מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס חקיקה

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

השלמת הרפורמה: הפחתת מס הרכישה ומתן פחת מוגדל

על פי הצעת רשויות המס ייקבע בתקנות, בין השאר, כי יופחת שיעור מס הרכישה לגבי כל סוגי המקרקעין וביצוע פעולה באיגוד ל- 4.5% לגבי רכישה מ- 7.11.01 עד תום 2002, ול- 4.75%  ברכישה ב- 2003. יינתן פחת בשיעור 150% מהפחת הרגיל לרכישה עד תום 2002, ו- 125% לרכישה ב- 2003.

 

בימים אלה נציבות מס הכנסה הוציאה תחת ידה טיוטה של חקיקה משנה, שנועדה להשלים את הרפורמה במיסוי הנדל"ן. הטיוטה מתייחסת לתקנות בשלושה נושאים: מס רכישה, פטור ממס מכירה ופחת מואץ.

יצוין, כי טרם פורסמה טיוטת התקנות בנושא מיסוי איגודי מקרקעין, שעל פי החוק על שר האוצר לפרסם תוך 90 יום מיום פרסום תיקון 50 (24.3.02). הוא הדין לגבי תקנות בנוגע לשינויי מבנה על פי הפקודה שנדרש לפרסמן תוך 120 מפרסום תיקון 50.

תקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה) (תיקון והוראת שעה) התשס"ב- 2002

§            בהמלצות ועדת רבינוביץ ובדברי ההסבר להצעת החוק נאמר שהפחתת שיעורי מס הרכישה תחול על רכישת "כל סוגי המקרקעין". אולם בהצעת החוק גופה (בסתירה לדברי ההסבר להצעה) ובנוסחו הסופי של החוק הופחתו שיעורי המס בגין רכישת דירת מגורים בלבד (סעיף 9ב). כעת מוצע לקבוע בתקנות מס רכישה שההנחה הקבועה בחוק תחול על כל רכישת זכות במקרקעין בתקופה הקובעת. על פי ההצעה בתקנה 2(1) ייקבע כי ברכישת זכות במקרקעין מיום 7.11.01 ועד תום שנת 2002 שיעור המס יהיה 4.5% (במקום 5%), וברכישה בשנת 2003 שיעור המס יהיה 4.75%. הנחה זו נשללת במפורש במכירה ללא תמורה או לקרוב כמשמעותו (המורחבת) בסעיף 9ב(4) לחוק, שהוסף בתיקון 50.

§            התקנה האמורה בנוסחה הנוכחי קובעת את שיעורי המס גם לגבי פעולה באיגוד מקרקעין. מלשון התקנה המתוקנת עולה כי לא נעשתה אבחנה בין שיעורי המס בגין מכירת זכות במקרקעין לבין פעולה באיגוד, ועל כן ההנחה האמורה תחול גם על ביצוע פעולה באיגוד מקרקעין. קביעה זו ניצבת בסתירה לגישה שאומצה בתיקון 50 לפיה ההנחה בשיעור 20%- 10% במס שבח אינה חלה על ביצוע פעולה באיגוד מקרקעין. עם זאת, ראוי לציין כי נוסח הסייג בדבר מכירה לקרוב או ללא תמורה, אינו מתייחס לפעולה באיגוד, ואולי יש בכך כדי לרמז כי מחוקק המשנה לא נתכוון כלל להעניק את ההנחה האמורה גם לפעולה באיגוד.

§            הפחתת שיעורי מס הרכישה בתקופה הקובעת תחול על פי ההצעה גם על עסקאות שחלות עליהן תקנה 12 שעוסקת ברכישת זכות במקרקעין בידי עולה, או תקנה 16 שעניינה רכישת משק חקלאי. הפחתה זו (מ- 5% ל- 4.5% או 4.75%) לא תחול על מכירה ללא תמורה או לקרוב כמשמעותו בסעיף 9(ב)(4) לחוק.

