכפוף לקיום שורה של תנאים מורכבים שבחוק. המצב המשפטי עשוי להישתנות אם תאושר הצעת הרפורמה של ועדת בן בסט. העצות אינן מתייחסות לרפורמה עד אשר תתבהר התמונה לגבי עתידה (ראה הרפורמה במס שבח- דירת מגורים). לעניין הענקת דירה במתנה או בירושה ראה גם עצות לנותני ומקבלי מתנות וכן עצות למורישים ויורשים. עצות רבות נוספות בנושא זה ואחרים יתפרסמו באופן שוטף במדור עצות השבוע. ישומן של העצות צריך שיעשה בפיקוחו של מומחה מס. 

מכירת דירה שהתקבלה במתנה

בעל דירת מגורים שקיבל אותה (או חלק ממנה) במתנה, ומבקש למכור אותה בפטור ממס שבח, עליו לדחות את מכירת הדירה עד שתחלוף תקופת הצינון שבחוק. כלל זה חל גם כאשר המוכר קיבל לפחות 50% ממחיר הדירה במתנה (בכסף או בשווה כסף) בתוך 3 שנים שקדמו לרכישתה. 

מכירת דירה (או חלק מדירה) שהתקבלה במתנה כפופה לתקופת הצינון שאורכה בין שנה אחת עד 4 שנים (אורכה של התקופה נגזר מזהות הנעבר והאם הוא גר בדירה מגורי קבע). מקבל הדירה במתנה כאמור, שמוכר אותה במהלך תקופת הצינון, לא יזכה לקבל פטור ממס שבח, אף אם יש לו או לנותן המתנה עילת פטור. (ראה עצות לנותני ומקבלי מתנות). 

השכרת דירה ומכירתה

בעל דירת מגורים צריך לשקול להימנע מלהשכיר את דירתו למשרד או למטרה אחרת פרט למטרת מגורים.

השכרה כאמור תמנע מבעל הדירה לקבל פטור ממס שבח וממס מכירה ששיעורו הוא 2.5% בעת מכירת הדירה. הפטור ממס ניתן רק למוכר "דירת מגורים מזכה", דהיינו דירה ששימשה בעיקרה למגורים או למטרות חינוך או דת, או לא נעשה בה שימוש במשך 4 שנים שקדמו למכירה (או 4/5 מתקופת השבח למן 1998 בכפוף להוראות מעבר). בנוסף הכנסה מדמי שכירות בגין השכרה שאינה למגורים אינה פטורה מתשלום מס הכנסה או ממע"מ.

מכירת שתי דירות בסדר הנכון

בעלים של שתי דירות מגורים שאחת מהן הושכרה בשכירות מוגנת לפני שנת 1997, עליו למכור את הדירות בסדר הבא: תחילה למכור את הדירה המושכרת בשכירות מוגנת, ורק לאחר מכן למכור את הדירה האחרת.

לא ניתן למכור דירה שהושכרה לפני 1997 בשכירות מוגנת בפטור ממס שבח לפי עילה של דירה יחידה. משמע, המוכר יהא זכאי לפטור ממס שבח בגין מכירת דירה זו רק אם לא מכר בארבע שנים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור. לכן עליו למכור דירה זו לפני מכירת דירה אחרת. דירה זו (שהושכרה לפני 1997 בשכירות מוגנת) אינה נחשבת כדירה נוספת של המוכר, ולכן אין היא מונעת מהמוכר למכור את הדירה האחרת מיד לאחר מכן לפי עילה של דירה יחידה. 

ויתור על פטור ממס שבח

מי שבבעלותו יותר מדירה אחת מן הראוי שישקול בבואו למכור דירת מגורים לוותר על הפטור ממס שבח. הדברים אמורים בעיקר כאשר יש בכוונת המוכר למכור לאחר מכן דירה נוספת יקרה יותר (שהשבח שלה רב יותר).

בנסיבות מסוימות כדאי לשלם מס שבח במכירת דירה. למשל, כאשר המוכר מתכנן למכור בסמוך לאחר מכן דירה שניה, אך הוא לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח אם הוא ינצל את הפטור במכירה הראשונה. הדברים אמורים בעיקר כאשר מס השבח שחל במכירה הראשונה הינו נמוך בהשוואה למכירה השניה. למשל, כאשר אין שבח ריאלי, או שהוא נמוך עקב אי עליית מחירי הדירות, או כאשר יום הרכישה חל לפני 1960. השבח עשוי להיות נמוך גם כאשר נמכר חלק קטן של דירה, וכן כאשר המוכר הוציא הוצאות רבות המותרות בניכוי. המטרה שבויתור על הפטור היא לשמור את עילת הפטור כדי לנצל אותה במכירת דירה אחרת יקרה יותר, כאשר המוכר אינו מעונין לדחות את מכירתה עד ששוב יהא זכאי לפטור. 

מכירת דירה שבנייתה טרם הסתיימה בהסכם אופציה

יש להימנע ממכירת דירה לפני שבנייתה הסתיימה, או לפני סיום שיפוצים יסודיים בדירה. יש להעדיף לתת לקונה אופציה (אמיתית) לרכוש אותה בתום בנייתה.

מכירת דירה בטרם היא ראויה למגורים אינה פטורה ממס שבח או ממס מכירה. הפטור ניתן רק במכירת "דירת מגורים" (מזכה) שעל פי הגדרתה נדרש שבנייתה הסתיימה והיא מיועדת למגורים לפי טיבה. היתרון במתן אופציה לקונה לרכוש את הדירה לאחר סיום בנייתה הוא שעסקה זו אינו נחשבת כמכירה של הדירה, אלא מכירה של זכות אופציה (הילכת בר). כאשר הדירה תהיה ראויה למגורים יממש הקונה את האופציה לרכישת הדירה, והמוכר יהא זכאי לפטור ממס בגין המכירה (בכפוף לקיום שאר תנאי הפטור). יש כמובן, להקפיד שהאופציה תהיה אמיתית ולא מלאכותית בהתאם למבחני הפסיקה.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©