מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס פסיקה

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

ניכוי מע"מ בשל עבודות פיתוח

חברה יזמית, שזכתה במכרז של המינהל, שילמה הוצאות פיתוח בתוספת מע"מ לחברת פיתוח עירונית (חפ"א). נפסק כי החברה ניכתה מס תשומות כדין היות שעל פי מבחני הפסיקה החברה היא מקבלת השירות, ולא העיריה כטענת מנהל מע"מ. ההסדר בין התאחדות הקבלנים לבין רשויות מע"מ לפיו העיריה היא מקבלת השירות אינו בא במקום החוק.

העובדות:

  1. המערערת, חברה יזמית, זכתה במכרז של המינהל, וחתמה עמו על חוזה פיתוח. בהתאם לתנאי המכרז חתמה המערערת עם חברת פיתוח בבעלות עיריית אשדוד (חפ"א) על חוזה, ובו התחייבה לשלם לחפ"א עבור עבודות פיתוח בתוספת מע"מ, כנגד ויתור העיריה על תשלום היטלים ואגרות פיתוח.

  2. חפ"א הוציאה למערערת חשבונית מס בגין תשלום הוצאות הפיתוח, והמערערת ביקשה לנכות את מס התשומות על פי החשבונית.

 

גדר המחלוקת:

  1. לטענת המערערת היא זכאית לנכות את המע"מ שהיא שילמה לחפ"א כמס תשומות.

  2. המשיב לא התיר את הניכוי בנימוק כי מקבלת השירות מחפ"א לצורך חוק מע"מ היא עיריית אשדוד ולא המערערת. לגישתו, את חשבונית המס הייתה חפ"א צריכה להוציא לעיריה, למרות שהתשלום שולם על ידי מערערת.

 

פסק הדין: (הערעור התקבל)

  1. המס ששילמה המערערת לחפ"א עבור פיתוח התשתיות הוא מס תשומות במובן החוק.

  2. עבודות הפיתוח היו דרושות למערערת כדי לבצע את עבודת הבניה ולמכור את הדירות, וכן משום שהמערערת חויבה על פי תנאי המכרז להתקשר בהסכם עם חפ"א.

  3. אין משמעות לכך שהמערערת לא ניהלה מו"מ עם חפ"א לפני ביצוע עבודות הפיתוח, ולא פיקחה על העבודות, שחלקן הסתיימו לפני זכיית המערערת במכרז.

  4. אפילו הוזמן השירות על ידי העיריה אין זה מוביל למסקנה שהעיריה היא מקבלת השירות.

  5. בהילכת קסוטו נקבעו כמה מבחני עזר, שאינם מהווים רשימה סגורה, לאיתור "מקבל השירות": א) זהות המשלם בעד השירות ב) מיהם הצדדים לחוזה השירות ג) מיהו הנהנה מן השירות, ואם נהנה מהשירות יותר מאחד יש לקבוע מיהו הדומיננטי מביניהם. ד) מבחן הנסיבות שהוא מבחן גג.

  6. במקרה דנן המערערת שילמה בעד השירות, והיא הנהנית הדומיננטית ממנו.

  7. העיריה אינה יכולה לגבות היטלים ואגרות בהקשר לעבודות שמערערת שילמה לחפ"א. לכן ויתור על  התשלום מצד העיריה אין בו כדי להשליך על שאלת זהות מקבל השירות.

  8. בפסק דין בן אבו, שאימץ הלכה דומה, נאמר כי המשיב אינו יכול לזכות בכפל מע"מ: מע"מ שחפ"א העבירה אליו, ומע"מ שכלול במחירי הדירות.

  9. לו היו מודיעים מראש למערערת כי לא תוכל לנכות את המע"מ ששילמה לחפ"א היא הייתה מכלכלת את מעשיה בדרך אחרת.

  10. בפ"ד בעניין שרביב, מנהל מע"מ לא ביקש למנוע ניכוי מס תשומות, אלא דרש מהמערערת לשלם מע"מ עבור ההנחות בהיטלים ובאגרות שקיבלה המערערת מהעיריה בשל התשלום לחפ"א. גם במקרה זו נפסק כי חפ"א נתנה שירות למערערת.

