מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס חקיקה

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

אושרה הקלה במס רכישה

אושר בקריאה שלישית תיקון מס' 48 לחוק מיסוי מקרקעין המאריך את התקופה שבמהלכה יש למכור את הדירה הישנה כדי ליהנות ממס רכישה מופחת: א) ברכישת דירה חלופית בשנים 2000 –20001  התקופה תעמוד על 24 חודשים (במקום 12 חודשים). ב) רוכש דירה מ- 1.1.02- 30.6.02 יצטרך למכור את הדירה הישנה עד תום 2003. ג) ברכישה מיום 1.7.02 ואילך התקופה תעמוד על 18 חודשים. לא תוקן העיוות בנוגע לרכישת דירה שבנייתה טרם הסתיימה.

 

מס רכישה בגין רכישת דירה יחידה

בתיקון 45 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע בסעיף 9 כי יחיד תושב ישראל שרכש דירת מגורים שהיא דירתו היחידה ישלם מס רכישה מופחת לפי שלוש מדרגות מס. ההקלה מתבטאת בהוספת מדרגת מס תחתונה, בשיעור 0.5% (נוסף על מדרגות של 3.5% ו- 5%). החסכון במס עשוי להגיע עד לכדי 3% מסכום המדרגה התחתונה (כיום כ- 13,000 ש"ח).

החלפת דירה יחידה- המצב המשפטי ערב התיקון

מדרגת המס התחתונה בשיעור 0.5% הוענקה גם לרוכש דירה שבבעלותו דירת מגורים אחרת, שהייתה דירתו היחידה עד למועד הרכישה. הקלה זו הייתה מותנית בכך שהרוכש מכר את הדירה הישנה תוך 12 חודשים לאחר "הרכישה" של הדירה החלופית (להלן- "תקופת המכירה"). רוכשי דירות רבים, ששילמו מס רכישה לפי שלוש מדרגות מס, קיבלו כעבור שנה דרישת תשלום הפרשי מס רכישה בעקבות אי מכירת הדירה הישנה בתקופת המכירה.

כידוע, מכירת דירה תוך 12 חודשים בתקופה של מיתון אינה משימה קלה. עקב כך נאלצו מוכרי דירות רבים להתפשר במחיר כדי למכור את הדירה תוך 12 חודשים, ולהימנע מתשלום "קנס" על שלא השכילו למכור את הדירה במועד הקצוב בחוק.

ההקלה בחוק המתוקן

המחוקק לא נשאר אדיש להתמרמרות הרבה שפשטה בקרב רוכשים רבים, שביקשו להחליף את דירתם היחידה, אך התקשו למכור את דירתם הישנה תוך 12 חודשים. בימים אלו אושר בקריאה שניה ושלישית חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 48 והוראת שעה) התשס"ב- 2001 (להלן- "התיקון"). על פי התיקון תוארך תקופת המכירה של 12 חודשים לתקופה של 18-24 חודשים. המחוקק החיל את ההוראה על רכישות דירות החל מתחילת שנת 2000 תוך עשיית אבחנה בין שלוש תקופות שונות:

א) ברכישת דירה בשנים 2000 ו- 2001- תהיה תקופת המכירה 24 חודשים. לדוגמא, רוכש דירה במרץ 2000 יזכה בהטבה אם ימכור את הדירה הישנה עד מרץ 2002. יושם לב כי הוראה זו חלה למפרע לגבי רכישות דירות מתחילת שנת 2000. בעקבות התיקון רוכשי דירות רבים עשויים לזכות בהחזר מס ששילמו עקב אי עמידה בתנאי החוק בנוסחו ערב התיקון, ובלבד שמכרו (או ימכרו) את דירתם הישנה תוך 24 חודשים מעת רכישת הדירה החלופית.

ב) ברכישת דירה מ- 1.1.02- 30.6.02- תהיה תקופת המכירה מיום הרכישה ועד תום שנת 2003. תקופת המכירה מסתיימת אפוא בסוף שנת 2003, אולם אורכה (18-24 חודשים) מותנה במועד הרכישה. לדוגמא, ברכישת דירה בתחילת בינואר 2002 תהיה תקופת המכירה כמעט 24 חודשים, ואילו ברכישת דירה בסוף ביוני 2002 תתקצר תקופת המכירה למעט  יותר מ- 18 חודשים.

ג) ברכישת דירה מיום 1.7.02 ואילך- תקופת המכירה תעמוד על 18 חודשים. הוראה זו הוכנסה על ידי ועדת הכספים אגב שינוי הוראה בהצעת החוק המקורית. (על פי ההצעה המקורית ברכישה מיום 1.1.03 ואילך המצב המשפטי יחזור לקדמותו, ותקופת המכירה תעמוד על 12 חודשים).

