מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס מאמרים

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

תכנון מס בראי תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין

מאת עו"ד דורון מאור

תיקון מס' 50 לחוק מיסוי מקרקעין שאושר בימים אלה מאמץ את כל המלצות ועדת רבינוביץ כלשונן בשינויים קלים. תיקון החוק פותח פתח לתכנוני מס שמטרתם לנצל את הטבות המס החדשות. הטבות מס ניכרות שיוענקו לעסקאות הוניות בתקופה הקובעת ולאחריה יעודדו ביצוע עסקאות במישור ההוני או הפרטי ובידי יחידים.

החשש מפני תכנוני מס לא נעלם מעיני מנסחי החוק, ועל כן תוקן סעיף 84 לחוק, שמקנה למנהל סמכות להתעלם מעסקה שאחת ממטרותיה העיקריות היא הימנעות ממס או הפחתת מס בלתי נאותה.

רשימה זו תתמקד בניצול הטבות המס המפליגות שמוענקות לעסקאות הוניות שייערכו בתקופה הקובעת מיום 71.11.01 ועד תום שנת 2003, ובמיוחד לעסקאות עד תום שנת 2002 שייהנו מהטבות משמעותיות יותר לעומת עסקאות בשנת 2003. הטבות אלה הם בנוסף להפחתת שיעורי מס השבח הריאלי ל- 25% לגבי  שבח ריאלי שנצבר מהיום הקובע. ספק אם תיקון החוק יחלץ את שוק הנדל"ן מהמיתון הכבד, מאחר שלמרבה הפלא לא הוענקו הטבות של ממש לעסקאות בדירות מגורים ובנכסים שהם מלאי עסקי (שמוחזקים בעיקר בידי קבלנים).

עיקרי ההטבות לעסקאות שיבוצעו בתקופה הקובעת

  • מוכר נכס עד תום 2002 יזכה להנחה של 20% (10% למכירה בשנת 2003) ממס השבח בגין כל השבח שנצבר כולל השבח מהתקופה שלפני היום הקובע. ההטבה נשללת במכירה ללא תמורה, בפטור מלא או חלקי, במס מופחת וכן בין קרובים.

  • קונה נכס עד תום שנת 2002 ייהנה מהנחה של 20% (10% ברכישה בשנת 2003) ממס השבח בגין כל השבח במכירה של הנכס בכול מועד שהוא. ההטבה נשללת במפורש ברכישה ללא תמורה, בשחלוף וברכישה מקרוב . ברכישת קרקע נדרש קיום תב"ע המתירה בניה, ותוך 5 שנים נבנה על הקרקע בנין בשטח לפחות 70% מהמותר לבניה.

  • קונה דירה יזכה למדרגה עליונה של 4.5% (במקום 5%). (4.75% ברכישה בשנת 2003). יושם לב כי בהמלצות הועדה ובדברי ההסבר להצעת החוק נאמר שההקלה תחול על כל סוגי נכסי המקרקעין.  נראה כי הגבלת ההטבה לרוכשי דירות בלבד אינה משקפת כוונה לצמצום ההקלה, אלא יסודה בטעות שנפלה בניסוח הצעת החוק.

הטבות לעסקאות מיוחדות בתקופה הקובעת

  • מכירת מלוא זכויות דיירות מוגנת מדייר מוגן לבעל הנכס, וכן מכירת זכויות הבעלות לדייר המוגן תחויב במס שבח ריאלי או במס רווחי הון ריאלי מרבי של 15% בשנת 2002 ו- 20% בשנת 2003, ובמס רכישה בשיעור 0.5%.

  • בהחלפת דירה או יחידה אחרת בפרויקט פינוי ובינוי, שאושר לבקשת יזם שהוגשה בתקופה הקובעת, יקבל המוכר פטור ממס שבח או דחית מס, פטור ממס רכישה, ודחיית יום המכירה לגבי הסכם מותלה או בהסכם אופציה. היזם לא ישלם מס רכישה על מרכיב הקרקע, ויופטר ממע"מ בגין מכירת יחידת מגורים חליפית  ושירותי הבניה בעד רכישת יחידת מגורים.

  • פרויקט השכרה מאושרת שבתקופה הקובעת הוא אושר או הושכר לראשונה או הושכר בשנית לחמש שנים נוספות יזכה להפחתת שיעורי המס ולהקלה בדרישות שונות.  