  11. אין לקבל את טענת המשיב שביקש להסתמך על הסדר בין מע"מ והתאחדות הקבלנית מיום 2.8.95. לפי ההסדר יש לראות את החברה המפתחת כמבצעת את עבודות הפיתוח עבור הרשות המקומית ולא עבור יזם, ולפיכך אין ליזם זכות לנכות מס תשומות. הסדר זה אינו בא במקום החוק. התאחדות הקבלנים אינה מוסמכת לוותר על זכויות הקבלנים שבחוק. יתר על כן לא הוכח שההסדר הובא לידיעת המערערת וכל הקבלנים.

הערות העורך:

  1. פסק הדין מביא לתוצאה צודקת בכך שהוא מונע עיוות מס בעצם שלילת הזכות לנכות מס תשומות בגין עבודות פיתוח.

  2. בפסק דין בעניין מבנה נקבע כי העיריה היא "מקבל השירות". אולם, העובדות באותו המקרה היו שונות מהבחינה שבתנאי המכרז נקבע במפורש שהזוכה במכרז ישלם מע"מ לחברת הפיתוח, אך חברת הפיתוח תוציא לזוכה רק קבלה, ובמקביל תוציא חשבונית מס למועצה המקומית. בית המשפט דחה את הבקשה להתיר את ניכוי מס התשומות גם מכוח דיני מכרזים ועקרונות תום לב. הכלל הוא שזוכה במכרז אינו יכול לשנות את תנאי המכרז לאחר זכייתו.

  3. במצב דברים שהרשות המקומית משלמת לחברה המפתחת סכומים עבור הוצאות פיתוח בתוספת מע"מ אין היא זכאית לנכות את מס התשומות, משום שהיא בגדר מלכ"ר. כתוצאה מכך הרשות גובה מהיזם (בדרך של אגרות והיטלים) את הוצאות הפיתוח בצירוף מע"מ, שכאמור אינו בר קיזוז. כפועל יוצא מכך נוצר עיוות מס, לפיו היזם נאלץ לספוג את המע"מ ששילמה העיריה עבור עבודות הפיתוח ללא יכולת לקזזו כאילו הוא הצרכן הסופי.

  4. בפרקטיקה הרשויות המקומיות נוהגות להעביר את הנטל לבצע את עבודות הפיתוח ליזם עצמו או לחברת פיתוח שבבעלותן, כאשר היזם משלם ישירות לחברת הפיתוח, ובמקביל היזם מופטר מתשלום אגרות והיטלי פיתוח בסכום דומה. יצוין כי הפסיקה קבעה כי היזם חייב בתשלום מע"מ גם כאשר הוא מבצע בעצמו את עבודות הפיתוח תמורת ויתור על אגרות והיטלים.

  5. רשות מקומית בהעבירה את עבודות הפיתוח לחברה מפתחת שבבעלותה אינה נפגעת מכך שהיזם רשאי לקזז את המע"מ שהוא משלם. ברם, רשויות מע"מ חפצות להנציח את עיוות המס על מנת שקופתן לא תפגע מניכוי מס התשומות. לשם כך הן מעלות טענה משפטית לפיה הרשות המקומית היא "מקבל השירות".

  6. בנוסף מטעמי זהירות דואגות רשויות מע"מ לרתום את המינהל למשימה הגבייה על ידי הכנסת תניות במכרזי המינהל, שכופות על הזוכים במכרז להסכים לשלם מע"מ עבור עבודת הפיתוח, ולהסתפק בקבלת קבלה בלבד (שאינה מאפשרת ניכוי מס התשומות ששולם).

  7. בפרקטיקה חשיבותו של פסק הדין מוגבלת, משום שנהוג לחייב יזמים להסכים מראש (במסגרת מכרז או בהסכם עם הרשות המקומית) לקבל מהחברה המפתחת העירונית קבלה עבור עבודות הפיתוח כאשר חשבונית מס מוצאת על שם הרשות המקומית. הסכמה מראש כאמור עשויה למנוע מהזוכים לקזז מס תשומות על אף שהפסיקה מכירה בזכות זו.

 

ע"ש 1535/00 בוני התיכון הנדסה אזרחית ותשתיות בע"מ נ' מע"מ ב"ש, באדיבות מס פקס

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©