מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס מאמרים

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

עיוותים ופרצות ברפורמה במיסוי איגודי מקרקעין

מאת עו"ד דורון מאור

בתיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין נעשתה רויזיה מקיפה באשר למיסוי פעולה באיגוד מקרקעין. אולם הסדר זה רצוף עיוותים, הוא אינו ממצה, ועשוי לעורר קשיים בישומו. ההסדר החדש יחול רטרואקטיבית על פעולות מיום 7.11.01, והוא אמור היה להיכנס לתוקף עם התקנת תקנות, אשר שר האוצר היה חייב על החוק לפרסמן תוך 90 יום מפרסום החוק המתוקן (24.3.02). תקנות בנושא פורסמו באיחור ביום 26.8.02. (ראה מדור חקיקה).

הרפורמה החדשה צפויה לעורר ביתר שאת חילוקי דעות בנוגע לסיווג איגוד כאיגוד מקרקעין. יש להצטער על שהמחוקק נמנע מלקבוע בחוק כי איגוד שפעילותו הינה עסקית, או שהמקרקעין שמוחזקים בידו הם מלאי עסקי אינו בגדר איגוד מקרקעין. ראוי היה לערוך רויזיה גם בנוגע להטלת מע"מ על פעולה באיגוד מקרקעין. יצוין כי לשר האוצר הוענקו סמכויות רחבות למדי להתקנת ההוראות הנדרשות לעניין מיסוי פעולה באיגוד. בתקנות שפורסמו לאחרונה לא תוקנו מרבית העיוותים בחוק.

 

להלן עיקרי התיקונים בחוק:

§            חישוב השבח לצורך מס שבח בלבד ייעשה מעתה לפי הוראות חלק ה' וחלק ה2 לפקודה. בניגוד למקובל ההסדר החדש הוחל למפרע על כל השבח שנצבר מיום הרכישה. ראוי היה לכול הפחות לקבוע תקופת מעבר שבמהלכה תעמוד לבעל זכות באיגוד זכות בחירה בין תחולת הוראות החוק לבין תחולת הוראות הפקודה.

§            בוטלו סעיפים 12, 14, 38, 43-45 לחוק, שעניינם קביעת השבח בפעולה. בכך בוטלה בצדק הפיקציה המשונה לפיה פעולה באיגוד חויבה במס שבח כאילו נמכר חלק יחסי מכל הזכויות המקרקעין של האיגוד. מכירת זכות באיגוד שהתקבלה בפטור ממס משוחררת רטרואקטיבית ללא הצדקה מתחולת עקרון רציפות המס שבחוק בעקבות ביטול סעיף 38.

§            כחריג נקבע שהוראות החוק יחולו לעניין חיוב במס על פי הסכם בדבר כפל מס לפי סעיף 196 לפקודה. למחוקק הפתרונים כיצד ניתן להחיל הוראות חוק, שכאמור בוטלו.

§            שיעורי מס השבח בגין פעולה באיגוד יהיו לפי הוראות החוק, ובלבד שהאיגוד היה איגוד מקרקעין במשך חמש שנים לפחות לפני הפעולה. לא נתקיים תנאי זה יחולו שיעורי המס שבחלק ה' לפקודה. סייג מחמיר זה מביא לתוצאות בלתי רצויות. למשל, מייסד איגוד מקרקעין יאלץ להמתין תקופת צינון בת חמש שנים עד שתתגבש זכותו לבצע פעולה באיגוד שתיהנה משיעורי המס לפי החוק (25%). זכות זו תפקע אם בנקודת זמן כלשהי במשך חמשת השנים הקודמות פסק האיגוד להיות איגוד מקרקעין. רווח (שבח) ריאלי שנצבר עד יום התחילה (שייקבע לפי ייחס התקופות) חייב לפי שיעורי המס שקדמו לתיקון. פעולה בתקופה הקובעת לא תיהנה מההנחה בשיעור 10%-20% שמוענקת למכירה.

§            הקצאה מועטה מהגדרת "פעולה באיגוד", ועל כן אינה נחשבת עוד כאירוע מס. הגדרת "הקצאה" כוללת הקצאת זכויות באיגוד אשר תמורתה כולה או חלקה לא שולמה למי מחברי האיגוד במישרין או בעקיפין. נוצר מצב בלתי רצוי לפיו די שאחד מבעלי הזכות באיגוד יקבל תמורה פעוטה בעקיפין כדי לחייב את ההקצאה במס מלא.

§            מס רכישה בפעולה באיגוד ימשיך להיות כפוף להוראות החוק ולפיקציה האמורה. שווי המכירה הוא חלק יחסי מכל הזכויות במקרקעין של האיגוד לפי הנוסחה הקבועה בסעיף 9(ב)(1א) המתוקן. סעיף זה אינו מפנה לסעיף 14(ב), שבוטל. על כן לעניין זה אין מביאים עוד בחשבון זכויות במקרקעין של איגוד הבן, וזה יוצר פתח לתכנוני מס. פעולה באיגוד בתקופה הקובעת תזכה, אם תאושר הצעת הנציבות, למדרגת מס עליונה מופחתת בשיעור 4.5% או 4.75%, על אף שאין הקלה מקבילה במס שבח.

§            מס מכירה בגין פעולה באיגוד ימשיך להיות כפוף להוראות החוק, על אף שהדבר לא נאמר במפורש. החיוב במס מכירה לא בוטל במקרים שבהם יום הרכישה של הזכות באיגוד קדם ליום 7.11.01. מן הראוי היה לתקן את הגדרת "שווי הרכישה" בסעיף 72ג, שקובעת כי החלק היחסי מהשבח החייב במס ייקבע לפי סעיף 14(ג), שכאמור בוטל.

§            בוטל סעיף 57 לחוק, שהעניק פטור לפעולה באיגוד במניות הנסחרות בבורסה. קשה להבין את הרציונל שביסוד ביטול הסעיף, שהרי בהיעדר הוראת פטור חייבת פעולה כאמור במס שבח. חזקה על המחוקק שלא נתכוון לתוצאה זו. הפטור שבוטל הוחזר לאחרונה על כנו במסגרת התקנות שהותקנו ביום 26.8.02. (ראה מדור חקיקה).

§            פירוק איגוד שהפך לאיגוד מקרקעין לאחר 7.11.01 חייב במס לפי סעיף 93 לפקודה במקום לפי סעיף 71 לחוק. תכלית ההוראה היא לסכל תכנון מס באמצעות שינוי הסטאטוס של איגוד לפני פירוקו.

§            בחלק ה2 לפקודה שעוסק בשינויי מבנה הוכנסו תיקונים שונים: הנציב מורשה לאשר מיזוג חברות שכולן או חלקן איגודי מקרקעין אף אם האיגודים אינם קשורים. הותרה העברת נכס לאיגוד מקרקעין בפטור בכפוף להעברת כל זכויות המעביר בנכס. העברת קרקע לחברה שהפכה לאחר מכן איגוד מקרקעין, וכן העברת נכס לאיגוד מקרקעין או ממנו במסגרת פיצול אינן פטורות ממס, אלא אם הושלמה בניית בנין על הקרקע בתוך ארבע שנים ממועד העברה בהתאם לתנאי הנציב.

§            הסייג בנוגע לפטור דירה שבסעיף 72ב לחוק הוחל גם במקרה שהעברת זכות במקרקעין לאיגוד נעשתה במסגרת הוראות חלק ה2 לפקודה.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©