עיוותים לגבי רכישת דירה "על הנייר"

החוק המתוקן לא תיקן עיוותי מס בנוגע לרכישת דירה שבנייתה טרם הסתיימה (דירה על הנייר). עקרונית רוכש דירה על הנייר עשוי אף הוא ליהנות ממס רכישה מופחת, ואולם רוכש דירה על הנייר שמצויה בשלבים הראשונים של בנייתה יתקשה לנצל את ההקלה במס רכישה בשל הדרישה למכור את הדירה הישנה תוך תקופה קצובה. בהקשר זה עולה השאלה מהו מועד תחילת תקופת המכירה (שבמהלכה יש למכור את הדירה הישנה). לפי הגישה המחמירה של רשויות המס תקופת המכירה מתחילה כרגיל מיום חתימת הסכם לרכישת הדירה על הנייר. מאידך, קיימת גישה אחרת מקילה לפיה יש לדחות את התחלת תקופת המכירה ליום סיום הבניה של הדירה על הנייר. גישה מקילה זו צודקת יותר לדעתנו, ועולה בקנה אחד עם פרשנות החוק לפי תכלית החקיקה. גישה זו עשויה להתקבל על ידי בתי המשפט.

תימוכין לגישה המקלה

א) לגישה המחמירה יש השלכות קשות-  רוכש דירה על הנייר עלול למצוא את עצמו במצב שכדי לזכות בהקלה יהיה עליו למכור את הדירה הישנה עוד בטרם הסתיימה בנית הדירה שהוא רכש. הרוכש יאלץ אפוא לבחור בין ויתור על ההקלה לבין מכירת הדירה שמשמשת למגוריו, אגב מעבר למגורים בשכירות בתקופת ביניים עד סיום בנית הדירה החלופית. קשה להעלות על הדעת שהמחוקק היה נותן את ידו לפרשנות מחמירה, שעלולה להפלות לרעה רוכש דירה "על הנייר". הפרשנות המחמירה אף גורמת לכך שרבים נרתעים מרכישת דירת מגורים שמצויה בשלבי בניה ראשוניים. קיימת סבירות גבוהה שלא יהיה באפשרותם למכור את הדירה הישנה בתקופת המכירה לנוכח מועד סיום הבנייה המאוחר של הדירה שרכשו. אמנם הארכה זמנית של תקופת המכירה ל- 24 חודשים בעקבות תיקון החוק עשויה להקטין את העיוות, אך אין היא מבטלת אותו לחלוטין. לדוגמא, רוכש דירה שנתיים לפני מועד סיום בנייתה, יאלץ למכור את דירתו הנוכחית תוך 24 חודשים, דהיינו במועד סיום הבניה של הדירה החלופית. הבעיה תחריף עם הצמצום ההדרגתי של תקופת המכירה (מ- 24 עד 18חודשים) ברכישת דירה במחצית הראשונה של שנת 2003, וביתר שאת לגבי רכישת דירה מיום 1.7.02 ואילך, שאז תקופת מכירה תעמוד על 18  חודשים.

ב) היקש למס שבח- במס שבח כמו במס רכישה ניתנת הקלה למי שמחליף דירה יחידה תוך שנה (סעיף 49ג(1)). אין חולק כי לצורך מס שבח תקופת המכירה מתחילה מהמועד היותה גמורה וראויה לשימוש. המחוקק הניח שבעל דירה זקוק לתקופה של עד שנה מהיום שהוא רכש דירה בנויה או שבניית הדירה שהוא רכש הסתיימה כדי למכור את דירתו הנוכחית. (המחוקק האריך את התקופה מ- 9 חודשים לשנה). אין סיבה שאותו היגיון לא יחול אף בהחלפת דירה יחידה לצורך מס רכישה, על אף השוני בהגדרת דירת מגורים.

ג) מדובר בטעות בהיסח הדעת- שורש הבעיה נעוץ בכך שהמחוקק לא היה ער להשלכות הנובעות מכך שהגדרת "דירת מגורים" לצורך מס רכישה, שכוללת דירה שבנייתה טרם הסתיימה, חלה אף לעניין מועד מכירת הדירה המוחלפת. ברור שאין להיצמד לפרשנות מילולית כאשר הדעת נותנת שמדובר בטעות של המחוקק, וכידוע המחוקק אינו חף משגיאות. לראיה ניתן להצביע על שתי שגיאות נוספת של המחוקק באותו סעיף ממש: האחת, דירה שהיא מלאי עסקי הוחרגה מהגדרת "בניין", אך לא מהגדרת "דירת מגורים", ולכן לכאורה תיחשב כדירה נוספת. השניה, דירה שמוחזקת באמצעות תאגיד אינה נחשבת כדירה נוספת, בהיעדר סייג דוגמת סעיף 49ד לחוק.

לסיכום הארכת תקופת המכירה הינה מבורכת. אולם יש להצטער שהמחוקק נמנע מלקבוע בחוק המתוקן כי מרוץ תקופת המכירה אינו מתחיל לפני מועד סיום הבניה של הדירה הנרכשת. ראוי היה שהנציבות תאמץ קביעה זו כפרשנות מקלה והגיונית יותר, שמונעת תוצאות בלתי רצויות, עוד בטרם סוגיה זו תוכרע בידי ערכאות משפטיות.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©