§            בתקנה 19א מוצע להוסיף סעיף קטן (ב), שקובע כי מכירת זכות במקרקעין לאיגוד על ידי בעלי הזכות באותו איגוד חייבת במס רכישה בשיעור 0.5% בכפוף לשני תנאים: העברה לאיגוד הייתה בהתאם לדרישת מנהלת מרכז ההשקעות (כמשמעותה בחוק לעידוד השקעות הון), ושנתקבל לגביה אישור של בנין להשכרה כאמור בפרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון. מענין לציין כי התקנה אינה כוללת דרישות דוגמת אלה המנויות בסעיף 70 לחוק. כך, למשל, אין דרישה שהעברה תהיה ללא תמורה, או שלמעביר הנכס יוקנו זכויות באיגוד לפי שיעור הזכויות שהיו לו במקרקעין שנמכרו באיגוד.

§            מוצע לבטל את תקנה 26 שמחייבת מכירת זכות במקרקעין לנאמן בפשיטת רגל ומכירה מהנאמן לחייב במס רכישה בשיעור 0.5%. תיקון זה מתבקש לנוכח הסתירה בין התקנה לסעיף 3 לחוק, שקובע כי הקניית זכות במקרקעין או זכות באיגוד לנאמן על פי פקודת פשיטת רגל אינה בגדר מכירת זכות במקרקעין, ועל כן אינה כלל אירוע מס.

תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (פטור ממס מכירה) (תיקון) התשס"ב- 2002

על פי ההצעה תבוטל הגדרת "איחוד מקרקעין" שבתקנה 1. במקביל תימחק תקנה 2(3) שפוטרת ממס מכירה איחוד מקרקעין ללא תשלומי הפרשים ומחייבת במס הפרשים ששולמו. תיקון זה, שנעשה על רקע תיקון סעיף 67 לחוק, אינו משנה את המצב המשפטי הקיים. סעיף 67 לחוק שתוקן לאחרונה במסגרת חוק ההסדרים מעניק פטור לאיחוד מקרקעין כהגדרתם בסעיף ולחלוקה ללא תשלומי איזון. תשלומי איזון מחויבים במס בשיעור יחסי. תקנה 2(1) לתקנות הפטור ממס מכירה מעניקה פטורה למכירה שפטורה ממס שבח לפי סעיף 67 בתנאים ובמגבלות החלים על הפטור. בעקבות תיקון סעיף 67 מתייתר הצורך בהוראת הפטור המיוחדת לעניין איחוד מקרקעין שנקבעה בתקנה 2(3).

תקנות מס הכנסה (פחת מואץ לנכס שנרכש בתקופה הקובעת) התשס"ב- 2002

בתקנות אלה מוצע לקבוע, בהתאם להמלצות ועדת רבינוביץ, שיעורי הפחת מוגדלים לנכס שנרכש בתקופה הקובעת. הפחת המואץ ניתן לבניין אשר "בעלם" זכאי לניכוי בעד פחת לפי הפקודה. את המונח "בעלם" ראוי להחליף במונח "בעל הזכויות בו" מאחר שהפחת אינו מוגבל רק למי שיש לו זכויות בעלות, אלא זכאי לו לפי סעיף 21 לפקודה גם בעל זכות חכירה למשך 49 שנים או יותר.

שיעורי הפחת המוגדלים חלים על פחת שמוענק על פי תקנות מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (שיעורי פחת), תקנות מס הכנסה (פחת), תקנות מס הכנסה (שיעורי פחת לדירה מושכרת למגורים) ופחת מכוח חוק לעידוד השקעות הון או חוק לעידוד השקעות הון בחקלאות.

§            שיעורי הפחת המוגדלים הם כדלקמן: לגבי זכות במקרקעין בבניין שנרכשה מיום 7.11.01 ועד תום 2002 150% מהפחת הרגיל. לגבי זכות שנרכשה בשנת המס 2003 הפחת הוא 125%.

§            הטבה זו נשללת במפורש לגבי בניין שהתקבל על ידי הרוכש באחת מאלה: רכישה מקרוב כהגדרתו הרחבה בסעיף 19(4) לחוק, רכישה ללא תמורה, רכישה לפי סעיף 70 לחוק או לפי חלק ה2 לפקודה, ורכישה במסגרת חילוף זכויות במקרקעין לפי פרק חמישי 3 לחוק. ההטבה נשללת גם מזכות במקרקעין שהיו מלאי עסקי בעסק והפכו לנכס קבוע באותו עסק, כאמור בסעיף 85 לפקודה. סייגים אלה זהים לסייגים הקבועים בסעיף 48א(ד1) לחוק, שעניינו הענקת הנחה במס שבח במכירת נכס שיום הרכישה שלו חל בתקופה הקובעת.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©