מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס פסיקה

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

מיסוי העברת זכויות בקרקע חקלאית שיעודה שונה

בית המשפט העליון פסק כי חוכר קרקע חקלאית שייעודה שונה למגורים, שמעביר את זכויותיו בקרקע לצד שלישי (שחותם על הסכם פיתוח במישרין עם המינהל), רואים אותו כאילו הוא עצמו רכש "זכות במקרקעין" מהמינהל, ועל כן חייב במס רכישה.

 

העובדות:

  1. קבוצת עין צורים המאוגדת כקיבוץ החזיקה בקרקע חקלאית של המינהל מכוח הסכם תלת שנתי. בעקבות שינוי יעוד הקרקע מייעוד חקלאי לייעוד למגורים פנתה עין צורים למינהל בבקשה לפי החלטה 611 להתקשר בהסכם פיתוח לניצול הזכויות החדשות.

  2. בקשתה אושרה בכפוף לתשלום וחתימת הסכם פיתוח תוך 60 יום.

  3. כעבור כמה ימים הודיעה עין צורים למינהל שבכוונתה להוציא לפועל את שינוי היעוד באמצעות יזם. עין צורים חתמה על הסכם עם יזם למכירת זכויותיה בקרקע.

  4. המינהל ביטל את ההחלטה להתקשר בהסכם פיתוח עם עין צורים, לפי בקשתה, והתקשר בהסכם פיתוח עם היזם אשר שילם מס רכישה.

מוקד המחלוקת המשפטית:

  1. האם רואים את החוכר המקורי (עין צורים) כמי שרכש תחילה את הזכויות החדשות מהמינהל, ועקב כך אף הוא חייב במס רכישה, או שמא היזם רכש את כל הזכויות החדשות במישרין מהמינהל.

  2. ועדת הערר פסקה בקבלה את הערר כי לא נקשרה עסקה בין המינהל לחוכר לעניין רכישת הזכויות החדשות, ולכן החוכר אינו חייב במס רכישה. על החלטה זו ערער מנהל מס שבח לבית המשפט העליון.

פסק הדין של בית המשפט העליון: (הערעור התקבל)

  1. בית המשפט העליון קיבל את ערעורו של מנהל מס שבח, וקבע בהחלטה תקדימית (בהמשך לפסק דין הבונה) כי חוכר מקורי של קרקע חקלאית שיעודה שונה חייב במס רכישה, על אף שהמינהל קשר עצמו בחוזה פיתוח עם היזם בלבד.

  2. בהעברת זכויות בקרקע חקלאית מהחוכר המקורי ליזם, והתקשרות היזם עם המינהל בהסכם פיתוח נקשרו שתי עסקאות חייבות במס: האחת, רכישת זכויות חכירה חדשות בידי החוכר המקורי, שהוענקו לו באישור עסקת שינוי יעוד. העסקה השניה היא רכישת זכות במקרקעין בידי היזם.

  3. אישור עסקת שינוי יעוד אף שלא התגבש להסכם פיתוח בין המינהל לחוכר העניק לחוכר זכויות לקבל זכות במקרקעין או זכות להורות על הענקת זכות במקרקעין לאחר, והגדיל את אגד זכויות החוכר בקרקע.

  4. חתימה סופית של היזם על הסכם פיתוח עם המינהל מגבשת סופית את רכישת הזכויות הנוספות של החוכר המקורי לפי אישור עסקת שינוי היעוד.

הערות העורך:

  1. לפי פסק הדין חוכר קרקע חקלאית שיעודה שונה, שמעביר את זכויותיו ליזם בהסכם- רואים אותו כמי שרכש תחילה מהמינהל זכויות במקרקעין נוספות, ועל כן חייב במס רכישה, על אף שחוזה פיתוח נקשר במישרין בין היזם למינהל.

  2. פסק דין זה ניתן בהמשך לפסק הדין של בית המשפט העליון שניתן לאחרונה בעניין הדרי חוף, שגם בו התקבל ערעורו של מנהל מס שבח, ונפסק כי חוכר שרוכש מהמינהל בהסכם פיתוח זכויות חדשות עקב שינוי יעודה של הקרקע רוכש "זכות במקרקעין" כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין ועל כן חייב במס רכישה.

  3. שני פסקי דין אלה משקפים מגמה חדשה שיש עמה משום הכבדת נטל המס על עסקאות בקרקע חקלאית שיעודה שונה. ספק אם פסקי דין אלה משקפים את כוונתו האמיתית של המחוקק.

  4. בפסק הדין לא נדונה טענה לפיה הכבדת נטל המס במקרים של שינוי יעוד ניצבת בסתירה להשקפת המחוקק כפי שהיא משתקפת בהקלות שהמחוקק הנהיג לאחרונה באשר להיטל השבחה החל על עסקאות שינוי יעוד. בתיקון סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה לעניין היטל השבחה נקבע כי שינוי יעוד של קרקע חקלאית של המינהל אינו גורר חבות בהיטל השבחה.

 

*ע"א 5922/99 מנהל מס שבח נ' עין צורים מיום 20.1.02

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©