  • בעסקת קומבינציה בתקופה הקובעת ידחה יום המכירה למועד השלמת הבניה או מכירת יתרת הנכס לפי המוקדם. 

  • חילוף נכסים עסקיים או נכס עסקי בקרקע שעליה ייבנה נכס עסקי, החלפת קרקע חקלאית והחלפת דירות מגורים בתקופה הקובעת ייהנו מדחיית מס שבח ליום מימוש הנכס החלופי ולהנחה של 50% ממס הרכישה. ברם, החילוף עלול לאבד מכדאיותו לנוכח הסייג לפיו מכירת הנכס החלופי לא תזכה בפטור או בדחיית מס או בשיעור מס מופחת לרבות פטור לדירה והנחה של 10%- 20% במס שבח הניתנת לנכס שנרכש בתקופה הקובעת.  

  • מוכר נכס שיום הרכישה שלו עד 1960 במהלך התקופה הקובעת ימשיך ליהנות מתקרת מס שבח בין 12%- 24%. לעומת זאת, במכירה משנת 2005 ואילך תגדל תקרה זו באחוז אחד לשנה עד לשיעור המס הרגיל. תחולת ההוראה צומצמה למכירה בידי חברה שהכנסתה מעסק ויחיד שקיבל נכס בפירוק מחברה כאמור.  

העברה בתמורה לאיגוד או לקרוב

כדי להימנע מקבלת הטבות המס באמצעות התקשרות בעסקאות עם גורמים קשורים הורחבה בנוסחו הסופי של החוק המתוקן הגדרת "קרוב" לעניין שלילת ההטבות. קרוב של המוכר נחשב גם איגוד השולט במוכר (חברת אם) ואיגוד שבשליטת השולט במוכר (חברת אחות). לעניין זה הורחבה גם הגדרת שליטה (באיגוד) שבסעיף 2 לחוק כך שלצורך שליטה אין עוד צורך בהחזקת רוב של הון המניות או זכות לרובו של הסכום המתחלק, אלא נדרש כעת 20% או יותר מההון או מהסכום.

העברת נכס לאיגוד או לקרוב בתמורה עשויה ליהנות מיתרונות מס כאשר צפויה עלייה ניכרת בשוויו. בדרך זו ייקבע לנכס שווי הרכישה חדש נמוך, ולכן השבח הרב שייצבר לאחר מכן יחויב ב- 25% בלבד. ללא העברה כאמור יקבע שיעורו של השבח החייב במס בשיעור 25% לפי יחס תקופות האחזקה לפני היום הקובע ולאחריו.

העדפת המישור ההוני על פני הפירותי

מרבית ההטבות ובכללן הפחתה והנחה בשיעורי מס השבח והגדלת שיעורי הפחת אינן ניתנות לנכסים שהם מלאי עסקי החייב במס הכנסה, אלא לרכוש קבוע או פרטי. מציאות זו תעודד תכנוני מס שמטרתם העברת נכסים ועסקאות למישור ההוני או הפרטי:

  • העדפת רכישת נכסים שישמשו כרכוש קבוע או פרטי על פני רכישתם כמלאי עסקי.

  • הענקת גוון הוני לעסקאות, והימנעות מיצירת סממנים לעסקה פירותית.

  • השכרת נכס לתקופה העולה על 25 שנים (כולל תקופת אופציה).

  • שינוי יעוד של נכס שהוא מלאי עסקי לרכוש פרטי. (ההטבות נשללו במפורש מנכס שייעודו שונה ממלאי עסקי לרכוש קבוע).

העדפת עסקאות בידי יחידים ואיגודי מקרקעין

השוואת שיעורי מס השבח של יחידים ותאגידים תביא להעדפת ביצוע עסקאות הוניות בידי יחידים מאשר בידי תאגידים. זאת משום שיחיד שימשוך את השבח מתאגיד יחויב במס נוסף.

מאידך, הענקת פטור להקצאה באיגוד וחישוב השבח כמו רווח הון לצד הענקת ההטבות גם לפעולה באיגוד (שהיה לפחות 5 שנים איגוד מקרקעין) יביאו להעדפת החזקת נכסי מקרקעין ועריכת עסקאות באמצעות איגודי מקרקעין.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©