מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס פסיקה

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

כפל מס רכישה בעסקאות בקרקע המינהל

בית המשפט העליון קיבל בפעם השלישית בתוך כמה חודשים ערעור שהגישו רשויות המס בנוגע לחבות במס רכישה בעקבות שינוי יעוד או ניצול קרקע שמוחכרת על ידי  המינהל. נפסק כי קבלן שמתקשר בעסקת קומבינציה עם חוכרים, ומתחייב לשלם במקומם את דמי ההיתר למינהל חייב פעמיים במס רכישה בגין דמי ההיתר: פעם בעסקה זו ופעם שניה בשל חתימת הסכם הפיתוח למינהל, ואין בכך משום כפל מס. שילוב שלושת פסקי דין אלה יוצר מצב אבסורדי לפיו רשויות המס עשויות לזכות שלוש פעמים בתשלום מס רכישה בגין רכישת אותן זכויות ניצול חדשות: פעם מהחוכר ופעמיים מהקבלן.

העובדות:

  1. חוכרים של קרקע המינהל התקשרו בעסקת קומבינציה עם קבלן, שהתחייב לשלם במקומם תשלומים שיידרשו לשלם למינהל.

  2. לימים התקבלה בקשת הצדדים לשינוי ניצול הקרקע, נחתם הסכם פיתוח עם המינהל, ושולמו דמי היתר לפי דרישת המינהל.

גדר המחלוקת:

  1. שלטונות המס ביקשו לחייב את הקבלן פעמיים במס רכישה בגין תשלום דמי ההיתר למינהל: פעם בגין עסקת הקומבינציה עם החוכרים מכוח התחייבותו לשלם במקומם את התשלומים למינהל, ופעם שניה מכוח חתימתו על חוזה פיתוח עם המינהל.

  2. עמדת העוררים, שהתקבלה על ידי ועדת הערר, הייתה שמדובר בכפל מס.

פסק הדין של בית המשפט העליון: (הערעור התקבל)

  1. הערעור של רשויות המס בדין יסודו, שכן לא הוטל על הקבלן כפל מס, אלא מדובר בשתי עסקאות נפרדות.

  2. בעסקה הראשונה העבירו החוכרים את זכויותיהם לקבלן. בעסקה השניה רכשו הצדדים מהמינהל זכויות לבנייה נוספת בהתאם להסכם הפיתוח. אלה זכויות חדשות, שונות מהזכויות שהקבלן רכש בעסקה הראשונה.

  3. הקבלן לא היה יכול לרכוש את הזכויות החדשות מהמינהל אלמלא רכש את הזכויות הבסיסיות שהיו לחוכרים בעסקה הראשונה.

  4. אפילו הועברו אותן זכויות, ואין זה כך, עדיין חל מס רכישה על שתי העסקאות, ואין בכך משום כפל מס.

  5. הקבלן חייב במס רכישה מכוח התחייבותו לשאת גם בדמי ההיתר שיוטלו על החוכרים.

  6. בהתאם להלכת דובדבני בעסקת הקומבינציה הקבלן חייב במס רכישה בגין מלוא דמי ההיתר.

הערות המערכת:

  1. בפסק הדין נאמר תחילה שהקבלן חייב במס רכישה בשל העסקה הראשונה (עסקת הקומבינציה) בגין התחייבותו לשאת בחלקם של החוכרים בדמי ההיתר. אולם באותה נשימה אימץ בית המשפט את הלכת דובדבני לפיה בעסקת הקומבינציה הקבלן חייב במס רכישה בגין מלוא דמי ההיתר.

  2. ההסתמכות על הלכת דובדבני ניצבת בסתירה לעמדת מקלה שנקטו רשויות המס כעולה מהצהרתם, שמאוזכרת בפסק הדין של ועדת הערר, לפיה לגבי עסקת הקומבינציה הם מסתפקים בחיוב הקבלן במס רכישה רק בגין תשלום חלקם של החוכרים בדמי ההיתר.

  3. כפל מס לא מתרחש במקרה שהקבלן מתחייב במס רכישה בעסקה הראשונה רק בגין חלקם של החוכרים בדמי ההיתר, ובעסקה השניה בגין חלקו שלו בלבד בדמי ההיתר.

  4. אולם אם הקבלן מתחייב במס בשתי העסקאות בגין חלקו בדמי ההיתר הרי יש בכך משום כפל מס מבחינה משפטית ובודאי מבחינה כלכלית.

  5. פסק דין זה הוא המשך לגישה מחמירה שננקטה בידי בית המשפט העליון בשני ערעורים קודמים, שאינה עולה בקנה אחד עם היגיון כלכלי.

  6. בערעור בעניין הדרי חוף קיבל בית המשפט העליון את עמדת רשויות המס לפיה רכישת זכויות ניצול חדשות מהמינהל גוררת חבות במס רכישה אף אם לא שונתה תקופת החכירה המקורית.

  7. בערעור בעניין עין צורים נקבע כי חוכרים שמוכרים את זכות החכירה המקורית שלהם לקבלן, שמתקשר ישירות עם המינהל בהסכם פיתוח, חייבים במס רכישה כאילו הם רכשו את זכויות הניצול החדשות מהמינהל ומכרו אותן לקבלן.

  8. שילוב שלושת פסקי דין אלה יוצרים מצב אבסורדי לפיו חוכרים שמתקשרים בעסקת קומבינציה (או מכר) עם קבלן מחויבים במס רכישה כמי שרכשו זכויות ניצול חדשות, ואילו הקבלן שהתחייב כלפיהם לשלם את התשלומים למינהל ישלם פעמים מס רכישה בגין רכישת אותן זכויות. נמצא כי בניגוד לכול היגיון כלכלי רשויות המס עשויות לזכות שלוש פעמים בתשלום מס רכישה בגין רכישת אותן זכויות ניצול חדשות: פעם מהחוכר ופעמיים מהקבלן.

 

ע"א 4791/99 ס. אלון חברה להשקעות ובנין בע"מ נ' מנהל מס שבח

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©